In deze rubriek behandelen wij enkele frequent gestelde vragen. Wij geven graag ons advies mee.
U bent syndicus en u heeft vragen over het beheer van een gebouw? Aarzel niet om ons uw vraag te stellen via e-mail naar redac@propertytoday.
Kan een VME een lopende overeenkomst met de syndicus tussentijds opzeggen, enkel met een aangetekend schrijven?
Antwoord:
Conform de Wet op de Mede-eigendom BW art 3.89 §7 “kan de algemene vergadering steeds de syndicus ontslaan”. Het is dus de bevoegdheid van de AV om de syndicus te ontslaan.
Maar de wet voorziet ook dat de VME schriftelijke beslissingen kan nemen. Conform BW art 3.87 §11 “kunnen de leden van de vereniging van medeeigenaars, mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan notulen op”
Dus enkel als ALLE mede-eigenaars van de ganse VME deze aangetekende brief ondertekend hebben is het ontslag geldig. Zo niet, dient het ontslag van de syndicus door de Algemene Vergadering gestemd te worden met 1/2+1 meerderheid van de aanwezige of geldig vertegenwoordigde medeeigenaars informatie te verzamelen bij de verschillende syndici aan wie u offertes gevraagd heeft.
Aujourd'hui, nous sommes en tant que syndic confrontés à des propriétaires (en indivision suite à un décès) qui nous reprochent que la vente saute suite aux informations données par le syndic.
L'acheteur potentiel utilise notre 'nom' comme raison de son refus de poursuivre la transaction.
En tant que syndic, nous avons fourni les informations juridiques au courtier en vue de la rédaction d'un compromis. Cependant, il s'agit d'un immeuble ancien où, les copropriétaires ont seulement décidé après 20 ans de constituer un fonds de réserve. En outre, nous avons déjà pour cet exercice des dépenses prévues pour ce fonds de réserve (celles qui ont été décidées lors de la dernière assemblée générale). L'acheteur potentiel conteste ce fait et s'en sert pour retirer son offre. Il utilise lui-même notre nom et nos informations comme raison, sans que nous le sachions.
De plus, nous avons dû fournir les informations en février 2024 alors que l'exercice en cours de l’ACP ne s'est terminé que le 31-03-2024. En tant que syndic, nous ne pouvons pas remettre un bilan qui n'a pas encore été approuvé par l'assemblée générale ? Ou est-ce que c'est ce que l'on attend d'un syndic ?
Nous sommes vraiment déçus de constater que nous pouvons être attaqués de la sorte en tant que syndic alors que nous ne transmettons qu'une vision objective de la situation d'un immeuble.
Le syndic doit-il toujours recevoir des acheteurs potentiels et leur transmettre toutes les informations sans avoir la certitude qu'ils deviendront effectivement des acheteurs ?
Réponse:
Il est regrettable que l'acheteur potentiel ait invoqué votre nom pour justifier l'annulation de l'achat. Votre déception est compréhensible et totalement justifiée dans ce contexte.
En ce qui concerne votre question, il n'est en effet pas dans votre mission/responsabilité de recevoir des acheteurs potentiels dans votre bureau. La loi prévoit une procédure spécifique qui, en principe, ne vous oblige pas à avoir des interactions directes avec l'acheteur. Si un acheteur potentiel s'adresse à votre bureau, il est conseillé d'orienter cette personne vers le vendeur ou son courtier.
Il incombe alors à ces parties (le vendeur ou le courtier) de prendre les mesures nécessaires et de vous contacter pour obtenir les informations juridiques requises. C'est à eux qu'il incombe de transmettre les documents que vous avez fournis aux acheteurs potentiels.
Conformément à l'article 3.94, il est de votre devoir, en tant que syndic, de fournir les informations légales au vendeur ou à l'intermédiaire.
Code civil art. 3.94 § 1 : Dans la perspective d’un acte juridique entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, transmet au copropriétaire entrant, avant la signature du contrat ou, le cas échéant, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours:
1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, visé à l’article 3.86-§3, alinéas 2 et 3;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le copropriétaire sortant, en ce compris les frais de récupération judiciaires ou extrajudiciaires ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu du présent paragraphe et du paragraphe 2;
3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et des montants en jeu;
5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;
6° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires. À défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.
Si vous avez fourni des informations directement à l'acheteur potentiel, vous avez effectivement dérogé à la procédure habituelle. Toutefois, les informations que vous avez partagées auraient été identiques à celles fournies par l'intermédiaire des vendeurs, à moins que ces derniers n'aient eu l’intention de les embellir d'une manière ou d'une autre, ce qui serait évidemment incorrect.
Le fait est qu'on reprochera plus facilement au syndic de communiquer trop peu d’informations que trop d’informations !
En ce qui concerne la situation spécifique que vous décrivez, où des informations ont été fournies sur un exercice financier qui n'a pas encore été clôturé, il est courant et légal pour le syndic de partager les informations les plus récentes et disponibles. Ceci est conforme à l'engagement de transparence, même si ces informations n'ont pas encore été définitivement approuvées par l'assemblée générale.
Ik ben syndicus van een gebouw waarbij één eigenaar meerdere appartementen bezit, alsook de meerderheid heeft in de duizendsten. Diezelfde eigenaar stelt nu de vraag om een bestemmingswijziging te doen van zijn eigendommen als kantoren naar appartementen. Hij heeft een meerderheid van de duizendsten. Dienen de overige eigenaars voor 4/5 akkoord te zijn met deze aanpassing aan het gebouw of hoe moet ik dit correct bekijken en laten stemmen?
Antwoord:
Voor een bestemmingswijziging voorziet de Wet op de Mede-eigendom een meerderheid van 4/5de van de aanwezige en vertegenwoordigde mede-eigenaars. Zie hieronder BW art 3.88 §1 - 2°:
BW Art. 3.88 Algemene vergadering: besluitvorming
§ 1. De algemene vergadering beslist:
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
Opgelet: deze mede-eigenaar mag in de AV niet stemmen met meer aandelen dan de andere aanwezige mede-eigenaars samen; zie hieronder BW art 3.87
BW Art 3.87 § 7: Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lastgever of lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.
Over dit onderwerp verwijzen wij graag naar volgend artikel in de editie 9 van ons Property Today magazine en dat u in deze blog nog eens kunt nalezen.
Indien de AV akkoord gaat met deze wijziging, dienen de statuten aangepast te worden. Zie BW art 3.85.
BW Art. 3.85: Statuten en reglement van interne orde §1. De basisakte en het reglement van medeeigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
Plaats ook de nodige punten op de agenda over :
- de wijziging van de statuten: vereiste meerderheid 4/5de
- de verdeling van alle extra/gerelateerde kosten (hoogstwaarschijnlijk ten laste van de vragende mede-eigenaar): vereiste meerderheid 4/5de
- de aanduiding van een notaris: vereiste meerderheid 1/2+1
- het mandaat aan de syndicus om alles te regelen en desnoods een extra vergoeding voor deze buitengewone prestatie: vereiste meerderheid 1/2+1