Nous répondons dans cette rubrique à des questions qui nous sont régulièrement posées.
Vous êtes syndic et vous avez des questions sur la gestion d'un immeuble ? N'hésitez pas à nous envoyer votre question par email à redac@propertytoday.
Dans un immeuble, l'un des propriétaires est syndic. A l’ordre du jour il a placé le renouvellement du contrat de syndic. Le syndic qui est aussi propriétaire peut-il voter sur ce point ? c'est à dire peut-il voter pour lui-même ?
Le syndic copropriétaire ne peut participer au vote concernant sa propre nomination. Art 3.87-§9 Cc:
Aucune personne mandatée ou employée par l’association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.
Une héritière d'un membre du conseil de copropriété et commissaire aux comptes, peut-elle exiger de recevoir toutes les communications entre le conseil de copropriété et le syndic?
Cette personne n'a actuellement pas le droit de siéger au conseil de copropriété au nom du copropriétaire décédé. Elle n’a pas non plus actuellement le droit de recevoir des informations sur les délibérations du conseil de copropriété. Voir art 3.90 ci-dessous. De plus, cette personne n'a actuellement aucun droit de « représenter» le copropriétaire décédé. Elle doit d'abord et avant tout être désignée comme mandataire par les autres héritiers. Voir art 3.87-§1 ci-dessous.
En effet, le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu tant que la situation n'est pas juridiquement correcte ; c'est-à-dire tant qu'il n'y a pas eu de désignation d’un mandataire pour ce lot.
1/ Cc art 3.90-§3 :
L’assemblée générale décide de la nomination des membres du conseil de copropriété à la majorité absolue, pour chaque membre séparément. Le mandat des membres du conseil de copropriété dure jusqu’à la prochaine assemblée générale ordinaire et est renouvelable.
2/ Cc art 3.87-§1 :
En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d’un lot privatif est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l’un des intéressés et son représentant légal ou contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l’association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l’identité de leur mandataire.
To do:
- En tant que syndic, vous devez informer cette personne par écrit qu'elle doit être désignée comme mandataire par les autres héritiers, conformément à l'article 3.87 du Code civil. Sans document désignant cette personne comme mandataire, nul ne peut représenter ce lot à l'AG.
- Vous devez ajouter un point à l'ordre du jour de la prochaine AG : "Élection des membres du Conseil de Copropriété (majorité 1/2+1)." Chaque nom des candidats doit être indiqué séparément; il devrait y avoir un vote pour chaque personne. embre du Conseil de Copropriété.
Si cette personne a été désignée comme mandataire de la parcelle du copropriétaire décédé, elle peut être présente à l'AG. Elle peut également être désignée par l'AG comme membre du Conseil de Copropriété.
Quelles sont les dernières informations concernant la double fonction de membre du conseil de copropriété et commissaire au compte ?
Un cumul des postes de membre du conseil de copropriété et de commissaire aux comptes est légalement permis car il n'est pas interdit. La seule restriction légale s'applique au syndic:
Voir Cc Art 3.91-§1 :
L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l’association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d’ordre intérieur.
Voir Cc art 3.89-§9 :
Au sein d’une même association de copropriétaires, un syndic ne peut être en même temps ni membre du conseil de copropriété ni commissaire aux comptes.
Je reçois beaucoup de questions de copropriétaires souhaitant nettoyer les parties communes moyennant paiement. Est-ce vraiment possible ou totalement hors de question ? Que se passe-t-il si en cas d’accident (chute dans un escalier) ? Certains courtiers d'assurance affirment que l'on peut toujours souscrire une assurance accident pour les personnes non inscrites comme employées. Comment devrions-nous, en tant que syndic, répondre à ces questions ? Quelles sont les sanctions pour un syndic professionnel ? Quelle est la responsabilité du syndic (par exemple si l'AG accepte cette façon de travailler).
Seul l'AG peut décider si cette dame peut ou non nettoyer les parties communes. Mais c’est plus compliqué qu’on ne le pense …
- Soit le copropriétaire XX nettoie gratuitement les parties communes sous réserve du remboursement de tous les achats de produits d'entretien L'AG doit souscrire une assurance complémentaire (n'hésitez pas à contacter notre partenaire Citadel Insurance, Mr Thomas Robberecht (
thomas@citadelinsurance.be)
- Soit cette personne est salariée et le syndic doit faire le nécessaire auprès d'un secrétariat social. L’ACP devient donc employeur et est immatriculé comme tel auprès de l'Office National de la Sécurité Sociale. C'est au syndic de tout arranger avec le secrétariat social.
Pour cette option, l'AG doit décider des points suivants : - Nombre d'heures/semaine
- Salaire horaire
- Choix du secrétariat social (demander des devis)
- Mandat au syndic de prendre toutes les mesures nécessaires d'ici la date du ...
- Supplément d’honoraires pour les prestations supplémentaires
- Description des tâches de l’employé (pour éviter tout malentendu)
- Souscription d’une assurance complémentaire pour cette personne
- Accidents du travail (obligatoire)
- Protection juridique (fortement recommandée)
Versements aux copropriétaires
Vous ne pouvez verser aucune indemnité aux copropriétaires. Un copropriétaire qui remplacerait une lampe peut éventuellement présenter un ticket de caisse pour être remboursé de l'achat du matériel en question. En principe, un copropriétaire travaille donc toujours gratuitement pour l’ACP.
En tant que syndic, vous pouvez être tenu responsable. De plus, si quelqu'un porte plainte contre vous auprès de l’IPI (par exemple, l'entreprise de nettoyage qui s'aperçoit qu'un copropriétaire nettoie les parties communes), vous risquez également une sanction (blâme, suspension…etc.).
Depuis 2020 (!) un projet de loi est en attente au Parlement, qui voudrait étendre à la copropriété le système actuellement en vigueur de rémunération des bénévoles. Malheureusement, rien ne bouge, et le projet de loi n'a toujours pas été mis à l'ordre du jour… Tant que ce projet de loi n'a pas été voté, vous n'êtes pas autorisé à rémunérer un copropriétaire bénévole. Voir le lien ci-dessous:
https://www.lachambre.be/FLWB/PDF/55/1531/55K1531001.pdf.