In deze rubriek behandelen wij enkele frequent gestelde vragen. Wij geven graag ons advies mee.
U bent syndicus en u heeft vragen over het beheer van een gebouw? Aarzel niet om ons uw vraag te stellen via e-mail naar redac@propertytoday.
In een gebouw is een van de eigenaars syndicus. Op de agenda staat "vernieuwen contract syndicus". Mag de syndicus die ook eigenaar is mee stemmen op dit punt? M.a.w. mag hij voor zichzelf stemmen?
De mede-eigenaar syndicus mag niet deelnemen aan de stemming m.b.t. zijn eigen aanstelling. Art 3.87-§9 BW:
Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door haar in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd.
Kan een erfgenaam van een lid van de Raad van Mede-eigendom + Rekencommissaris eisen dat zij alle communicatie mag volgen tussen de raad en de Syndicus?
Deze persoon heeft momenteel geen
recht om te zetelen in de RvME namens de
overledene mede-eigenaar. Zij heeft ook
momenteel geen recht om informatie te
ontvangen over de beraadslagingen van
de RvME. Zie art 3.90 hieronder. Verder
heeft deze persoon momenteel geen
recht om de overledenen mede-eigenaar
te “vertegenwoordigen”. Zij moet eerst en
vooral aangeduid worden als lasthebber
door de andere erfgenamen. Zie art 3.87-§1
hieronder.
In feite is het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst zolang de situatie niet juridisch in orde is; d.w.z. zolang er geen aanduiding is van de lasthebber voor deze kavel.
1/ Wet op mede-eigendom BW art 3.90-§ 3.
De algemene vergadering beslist bij volstrekte meerderheid over de benoeming van de leden van de raad van medeeigendom, zulks voor elk lid afzonderlijk. Het mandaat van de leden van de raad van mede-eigendom loopt tot de volgende gewone algemene vergadering en is hernieuwbaar. Gezien de mandataris overleden is, kan momenteel niemand zijn plaats nemen.
2/ Wet op mede-eigendom BW art 3.87-§1.
In geval van verdeling van het eigendomsrecht
op een privatieve kavel of ingeval de
eigendom van een privatieve kavel is
bezwaard met een recht van erfpacht, opstal,
vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt
het recht om aan de beraadslagingen van
de algemene vergadering deel te nemen
geschorst totdat de belanghebbenden de
persoon aanwijzen die hun lasthebber zal
zijn. Wanneer één van de belanghebbenden
en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen
aan de aanwijzing van een lasthebber
wijzen de andere belanghebbenden
rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze
laatste wordt opgeroepen voor de algemene
vergaderingen, oefent het recht van
deelname aan de beraadslagingen ervan uit
en ontvangt alle documenten die afkomstig
zijn van de vereniging van mede-eigenaars.
De belanghebbenden delen de syndicus
schriftelijk de identiteit van hun lasthebber
mee.
To do:
- U dient, als syndicus, deze persoon
schriftelijk op de hoogte te brengen dat zij
door de andere erfgenamen als lasthebber
moet aangeduid worden, dit conform
art 3.87 BW. Zonder document met de
aanduiding van deze persoon als lasthebber,
mag niemand dit kavel vertegenwoordigen
op de AV.
- U dient een punt toe te voegen op de agenda van de volgende AV: Verkiezing leden van de RvME (meerderheid 1/2+1). Elke naam van de kandidaten dient apart vermeld te worden; er dient voor elk persoon een stemming te gebeuren.
Is deze persoon als lasthebber aangeduid voor de kavel van de overledene medeeigenaar, dan pas kan zij aanwezig zijn op de AV. Zij kan ook door de AV aangeduid worden als lid van de RvME.
Wat zijn de laatste inzichten inzake een dubbele functie raadslid en Rekencommissaris?
Een cumul van de functies als lid van de
RvME en commissaris der rekeningen is
wettelijk toegelaten want niet verboden. De
enige wettelijke beperking geldt voor de
syndicus zie hieronder art 3.89 §9.
Art. 3.91
De algemene vergadering wijst jaarlijks
een commissaris van de rekeningen of
een college van commissarissen van de
rekeningen aan, die al dan niet medeeigenaar zijn, en die de rekeningen van de
vereniging van mede-eigenaars controleren,
wier bevoegdheden en verplichtingen bij
het reglement van interne orde worden
bepaald.
Art. 3.89-§9.
Binnen eenzelfde vereniging
van mede-eigenaars mag een syndicus
niet tegelijkertijd lid van de raad van medeeigendom of commissaris van de rekeningen
zijn.
Ik krijg zeer veel de vraag dat er iemand van de blok zelf wilt poetsen tegen betaling. Wordt dat nu eigenlijk geaccepteerd of is dat volledig uit de boze? Wat als er iets gebeurt (valt van trap), ik hoor van de verzekeringsmakelaars dat er toch ongevallenverzekeringen worden gegeven voor niet ingeschreven RSZ-personen. Hoe moeten wij als syndicus met deze vragen omgaan. Wat zijn de sancties voor een professionele syndicus bij deze werkwijze? Wat is de aansprakelijkheid van de syndicus (bv als iedereen van de AV akkoord is om op deze wijze te werken).
Enkel de AV kan beslissen of deze dame al
dan niet de gemeenschappelijke delen mag
poetsen. Maar er komt veel bij kijken…
- Optie 1: De mede-eigenaar XX zal de gemene delen gratis poetsen mits
terugbetaling van alle aankopen van
schoonmaakproducten
De AV dient een extra verzekering te nemen
(neem gerust contact op met onze partner
Citadel Insurance, Dhr Thomas Robberecht:
thomas@citadelinsurance.be)
- Optie 2: Deze persoon is werknemer
van de VME. De syndicus dient hem/haar
in te schrijven bij de RSZ via een sociaal
secretariaat. De VME wordt dus werkgever en
is als dusdanig bij de RSZ geregistreerd.
Het is de taak van de syndicus om alles te
regelen met het sociaal secretariaat.
Voor deze optie dient de AV te beslissen over: - Het aantal uren /week
- Uurloon
- Keuze van het sociaal secretariaat (offertes aanvragen)
- Mandaat aan de syndicus om alles te regelen tegen de datum van...
- Het extra ereloon voor de bijkomende prestaties van de syndicus
- Taakbeschrijving van deze werknemer (om alle misverstanden te vermijden)
- Extra verzekering nemen voor deze persoon
- Arbeidsongevallen (verplicht)
- Rechtsbijstand
Vergoedingen van de Mede-eigenaars
U mag geen vergoeding betalen
aan de mede-eigenaars. Iemand die
eventueel een lamp vervangt mag een
onkostenvergoeding indienen voor de
aankopen van materialen. Een medeeigenaar werkt dus in principe altijd gratis
voor de VME.
Een mede-eigenaar betalen vanuit de VME rekening is verboden en kan beschouwd worden als zwartwerk (ook de betaling van een lid van de RvME of mede-eigenaarrekencommissaris niet toegelaten). Als syndicus kan u aansprakelijk gesteld worden. Bovendien, als iemand een klacht neerlegt tegen u bij het BIV (bij voorbeeld de poetsfirma die zou opmerken dat een mede-eigenaar de gemeenschappelijke delen poetst), riskeert u ook een sanctie (blaam, schorsing…etc.).
Er is een wetsvoorstel in het Parlement dat het systeem van vrijwilligersvergoeding zou willen uitbreiden naar de medeeigendom. Spijtig genoeg is het wetsvoorstel al twee jaar (!) op het Parlement maar wordt niet op de agenda geplaatst… Zolang dit wetsvoorstel niet gestemd is mag u als syndicus een vrijwillige medeeigenaar niet vergoeden. Zie link hieronder: https://www.lachambre.be/FLWB/PDF/55/1531/55K1531001.pdf.