Accès à la profession de syndic

1. ​Introduction

Le secteur de l'immobilier regroupe à la fois les entreprises qui développent des biens immobiliers pour leur propre compte (promoteurs immobiliers) ou qui font le commerce de biens immobiliers (négociants immobiliers), les propriétaires qui louent des biens immobiliers pour leur propre compte et les agents immobiliers qui interviennent pour le compte de tiers lors de l'achat, de la vente ou de la location de biens immobiliers, ou qui gèrent ces biens immobiliers en qualité de régisseur ou de syndic. 

En ce qui concerne la profession d’agent immobilier-syndic, il est reconnu que, dans les conditions actuelles du marché, il s'agit d'une profession en pénurie qui a besoin d'être soutenue.

2. Diplôme initial d'accès à la profession d'agent immobilier - syndic

Au 28 février 2022, sur les 10.902 agents immobiliers agréés par l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI), seuls 477 étaient inscrits à temps plein en tant que syndics. Ce nombre reste stable. 

De plus, les perspectives d'un afflux de nouveaux syndics ne sont pas bonnes. On constate que dans la formation de courtier immobilier chez Syntra ou dans les écoles supérieures, peu d'étudiants franchissent le pas vers la profession de syndic à l'issue de leurs études, alors que la demande de syndic, compte tenu de "l'appartementisation" galopante du paysage immobilier, continue d'augmenter de manière spectaculaire. 

Pour accéder à la profession d'agent immobilier, il faut être titulaire d'une formation spécifique, à savoir¹ soit

1. 1. d'un diplôme d'enseignement supérieur avec un niveau minimum de licence correspondant au moins au niveau 6 du cadre européen des certifications , soit
      
      
   2. un certificat équivalent à l'un des diplômes précités délivré par un jury d'examen étatique ou communautaire soit
      
      
   3. un diplôme de formation professionnelle correspondant à la profession d'agent immobilier délivré conformément à la réglementation relative à la formation continue dans le secteur des petites et moyennes entreprises soit
      
      
   4. une attestation de compétence ou un titre de formation visé au titre III chapitre I de la loi du 12 février 2008 , délivré par un autre Etat membre et qui répond aux conditions prévues par le présent chapitre ou un titre de formation équivalent à un tel titre en application de l'article 2 § 3 de la loi du 12 février 2008 .

Sans diplôme ou certificat qualifié, il n'est pas possible d'exercer la profession de syndic professionnel².​

3. La profession de syndic reste une profession en pénurie

La profession de syndic (et d'assistant de syndic) apparaît dans la liste des professions administratives en pénurie compilée par le VDAB³. 

Alors que le nombre d'immeubles d'habitation augmente rapidement et supplante la construction de maisons individuelles, le nombre de sociétés immobilière se concentrant exclusivement sur la gestion d’immeuble à plein temps reste limité. 

L’offre limitée de bureaux de syndics à temps plein a entraîné une distorsion du marché dans la mesure où, pour les petits immeubles d'habitation, peu de professionnels se portent candidats, de sorte que les copropriétaires sont livrés à eux-mêmes.

4. L'accès à la profession de syn- dic par l'expérience profession- nelle en France

En France, la formation professionnelle obligatoire a été introduite par la loi Hoguet du 2 janvier 1970⁴. Pour obtenir une carte professionnelle "syndic de copropriété"⁵ il faut présenter un diplôme "d'un niveau au moins égal à trois années d'études supérieures après le baccalauréat ou un diplôme ou titre inscrit au répertoire national de certifications professionnelles d'un niveau équivalent et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales. L'aptitude professionnelle peut également être justifiée par un brevet de technicien supérieur "professions immobilières" ou encore un diplôme de l'institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation⁶.

Il existe toutefois deux exceptions à la condition de diplôme tiré de l'expérience professionnelle, à savoir⁷:

• premièrement, selon l’article 12 du décret de 1972,cette expérience se justifie s’il est titulaire d’un baccalauréat ou d’un diplôme ou titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d’un niveau équivalent et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales et – la condition est cumulative – par l’occupation au moins pendant trois ans d’un emploi subordonné se rattachant à l’activité de syndic;
  
  
• secondement, à défaut des diplômes, le candidat pourra obtenir la carte professionnelle s’il justifie, d’après l’article 14 du décret de 1972, d’une expérience de 10 ans dans un emploi non cadre ou de 4 ans dans un emploi de statut cadre, au titre duquel le denmendeur était affilié comme telle auprès d’une insitution de retraite complémentaire ou d’un emploi public de catégorie A ou de niveau équivalent.

Dans le cadre de ce régime, "une simple expérience peut suffire à obtenir la carte professionnelle , et ce , semble-t-il , même si la personne qui obtient le poste était assistant-secrétaire , agent d'accueil , assistant-comptable ou assistant-technique' , bien qu' "il n'est pas évident que leur exercice permette de jusitifier la capacité à mener pleinement les fonctions de syndic de copropriété"⁸.

5. Accès à la profession de syndic par une expérience professionnelle en Belgique

5.1 Situation

A la lumière du système français d'accès à la profession de syndic basé sur l'expérience professionnelle, la question se pose de savoir si le droit belge devrait également emprunter la voie de l'expérience professionnelle lorsque la pénurie de syndics reste aiguë. 

Il convient de tenir compte du fait que de nombreux membres du personnel des bureaux de syndics jouent déjà un rôle important dans la pratique quotidienne du métier, car ils se voient confier diverses tâches et responsabilités par l'agent immobilier agréé en raison de sa charge de travail élevée.

C'est précisément cette prise en charge des tâches au sein de l'entreprise qui exigent des employés qu'ils travaillent selon des normes professionnelles, ce qui implique qu'ils peuvent s'élever à un niveau professionnel solide grâce à l'érudition et à l'expérience, de sorte que, dans la pratique, il n'y a presque pas de différences entre la qualité professionnelle de l'agent immobilier agréé et celle de son/ses employé(s)

Il n'est donc pas inutile de se demander si, après une période de rodage de plusieurs années, le personnel d'un mandataire agréé ne devrait pas avoir la possibilité d'accéder à la reconnaissance professionnelle en raison de la diversité de ses prestations et de sa collaboration intensive avec un mandataire agréé par l'IPI.

5.2 Expérience professionnelle dans la loi-cadre du 2 août 2007 sur les professions intellectuelles de service

L'expérience professionnelle était précédemment reconnue à l'article 18 §8 de la loi-cadre sur les professions intellectuelles de service⁹. Il prévoyait que les personnes qui, à la date d'entrée en vigueur d'un premier arrêté de réglementation, avaient exercé la profession pendant au moins trois ans au cours des dix années précédentes, soit à titre indépendant, soit en vertu d'un contrat de travail, pouvaient à tout moment demander à l'institut professionnel leur inscription sur la liste des stagiaires, à condition de fournir la preuve de leur exercice de la profession.

La profession d'agent immobilier ayant été réglementée par l'arrêté royal du 6 septembre 1993 relatif à la protection du titre professionnel et à l'exercice de la profession d'agent immobilier¹⁰, l'expérience professionnelle peut être invoquée pour s'inscrire sur la liste des stagiaires de l'IPI, à condition que les trois années d'expérience précitées puissent être prouvées avant le 13 octobre 1993, date à laquelle l'arrêté royal a été publié au Moniteur belge¹¹ et est entré en vigueur le même jour¹².

Depuis lors, 29 ans ont passé, et il devient extrêmement difficile, voire impossible, de prouver son expérience acquise avant le 13 octobre 1993. Toutefois, le régime est toujours en vigueur.

Nous pouvons donc toujours, comme autrefois, déduire de ce régime légal que trois années d'expérience, même sous contrat de travail, sont considérées comme une base solide pour l'inscription sur la liste des stagiaires.

5.3. Expérience professionnelle de 6 ans à temps plein, acquise au cours des 10 années précédant la demande, par le biais de la loi modifiant la loi sur le courtage immobilier du 11 février 2013

Afin de moderniser la profession d'agent immobilier et de l'adapter aux nouvelles évolutions, un projet de loi modifiant la loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier a été déposé à la Chambre des représentants le 2 octobre 2023¹³. Le texte adopté de la loi du 11 décembre 2023 modifiant la loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier a été publié au Moniteur belge du 22 janvier 2024.

L'exposé des motifs mentionne que "la possibilité d'être enregistré sur la base de l'expérience professionnelle" auprès de l'IPI est également nouvelle. 

Cette modification est formulée comme suit¹⁴ : Les compétences spécifiques et le comportement professionnel correct sont acquis par le biais d'un titre de formation, mais surtout au cours de l'apprentissage, qui permet d'acquérir la maturité nécessaire pour exercer la profession. 

Les employés peuvent accomplir les mêmes actes qu'un indépendant, mais sous la supervision et la responsabilité d'un indépendant agrée. 

Cette expérience peut donc être équivalente aux connaissances acquises pendant le stage. Par ailleurs, certaines autres professions intellectuelles peuvent ainsi accéder à la profession d'agent immobilier.

Une nouvelle possibilité s'offre à toutes ces personnes de s'inscrire à l'Institut sur la base de cette expérience. Il appartient à la Chambre exécutive d'évaluer cette expérience et le candidat doit passer un test d'aptitude pratique"​. 

L'article 5 , 1° , § 2 , 1° b modifié de la loi sur l'intermédiation immobilière définit ce nouveau mode d'accès comme suit .

"Les agents immobiliers, personnes physiques, sont soumis aux obligations suivantes : 1° b) soit disposer d'une expérience professionnelle pertinente par l'exercice à temps plein d'activités professionnelles visées à l'article 2, 5°, 6° ou 7° pendant six ans au cours des dix années précédant la demande d'inscription au tableau et avoir réussi l'épreuve pratique d'aptitude visée dans le règlement de stage."

Lors des débats sur le projet de loi au sein de la commission de l'économie, de la protection des consommateurs et de l'agenda numérique , il a été ajouté par le vice-premier ministre que "la preuve de l'expérience professionnelle peut être apportée par tout moyen, elle sera évaluée par la Chambre exécutive. Le candidat devra également réussir une épreuve pratique d'aptitude afin de démontrer que cette expérience lui a permis d'acquérir une maturité professionnelle. L'épreuve d'aptitude est la même que pour les stagiaires de l'IPI. Ce système fera l'objet d'une évaluation dans le temps afin de pouvoir l'adapter si nécessaire".

Info

Mter Roland Timmermans

Advocat et rédacteur en chef de la Revue Copropriété et Droit Immobilier

1 Art. 2 § 1 de l'arrêté royal du 30 août 2013 relatif à l'accès à la profession d'agent immobilier , MB 6 septembre 2013

2 Le syndic occasionnel est une exception à cette règle : voir R. TIMMERMANS , Syndic occasionnel compétent mais pas nécessairement capable ? , Huur 2022/1 , 3

3 VDAB , Professions en pénuries en Flandre , Bruxelles , 1 février 2022 , 11 in fine

4 M. THIOYE , Droit des intermédiaires immobiliers , Paris , LexisNexis , 2020 , 98

5 C. BEDDELEEM , Les nouvelles cartes professionnelles , I.R.C. Septembre 2015 , 20 , no I , A , 3

6 P.-E. LAGRAULET, Le syndic de copropriété, Edilaix, 2021, 82

7 P.E. LAGRAULET, oc,, 84 nr 1.37

8 P.-E. LAGRAULET, oc, 84, nr 1.3.8

9 MB 18 septembre 2007

10 MB 13 octobre 1993

11 Art. 8 de l'arrêté royal du 6 septembre 1993

12 R. TIMMERMANS, Guide pratique de l'agent immobilier, Malines, Kluwer, 2013, 95, nr 90

13 Doc. Parl. Chambre, session 2022-2023, nr 3601/001

14 EDM, Doc. Parl. Chambre, session 2022-2023, nr 3601/001, 7, alin. 4

15 Rapport Katrien Houtmeyers, Doc. Parl. Chambre, session 2023-2024 van 17 novembre 2023, 3601/002, 9, alin. 3