Toegang tot het beroep van syndicus

1. Inleiding

De vastgoedsector groepeert zowel de bedrijven, die vastgoed voor eigen rekening ontwikkelen (bouwpromotoren) of verhandelen (vastgoedhandelaars), als eigenaars, die onroerend goed voor eigen rekening verhuren, en vastgoedmakelaars die voor rekening van derden hetzij bemiddelen in onroerend goed bij de aankoop, de verkoop of de verhuur, hetzij dit onroerend goed beheren in de hoedanigheid van rentmeester of van syndicus. 

Ten aanzien van het beroep van vastgoedmakelaar – syndicus wordt erkend dat dit in de huidige marktomstandigheden een knelpuntenberoep is, dat vraag om ondersteuning.

2. ​Oorspronkelijke opleidingskwalificatie als toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar - syndicus

Per 28 februari 2022 waren er bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) op 10.902 erkende vastgoedmakelaars slechts 477 full time als syndicus ingeschreven. Dit aantal blijft stabiel. 

De vooruitzichten op een instroom van nieuwe syndici ogen bovendien niet goed. Men stelt vast dat in de opleiding vastgoedmakelaar in Syntra of in de hogescholen weinig studenten na de voltooiing van hun studies de stap naar het beroep van syndicus zetten, terwijl de vraag naar syndici, gegeven de galopperende appartementisering van het vastgoedlandschap, spectaculair blijft stijgen. 

Om tot het beroep van vastgoedmakelaar te worden toegelaten dient men in de huidige stand van zaken te beschikken over een specifieke opleidingskwalificatie, namelijk¹ hetzij

1. 1. een diploma van het hoger onderwijs met een minimum niveau van bachelor dat minstens overeenkomst met niveau 6 van het Europees kwalificatiekader, hetzij
      
      
   2. een getuigschrift dat gelijkwaardig is aan een der bovenvermelde akten en dat is uitgereikt door een examencommissie van de Staat of van een Gemeenschap hetzij
      
      
   3. over een diploma van ondernemingsopleiding dat overeenstemt met het beroep van vastgoedmakelaar en dat uitgereikt is overeenkomstig de regelingen betreffende de voortdurende vorming in de Middenstand hetzijover een bekwaamheidsattest of een opleidingstitel bedoeld in Titel III Hoofdstuk I van de wet van 12 februari 2008, afgeleverd door een andere lidstaat en die beantwoordt aan de voorwaarden vastgelegd in dit hoofdstuk of een opleidingstitel gelijkgesteld aan een dergelijke titel in toepassing van artikel 2 § 3 van de wet van 12 februari 2008.
      ​
      
   4. over een bekwaamheidsattest of een opleidingstitel bedoeld in Titel III Hoofdstuk I van de wet van 12 februari 2008, afgeleverd door een andere lidstaat en die beantwoordt aan de voorwaarden vastgelegd in dit hoofdstuk of een opleidingstitel gelijkgesteld aan een dergelijke titel in toepassing van artikel 2 § 3 van de wet van 12 februari 2008.

Zonder een gekwalificeerd diploma of getuigschrift kon men het beroep van professioneel syndicus niet uitoefenen².​

3. Syndicusberoep niettemin een knelpuntenberoep

In de lijst van knelpuntenberoepen onder de administratieve beroepen, opgemaakt door de VDAB, komt ook het beroep van syndicus (en medewerkers van de syndicus) voor³. 

Terwijl het aantal appartementsgebouwen in snel tempo stijgt en de eengezinswoningbouw verdringt, bleef het aantal full time vastgoedmakelaarskantoren, dat zich exclusief toespitst op syndicaal beheer, beperkt. 

Het laag aanbod van full time syndicuskantoren leidde tot een verstoring van de markt in deze zin dat voor kleine appartementsgebouwen zich weinig professionelen kandidaat stellen zodat de mede-eigenaars aan hun lot worden overgelaten.

4. Toegang tot het beroep van syndicus via beroepservaring in Frankijk

In Frankrijk werd de verplichte professionele opleiding ingevoerd door de loi Hoguet van 2 januari 1970⁴. Om een beroepskaart ‘syndic de copropriété’ te kunnen bekomen⁵ is vereist dat men een diploma kan voorleggen ‘d’un niveau au moins égal à trois années d’études supérieures après le baccalauréat ou un diplôme ou titre inscrit au répertoire national de certifications professionnelles d’un niveau équivalent et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales. L’aptitude professionnelle peut également être justifiée par un brevet de technicien supérieur “professions immobilières” ou encore un diplôme de l’instutut d’études économiqes et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation’⁶.

Op het diplomavereiste bestaan echter twee uitzonderingen geput uit beroepservaring, namelijk⁷:

• premièrement, selon l’article 12 du décret de 1972,cette expérience se justifie s’il est titulaire d’un baccalauréat ou d’un diplôme ou titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d’un niveau équivalent et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales et – la condition est cumulative – par l’occupation au moins pendant trois ans d’un emploi subordonné se rattachant à l’activité de syndic;
  
  
• secondement, à défaut des diplômes, le candidat pourra obtenir la carte professionnelle s’il justifie, d’après l’article 14 du décret de 1972, d’une expérience de 10 ans dans un emploi non cadre ou de 4 ans dans un emploi de statut cadre, au titre duquel le denmendeur était affilié comme telle auprès d’une insitution de retraite complémentaire ou d’un emploi public de catégorie A ou de niveau équivalent.

Op grond van deze regeling is het mogelijk dat ‘une simple expérience peut suffire à obtenir la carte professionnelle, et ce, semble-t-il, même si la personne qui obtient la poste était assistant-secrétaire, agent d’accueil, assistant-comptable ou assistant- technique’, hoewel ‘il n’est pas évident que leur exercice permette de jusitifier la capacité à mener pleinement les fonctions de syndic de copropriété’⁸.

5. Toegang tot het beroep van syndicus via aantoonbare beroepservaring in België

5.1 Situering

In het licht van de Franse toegangsregeling tot het beroep van syndicus op grond van beroepservaring is het de vraag of men naar Belgisch recht ook de weg van de beroepservaring moet inslaan wanneer het tekort aan syndici nijpend blijft. 

Daarbij moet in rekening worden gebracht dat vele medewerkers van syndicuskantoren in de dagelijkse praktijk reeds een belangrijke rol vervullen omdat zij wegens de hoge werkdruk bij de erkende vastgoedmakelaar diverse taken en verantwoordlijkheden toegeschoven krijgen.

Precies deze taakovername genereert werkprocessen binnen het kantoor waardoor de medewerkers moeten werken volgens professionele standaarden, hetgeen met zich brengt dat zij door eruditie en ervaring tot een degelijk professioneel niveau kunnen opklimmen waardoor er in de uitvoeringspraktijk bijna geen verschillen bestaan tussen de professionele kwaliteit van de erkende vastgoedmakelaar en zijn medewerker(s).

Het is derhalve niet onbelangrijk na te gaan of de medewerkers van een erkende syndicus na een inlooptijd van enkele jaren op basis van de beoefende gevarieerde uitvoeringspraktijk en hun intensieve samenwerking met een BIV erkende syndicus niet de kans gegeven moet worden toegang te krijgen tot de professionele erkenning.

5.2 Beroepservaring via de kaderwet van 2 augustus 2007 betreffende de dienstverlenende intellectuele beroepen

Beroepservaring werd reeds eerder erkend in artikel 18 §8 van de Kaderwet betreffende de dienstverlenende intellectuele beroepen⁹. Daarin werd bepaald dat personen, die op de datum waarop een ter uitvoering van deze titel genomen eerste reglementeringsbesluit in werking treedt, het beroep gedurende tenminste drie jaar hebben uitgeoefend hetzij als zelfstandige hetzij in het kader van een arbeidsovereenkomst, in de loop van de tien voorafgaande jaren kunnen te allen tijde het beroepsinstituut verzoeken ingeschreven te worden op de lijst van de stagiairs op voorwaarde dat zij het bewijs leveren van hun uitoefening van het beroep’.

Daar het beroep van vastgoedmakelaar geregeld werd door het KB van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar¹⁰, kan beroep worden gedaan op de beroepservaring om ingeschreven te worden op de lijst van de stagiairs van het BIV, voor zover voormelde ervaring van drie jaar kan bewezen worden voor 13 oktober 1993, datum waarop het KB in het Belgisch Staatsblad is gepubliceerd¹¹ en dezelfde dag in werking getreden¹².

5.3 Aantoonbare voltijdse beroepservaring van 6 jaar, verworven in de 10 jaar voorafgaand aan de aanvraag, via de wet tot wijziging van de vastgoedmakelaardijwet van 11 februari 2013

Teneinde het vastgoedmakelaarsberoep te moderniseren en aan te passen aan nieuwe ontwikkelingen werd in de kamer van volksvertegenwoordigers op 2 oktober 2023 een wetsontwerp ingediend tot wijziging van de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar¹³. De aangenomen tekst van de wet van 11 december 2023 tot wijziging van de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 22 januari 2024.

In de Memorie van toelichting is aangestipt dat ‘nieuw ook is de mogelijkheid om op basis van beroepservaring te worden ingeschreven’ bij het BIV. 

Deze wijziging wordt als volgt verantwoord¹⁴ : ‘De specifieke vaardigheden en het correcte professionele gedrag worden verworpen via een opleidingstitel, maar vooral tijdens de stage die het mogelijk maakt de nodige maturiteit te verwerven die nodig is om et beroep uit te oefenen. 

Werknemers kunnen dezelfde handelingen stellen als een zelfstandige, maar onder toezicht en verantwoordelijkheid van een ingeschreven zelfstandige. 

Die ervaring kan dus gelijkwaardig zijn aan de tijdens de stage verworven kennis. Bovendien kunnen bepaalde andere intellectuele beroepen het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen.

Voor al deze personen opent zich een nieuwe mogelijkheid om zich op basis van die ervaring bij het Instituut in te schrijven. Het is aan de Uitvoerende Kamer om die ervaring te beoordelen en aan de kandidaat om te slagen voor een praktische bekwaamheidsproef’. 

In het aangepaste artikel 5, 1°, §2, 1° b van de vastgoedmakelaardijwet is deze nieuwe toegangsmodus als volgt omschreven.

“De vastgoedmakelaars, natuurlijke personen, zijn onderworpen aan de volgende verplichtingen: 1° b) hetzij over een pertinente beroepservaring beschikken door de uitoefening op voltijdse basis van beroepsactiviteiten zoals bedoeld in artikel 2, 5°, 6° of 7° gedurende zes jaar tijdens de tien jaar voorafgaand aan de aanvraag tot inschrijving op het tableau en geslaagd zijn voor de praktische bekwaamheidsproef bedoeld in het stagereglement”.

Bij de bespreking van het wetsontwerp in de commissie voor Economie, Consumentenbescherming en Digitale Agenda 15 is er door de vice-eersteminister nog aan toegevoegd dat “het bewijs van beroepservaring geleverd kan worden door alle middelen. De bewijsstukken worden beoordeeld door de Uitvoerende Kamer. De kandidaat zal ook moeten slagen voor een praktische bekwaamheidsproef teneinde aan te tonen dat die ervaring hem of haar in staat heeft gesteld beroepsmaturiteit te verwerven. De bekwaamheidsproef is dezelfde als voor de BIV – stagiairs. Dit systeem zal na verloop van tijd geëvalueerd worden zodat, indien nodig, aanpassingen kunnen worden doorgevoerd”.

Info

Mter Roland Timmermans

Advocaat en Hoofdredacteur Tijdschrift voor Appartement en Immorecht

1 Art. 2 § 1 van het KB van 30 augustus 2013 betreffende de toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar, BS 6 september 2013

2 De occasionele syndicus vormt hierop een uitzondering: zie R. TIMMERMANS, Occasioneel syndicus wel bevoegd maar niet noodzakelijk bekwaam ?, Huur 2022/1, 3

3 VDAB, Knelpuntenberoepen in Vlaanderen, Brussel, 1 februari 2022, 11 in fine

4 M. THIOYE, Droit des intermédiaires immobiliers, Parijs, LexisNexis, 2020, 98

5 C. BEDDELEEM, Les nouvelles cartes professionnelles, I.R.C. september 2015, 20, nr I, A, 3

6 P.-E. LAGRAULET, Le syndic de copropriété, Edilaix, 2021, 82 nr 1.3.5

7 P.E. LAGRAULET, oc,, 84 nr 1.37

8 P.-E. LAGRAULET, oc, 84, nr 1.3.8

9 BS 18 september 2007

10 BS 13 oktober 1993

11 Art. 8 van het KB van 6 september 1993

12 R. TIMMERMANS, Praktische gids voor de vastgoedmakelaar, Mechelen, Kluwer, 2013, 95, nr 90

13 Parl. St. Kamer, zitting 2022-2023, nr 3601/001

14 MvT, Parl. St. Kamer, zitting 2022-2023, nr 3601/001, 7, alin. 4

15 Verslag Katrien Houtmeyers, Parl. St. Kamer, zitting 2023-2024 van 17 november 2023, 3601/002, 9, alin. 3