Zin en onzin van de stemreductie van art 3.87- §7 BW

Elke syndicus weet dat de AV pas kan starten na de controle van de aanwezigheidslijst. Hoeveel mede-eigenaars zijn er aanwezig en hoeveel aandelen vertegenwoordigen deze mede-eigenaars?  Indien het dubbele quorum van art 3.87-§5 BW niet bereikt is, kan de AV simpelweg niet rechtsgeldig plaatsvinden. De syndicus dient vervolgens, conform zie art 3.87-§5  BW een hernieuwde AV bijeen te roepen.

In de praktijk komt het vaak voor dat een mede-eigenaar meerdere kavels bezit. Daarmee bedoelen wij niet specifiek verschillende “volwaardige kavels” of appartementen,  maar ook kleinere kavels met aandelen zoals een kelder, één of twee garages... etc. Kan de mede-eigenaar voor deze kavels verschillende volmachten geven aan verschillende personen? 

Concreet: mag hij één volmacht  geven voor zijn appartement(en), één volmacht geven voor (elk van) zijn kelder(s) en één volmacht geven voor (elk van) zijn garage(s)…. ? Wat heeft deze mede-eigenaar bij dergelijke strategie te winnen …?

Veel aandelen geven in ieder geval de mogelijkheid aan de mede-eigenaar om kosten te mijden door tegen te stemmen op bepaalde investeringswerken.

Maar dit is vooral nuttig in geval van onenigheden en discussies op de AV. De mede-eigenaar van verschillende kavels, die per kavel een afzonderlijke volmacht geeft aan een derde,  kan ervoor zorgen dat twee of meerdere personen op deze manier aanwezig zijn die hem op elk punt steunen. Bijvoorbeeld : door een volmacht aan een andere syndicus te geven, die aanwezig is om zijn eigen kantoor te promoten of erger nog om een overname voor te bereiden. Hij kan ook een volmacht geven aan een advocaat die zijn standpunt met klem, kennis van zaken en verbaal talent zal verdedigen. Soms is de mede-eigenaar ook zelf aanwezig!  Dit zijn geen fantasieën maar voorbeelden uit de praktijk, waarmee een syndicus dagdagelijks te maken heeft.

Uiteraard kan een mede-eigenaar, conform art 3.87-§1 BW zich laten bijstaan door één persoon van zijn keuze, maar enkel op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste vier werkdagen voor de dag van de algemene vergadering daarvan bij aangetekende zending in kennis stelt. Verder poneert de wet op de mede-eigendom dat deze persoon tijdens de algemene vergadering de discussies “niet mag leiden, noch ze monopoliseren”…  Concreet dient deze persoon te zwijgen… of te fluisteren in de oren van de mede-eigenaar… maar niets meer. Als volmachtdrager daarentegen mag de lasthebber het woord nemen en zijn visie luidop promoten.

Maar de eigenaar van verschillende kavels kan ook een andere bedoeling hebben. Door verschillende volmachten te geven aan verschillende personen, ontsnapt hij aan de regel van de stemreductie. Zie BW art 3.87-§7 BW “Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken”.

Goed bedoeld maar onpraktisch

Uiteraard, hebben wij begrip voor de wetgever die getracht heeft een evenwicht te vinden binnen de aanwezige mede-eigenaars op een algemene vergadering.

De mede-eigendom is immers een kleine democratie met een georganiseerde splitsing van de “machten” ; het Parlement (wetgevende macht) is de AV, de regering (uitvoerende macht) is de syndicus, de Commissaris der Rekeningen is het Rekenhof, en iedereen dient de grondwet na te leven (de Statuten van het gebouw).

Als er in de AV moet gestemd worden heeft de wetgever verschillende meerderheden voorzien, en alle stemgerechtigde mede-eigenaars dienen de beslissingen van de AV na te leven, al hebben zij tegengestemd of zich onthouden. Financieel bijdragen moet ook, al hebben sommigen tegen deze kosten gestemd of zich onthouden. Kortom een gebouw is zoals en klein land, een microkosmos van de grote realiteit in dewelke wij dagelijks leven.

Op de AV stemt men in functie van zijn aantal quotiteiten ; een appartement of commercieel lokaal, hebben logischer wijze meer aandelen als een studio dus hebben meer stemmen.  Ja maar…  de wet op mede-eigendom heeft een stemreductie ingevoerd zodat “niemand  mag stemmen“ voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.

Dit komt vaak voor in kleine tot middelgrote gebouwen waar een mede-eigenaar meerdere kavels bezit. De wetgever heeft getracht deze mede-eigenaar te beperken, zodat hij nooit alléén de meerderheid zou hebben op de AV om nooit alléén zijn wil door te drijven op de andere mede-eigenaars. Op zich een legitieme zorg en een eervolle intentie van de wetgever maar deze regel brengt geen oplossing in een stelsel waar dezelfde wetgever een meerderheid van ½+1 heeft ingevoerd!

Van patstelling naar het Vredegerecht

De wettelijke regeling van de stemreductie leidt onmiddellijk en ipso facto tot een permanente patstelling in de AV, waar geen enkel belangrijke beslissing meer kan genomen worden… tenzij op sommige punten waar unanimiteit kan bereikt worden. Een erg ongezonde situatie  die automatisch, confrontaties genereert…

Voorbeeld: Twee mede-eigenaars kunnen op de algemene vergadering enkel unaniem beslissen. Komen ze er niet uit, dan kan één mede-eigenaar eventueel de aanstelling van een voorlopige bewindvoerder aan de Vrederechter vragen. De voorlopige bewindvoerder kan dan wel definitief beslissen in plaats van de mede-eigenaars.

In geval van blokkering door een mede-eigenaar, heeft de wet op mede-eigendom een paar achterpoortjes voorzien :

1/ art. 3.92-§5 BW

Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.

Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet.

2/ art 3.92-§8 BW

Wanneer een minderheid van de mede-eigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze be­let een beslissing te nemen met de door de wet vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde mede-eigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt

Maar de oplossingen die tot het Vredegerecht leiden kunnen wij in eer en geweten en met alle respect voor de Vrederechters,  geen goede oplossingen noemen; enerzijds brengen zijn automatisch zware procedurekosten met zich mee (advocaat en eventueel expertisekosten), anderzijds kunnen zij zeer lang aanslepen. Als laatste staat het vast dat er altijd een verliezende partij zal zijn die ontevreden huiswaarts keert…

Advies UVS

Vooraleer naar de Vrederechter te stappen, willen wij iedereen adviseren om beroep te doen op een erkende Bemiddelaar. (zie website van de Federale Bemiddelingscommissie www.fbc-cfm.be). Via bemiddeling en dialoog komt men tot minder kostelijke en minder frustrerende oplossingen. De Wet op de Mede-eigendom voorziet in Art. 3.85-§5 trouwens de toepassing van bemiddeling als geschiloplossing in mede-eigendom.

Stemreductie omzeilen

Stemreductie omzeilen gebeurt vaker dan men denkt. Een van ons leden heeft ons dit voorbeeld uit de praktijk gestuurd:  in  een gebouw met 8 appartement behoren 6 appartementen toe aan een “onverdeeldheid”. De onverdeeldheid bestaat uit 4 personen (3 zusters en 1 broer). De “onverdeeldheid” heeft voor elk kavel een andere “wettelijke vertegenwoordiger” aangesteld, om de stemreductie te “omzeilen”.  Op de algemene vergadering tekenen de door de onverdeeldheid aangestelde lasthebbers elk afzonderlijk de aanwezigheidslijst.

De attente syndicus zal laten opmerken dat deze “aangestelde lasthebbers” samen één onverdeeldheid vertegenwoordigen en wil daarom de stembeperking van art. 3.87-§7 BW toepassen,  waardoor de stemrechten van de onverdeeldheid beperkt worden tot het aantal stemmen van de overige eigenaars. Deze ontevreden mede-eigenaars hebben na afloop van de AV een klacht neergelegd tegen de syndicus bij het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars.

De syndicus heeft volgens ons wel een punt want hier gelden de volgende principes (art. 3.87-§7 BW) :

a)  art. 3.87-§7  BW : vrijheid om een lasthebber aan de duiden (via volmacht) :

Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering. De Wet vermeld hier zeer duidelijk de "mede-eigenaar" en niet zijn kavels.

b)  Verder is er een praktisch probleem bij het afpunten van de aanwezigheidslijst bij aanvang van de vergadering. Op deze lijsten staan meestal alle mede-eigenaars vermeld met hun respectievelijke kavels en het totaal van de vertegenwoordigde aandelen per mede-eigenaar.

Wanneer op de dag van de vergadering zich twee of meer personen aanmelden als vertegenwoordigers van één mede-eigenaar, wordt de syndicus met enkele onverwachte problemen geconfronteerd :

  1. de aanwezigheidslijst wordt opeens onbruikbaar; waar moeten deze lasthebbers tekenen als er maar één lijn is per mede-eigenaar ?
  2. voor de berekening van het dubbele quorum  meer bepaald het aantal aanwezige mede-eigenaars, zal de syndicus één willekeurige volmachtdrager kiezen ?
  3. de aanwezigheidslijst vermeld steeds het totaal van de aandelen per mede-eigenaar. Men heeft dus geen zicht op de afzonderlijke aandelen per kavel. Het wordt dus ter plaatse opzoeken en rekenen om te bepalen met hoeveel aandelen een lasthebber zal kunnen stemmen,

Wij geloven niet dat dit de bedoeling is geweest van de wetgever.

c)    art. 3.87-§7 BW : in geval van verdeling van het eigendomsrecht moet men een lasthebber aanduiden :

In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel (..) wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn.(…)

Hier is onze interpretatie dat voor alle kavels die tot een onverdeeldheid horen, één lasthebber aangeduid moet worden. De wetgever spreekt hier duidelijk van "één / hun" lasthebber. Zo is volgens ons de verdeling van verschillende kavels naar verschillende lasthebbers niet mogelijk.

Verder geloven wij dat kan het ook niet de bedoeling kon zijn van de wetgever om een absurde situatie te creëren waarin verschillende volmachtdragers tegenstrijdige stemmingen zouden uiten (ja nee en onthouding) terwijl deze mandatarissen één en dezelfde mede-eigenaar /onverdeeldheid vertegenwoordigen.

Uitspraak van het BIV

De Uitvoerende Kamers van het BIV gaat na of de vastgoedmakelaars de Plichtenleer naleven: “een erkend vastgoedmakelaar die het Plichtenleer niet naleeft, stelt zich bloot aan een tuchtsanctie.

In het Hoofdstuk 1 art. 1 lezen wij : ” In het kader van de uitoefening van het beroep, moeten de vastgoedmakelaars zich eveneens houden aan de inherent aan het beroep zijnde beginselen van eer en waardigheid, en dienen zij de wettelijke en reglementaire bepalingen betreffende deze uitoefening te eerbiedigen, onder meer (…): 3° de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen en de besluiten genomen in uitvoering van deze bepalingen "

In casu heeft de UK beslist dat de redenering van de syndicus correct was en heeft zijn vrijspraak uitgesproken. Wij verheugen ons op deze uitspraak en steunen dan ook deze visie.

Hieronder enkele Tips voor de syndicus:

1/ Een mede-eigenaar (of een onverdeeldheid) kan maar één volmacht geven voor alle kavels in zijn bezit. Dit is trouwens conform met de wet op mede-eigendom die voorziet dat  de lastgeving  persoonsgebonden is en niet aan de kavelverbonden is. zie BW Art 3.87-§7

Daarom is het belangrijk dat, in het geval zich onverwachts meerdere volmachtdragers voor dezelfde eigenaar aanbieden, de syndicus onmiddellijk de stemreductie zal toepassen, en zoals voorzien in de wet, de vraag zal stellen aan de mandatarissen om één mandataris aan te duiden die aan de AV zal deelnemen.

2/ Een volmacht wordt als volgt  gedefinieerd : ”een schriftelijke verklaring, waarbij iemand een ander de bevoegdheid geeft om namens hem of haar bepaalde rechtshandelingen uit te voeren”.  Juridisch gezien is de volmacht dus bedoeld als een vorm van vertegenwoordiging.  Daarom is deze aanwezigheid, samen met de volmachtdragers, niet toegelaten.

Daarom kan de mede-eigenaar die een volmacht geeft aan een derde, niet samen met deze persoon aanwezig zijn op de AV, noch voor een andere eigen privatieve kavel, noch als vertegenwoordiger van  een ander mede-eigenaar.

3/ stemreductie steeds toepassen als de situatie zich voordoet dat een mede-eigenaar meer stemmen heeft dan de rest van de aanwezige mede-eigenaars .

4/ om patstellingen te vermijden bij de besluitvorming:

  • geef zoveel mogelijk informatie op voorhand over de te nemen beslissing en de voordelen voor de VME
  • streef met argumentatie naar een consensus tussen de mede-eigenaars.
  • benadruk, indien de spanningen hoog lopen, de onvermijdelijke weg naar het Vredegerecht en de daaraan verbonden kost


INFO

Dominique Krickovic
Directrice UVS
Voorzitter UDS
Beëdigd Expert in Mede-eigendom (Kavex)

Onze blogs

DELEN


 



Goed om te weten - editie 10