1. Een eigendom verwerven in mede-eigendom vereist dat men zich vertrouwd maakt met de werking en de bijzonderheden van een mede-eigendom.
Een gebouw in mede-eigendom is opgedeeld in kavels, die een privatief deel omvatten (zoals een appartement, kantoor of handelsruimte) en een aandeel in de gemeenschappelijke delen, dat wordt vastgesteld op basis van de waarde van de privatieve delen, rekening houdend met de netto-oppervlakte, de ligging en het gebruik ervan. Deze aandelen in de gemeenschappelijke delen bepalen zowel het stemrecht van de mede-eigenaars op de algemene vergaderingen als hun bijdrage in de kosten. Zij worden vastgelegd in de basisakte en het reglement van mede-eigendom.
Deze documenten, samen met het reglement van inwendige orde, beschrijven tevens de werking van de vereniging van mede-eigenaars en de rechten en plichten van de mede-eigenaars met betrekking tot de privatieve en gemeenschappelijke delen. Het is dan ook essentieel om deze documenten grondig te raadplegen vóór aankoop. Zij zijn bindend voor de koper, die gehouden is zich eraan te houden.
2. Herinnering: een overeenkomst
komt tot stand door loutere
wilsovereenstemming tussen partijen,
ook in vastgoedzaken.
De eenvoudige aanvaarding van een
aanbod – dat wil zeggen een voorstel tot
het sluiten van een overeenkomst dat alle
essentiële elementen bevat – volstaat om
een verkoop tot stand te brengen.Vanaf het
moment van aanvaarding zijn de partijen
gebonden. De ondertekening van een
compromis is dan louter een formaliteit.
Het is daarom van belang dat bij
het opstellen van het aanbod alle
essentiële elementen duidelijk
vermeld zijn, zoals bijvoorbeeld
een opschortende voorwaarde voor
het verkrijgen van een lening, de
stedenbouwkundige situatie, enzovoort.
3. Vooraleer een bod te doen of er een
te aanvaarden voor een pand in mede-eigendom, is het essentieel om te
beschikken over alle nuttige informatie.
Het gaat dan onder andere over de
technische staat van het gebouw, in het
bijzonder de gemeenschappelijke delen
(eventuele geplande werken), de werking
van de mede-eigendom (zoals algemene
vergaderingen en de syndicus), de financiële
toestand (kaspositie, uitstaande leningen),en
juridische documenten ( de basisakte, het
reglement van mede-eigendom, en het
geactualiseerde (?) reglement van inwendige
orde).
Artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt welke wettelijke informatie de verkoper, vastgoedmakelaar of notaris aan de kandidaat-koper moet overmaken, op basis van gegevens van de syndicus. Het gaat voornamelijk om financiële informatie over de mede-eigendom, eventuele achterstallen van de verkoper, lopende geschillen, en de verslagen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar.
4. Vóór de ondertekening van de
authentieke akte moeten de eerder
ontvangen gegevens worden
geactualiseerd, vooral de financiële
gegevens. De notaris vraagt deze
informatie op bij de syndicus, die ze
binnen de 30 dagen moet overmaken.
Op dat moment moet ook bepaald worden
wie (de verkoper of de koper) instaat
voor de laatste besliste uitgaven van de
algemene vergadering of de syndicus
(zoals oproepen tot fondsen, schulden
uit geschillen). Het is de datum op dewelke de syndicus de betaling vordert die
bepalend is ten aanzien van de mede-eigendom. Aldus, indien de oproep tot
fondsen vóór de authentieke akte die de
eigendomsoverdracht tot stand brengt
werd beslist, maar pas na de ondertekening
van de akte wordt gevorderd, zal de koper
gehouden zijn deze te dragen.
Niets belet de partijen om een andere regeling te treffen en te bepalen dat bepaalde uitgaven van de mede-eigendom ten laste van de verkoper blijven, zelfs indien de betaling pas na de notariële akte wordt geëist.
5. Laten wij verduidelijken dat het aandeel in het werkkapitaal, dat wordt gedefinieerd als het geheel van voorschotten die door de mede-eigenaars zijn betaald als provisie om periodieke uitgaven te dekken, zoals de kosten voor verwarming en verlichting van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de conciërgedienst, zal worden terugbetaald aan de verkoper.
Het aandeel in het reservekapitaal daarentegen, dat bestaat uit periodieke bijdragen bedoeld om niet-periodieke uitgaven te dekken, zoals die veroorzaakt door de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of vervanging van een lift of het aanbrengen van een nieuwe daklaag, blijft verworven aan de mede-eigendom. Er is dus geen terugbetaling mogelijk door de mede-eigendom.
6. De wetgever heeft beschermingsmaatregelen aangenomen ten voordele
van de mede-eigendom voor het
innen van achterstallige lasten die nog
verschuldigd zijn op het moment van
verkoop.
In geval van afwezigheid van
betwisting door de verkoper, worden
deze lasten door de notaris ingehouden
op de verkoopprijs en betaald aan de
mede-eigendom.
In geval van betwisting moet de notaris
binnen drie dagen na de akte de syndicus
op de hoogte brengen, zodat deze
binnen twintig werkdagen een bewarend
derdenbeslag kan laten betekenen
om de fondsen te blokkeren. Indien
het meningsverschil blijft bestaan, zal
een procedure tot invordering van de
lasten moeten worden ingeleid bij de
vrederechter. Pas na een vonnis kunnen
de in beslag genomen bedragen aan de
mede-eigendom worden overgedragen.
Bij gebrek aan betekening van een dergelijk beslag, betaalt de notaris de ingehouden bedragen terug aan de verkoper. Dit belet de mede-eigendom echter niet om alsnog een invordering in te stellen, al zal het in geval van een veroordelend vonnis wellicht moeilijker zijn om de verschuldigde bedragen effectief te innen.
7. Zodra hij eigenaar is geworden, is
de koper verplicht zich te houden
aan de bepalingen van de statuten
(de basisakte en het reglement van
mede-eigendom) en het reglement van
inwendige orde.
Hoewel hij binnen zijn privatieve deel alle
renovatiewerken mag uitvoeren die hij
wenst, mag hij de gemeenschappelijke
delen niet aantasten zonder toestemming
van de algemene vergadering. Veel
privatieve werken hebben een impact
op de gemeenschappelijke delen, wat
veel nieuwe eigenaars niet beseffen.
Zo is het uitgesloten dat men zich zonder toestemming van de algemene vergadering loskoppelt van de gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie. Een dergelijke ontkoppeling beïnvloedt immers zowel de werking van de gemeenschappelijke ketel als de verdeling van de kosten. Een eigenaar mag geen gemeenschappelijke schouw gebruiken – zelfs niet indien deze niet meer gebruikt wordt door andere mede-eigenaars – om een houtkachel te installeren, en hij mag evenmin een gat in de gevel maken voor de installatie van een afvoer voor een dampkap of een kachel, zonder toestemming van de algemene vergadering.
Voor dergelijke werken, die de gemeenschappelijke delen raken, moet vooraf toestemming worden gevraagd en het punt moet op de agenda van de eerstvolgende vergadering van mede-eigenaars worden geplaatst.
Een kandidaat-koper die zijn appartement grondig wenst te renoveren zodra hij eigenaar wordt, doet er dan ook goed aan om de aard en de draagwijdte van de geplande werken te controleren, alsook hun impact op de gemeenschappelijke delen en de haalbaarheid van zijn project, om veel problemen en moeilijkheden te vermijden.
8. De kandidaat-koper heeft er dus alle belang bij om rekening te houden met de eigenheden van het collectieve beheer van een gebouw in mede-eigendom, alvorens over te gaan tot de aankoop van een goed in mede-eigendom.
Info
Mter Corinne Mostin
Advocaat aan de Balie van Brussel