1. L’acquisition d’un bien en copropriété nécessite de se familiariser au fonctionnement des copropriétés et à leur particularité.
En effet, l’immeuble en copropriété est divisé en lot, qui comprend une partie privative, étant l’appartement, le bureau, le commerce, et une quote-part dans les parties communes, qui sont fixées en fonction de la valeur des parties privatives, en tenant compte de la superficie nette au sol, de la situation et de l’affectation. Ces quotes-parts dans les parties communes déterminent le pouvoir de vote des copropriétaires lors des assemblées générales mais aussi la contribution dans les charges. Elles sont définies par l’acte de base et le règlement de copropriété.
Ces actes, ainsi que le règlement d’ordre intérieur, définissent également le fonctionnement des associations ainsi que les droits et les obligations des copropriétaires sur les parties privatives et communes. Il est donc important de les examiner avant toute acquisition. Elles s’imposent à l’acquéreur qui sera tenu de les respecter.
2. Rappelons que le contrat se forme
par le seul accord de volontés des
parties, même en matière immobilière.
La simple acceptation de l’offre, qui
consiste dans une proposition de conclure
un contrat et qui doit en contenir tous
les éléments essentiels et substantiels,
suffit à former la vente. Les parties sont
engagées dès l’acceptation de l’offre et la signature d’un compromis ne
devient dans ce cas qu’une formalité.
Il est donc important qu’au moment
de l’établissement de l’offre, tous les
éléments importants aient été précisés,
qu’il s’agisse de l’existence d’une condition
suspensive d’obtention d’un crédit, ou
encore de la situation urbanistique,….
3. Avant d’envisager d’acquérir un
bien en copropriété, en formulant une
offre ou en l’acceptant, il est dès lors
indispensable de disposer de toutes les
informations utiles.
Ces informations portent notamment
sur l’état technique de l’immeuble, et
spécialement sur les parties communes
(travaux à prévoir), sur le processus
de fonctionnement de la copropriété
(assemblées générales, syndic), sur son état
financier (trésorerie, crédit) ainsi que sur des
aspects juridiques (acte de base, règlement
de copropriété, ROI mis à jour ?).
L’article 3.94 du Code civil définit les informations légales, qui doivent être transmises au candidat acquéreur par le vendeur, l’agent immobilier ou le notaire, sur la base des renseignements transmis par le syndic. Il s’agit d’informations essentiellement financières de la copropriété mais aussi des arriérés du vendeur, d’informations juridiques à propos des litiges en cours et d’informations relatives au fonctionnement par la communication des P.-V. des assemblées générales des 3 dernières années.
4. Avant la passation de l’acte
authentique, les renseignements déjà
reçus doivent être actualisés et tout
particulièrement les informations
financières. Le notaire adresse la
demande au syndic qui doit les
communiquer dans les 30 jours.
A ce stade, il convient de déterminer qui
de l’acquéreur ou du vendeur sera invité à
payer les dernières dépenses décidées par
l’AG ou le syndic, les appels de fonds, les
dettes résultant de litiges. C’est la date à
laquelle le syndic exige le paiement
qui sera déterminante à l’égard de
la copropriété. Ainsi, si l’appel de fonds
décidé avant l’acte authentique qui opère le
transfert de propriété est réclamé après la
passation de l’acte, l’acquéreur sera tenu de
le supporter.
Rien n’empêche les parties de s’arranger autrement et de prévoir que certaines dépenses de la copropriété resteront à charge du vendeur, même si le paiement est exigé après l’acte notarié.
5. Précisons que la quote-part dans le fonds de roulement, défini comme étant la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie, sera remboursée au vendeur.
En revanche, la quote-part dans le fonds de réserve, étant la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture, reste acquise à la copropriété. Il n’y a donc pas de remboursement possible par la copropriété.
6. Le législateur a adopté des mesures
de protection de la copropriété pour
recouvrer les arriérés de charges
qui seraient encore dus au moment
de la vente. Ainsi, en l’absence de
contestation du vendeur, ces charges
seront prélevées sur le prix de vente par
le notaire et payée à la copropriété.
En cas de contestation, le notaire doit en
aviser, dans les 3 jours de l’acte, le syndic,
afin de lui permettre de faire signifier une
saisie-arrêt conservatoire dans les 20 jours
ouvrables et de bloquer les fonds. Si le
désaccord persiste, une procédure de
recouvrement des charges devra être
introduite devant le juge de paix. C’est
avec le jugement que les sommes saisies
pourront être transférées à la copropriété.
A défaut d’avoir fait signifier une telle saisie, le notaire rembourse les sommes retenues au vendeur, ce qui n’empêche pas la copropriété d’agir en recouvrement des sommes impayées. Il sera sans doute plus difficile, en cas de jugement de condamnation d’obtenir le paiement des sommes dues.
7. Une fois devenu propriétaire,
l’acquéreur est tenu de se conformer
aux exigences des statuts (acte de base
et règlement de copropriété) et du
règlement d’ordre intérieur.
Si à l’intérieur de son bien, il peut effectuer
tous les travaux de rénovation qu’il souhaite,
en revanche, il ne peut porter atteinte
aux parties communes, sans l’accord de
l’assemblée générale. De nombreux travaux
privatifs ont un impact sur les communs, ce
que de nombreux arrivants ignorent.
Ainsi, il ne peut être question de se désolidariser de l’installation de chauffage commune, sans l’aval de l’assemblée générale. Une telle désolidarisation a un impact sur le fonctionnement de la chaudière commune mais aussi sur la répartition des charges. Un propriétaire ne peut utiliser une cheminée commune, même si elle n’est utilisée par d’autres copropriétaires, pour installer un poêle à bois et ne peut percer la façade pour installer un conduit d’évacuation d’une hotte ou d’un poêle, sans l’accord de l’assemblée.
Une demande d’autorisation préalable de ces travaux affectant les parties communes doit être formulée et inscrite à l’ordre du jour de la prochaine réunion des copropriétaires.
Un candidat acquéreur qui souhaite rénover de fond en comble son appartement dès qu’il en sera propriétaire a donc intérêt à vérifier la portée des travaux envisagés, son impact sur les parties communes et la faisabilité de son projet, pour éviter bien des déboires et des difficultés.
8. Le candidat acquéreur a donc tout intérêt à prendre en compte les particularités de la gestion collective d’un immeuble en copropriété, avant de se lancer dans l’acquisition d’un bien en copropriété.
Info
Me Corinne Mostin
Avocat au barreau de Bruxelles