Het basisbeginsel van de Mede-eigendom is dat de algemene vergadering een soeverein orgaan is. De beslissingen die op de algemene vergadering worden genomen kunnen echter niet afwijken van de wet, noch van de statuten van het gebouw (basisakte en reglement van mede-eigendom).
Als orgaan van de VME is de syndicus belast met de volledige voorbereiding van de AV. De voorbereiding van de AV is een van de belangrijkste taken van de syndicus want de geldigheid van de beslissingen hangt van veel factoren af: tijdig versturen aan de stemhoudende mede-eigenaars, agendapunten duidelijk formuleren...etc. De wet verplicht ook de syndicus om alle documenten ter beschikking te stellen van de mede-eigenaars die met kennis van zaken betrokken zijn in het beslissingsproces. Mede-eigenaars horen zich vooraf duidelijk en voldoende te informeren over de gedane voorstellen en agendapunten.
Bovendien hebben zij het recht om zich te laten adviseren of zich zelfs te laten bijstaan op de AV door “één persoon op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste vier werkdagen voor de dag van de algemene vergadering daarvan bij aangetekende zending in kennis” stelt.
Kortom: een rechtsgeldige beslissing, genomen door een rechtsgeldig AV is uitvoerbaar. Toch genieten medeeigenaars en andere bewoners van een rechtsbescherming indien zij niet akkoord gaan met beslissing van de AV.
Vervaltermijn van 4 maanden
Een mede-eigenaar/huurder die een beslissing van de VME wil aanvechten, moet binnen de vier maanden, te rekenen vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond, procederen. Een beslissing kan enkel worden aangevochten door een dagvaarding voor de vrederechter tegen de VME en enkel de VME (dus niet de syndicus). Indien men de vordering niet tijdig instelt komt de termijn te vervallen (vervaltermijn), zodat de vordering niet meer ontvankelijk zal zijn voor de Rechter. De termijn is dus niet vatbaar voor schorsing of stuiting.
Verder zijn er nog een aantal belangrijke voorwaarden:
- De beslissing moet rechtsgevolgen hebben. Sinds het arrest van Cass. 18 februari 2010, C.08.0591.N is er slechts sprake van een beslissing indien de beslissing wordt genomen door de algemene vergadering en indien die beslissing rechtsgevolgen in het leven roept voor de mede-eigenaars en/of voor derden. Een beslissing van de algemene vergadering om de mede-eigenaars te raadplegen en om hen op een latere datum per brief te laten stemmen over een aanbod tot aankoop van een deel van de gemeenschappelijke delen van het gebouw is slechts een voorbereidende beslissing.
- Het kan niet gevorderd worden door een mede-eigenaar die akkoord is gegaan met de beslissing, tenzij die instemming is aangetast door een wilsgebrek (met name dwaling of bedrog).
- Het moet om een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering gaan,
- De mede-eigenaar of huurder moet een persoonlijk nadeel kunnen aantonen.
Art 3.92-§3: "Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen, indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert. Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.
Art 3.93-§5-2°: " … Ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om de vernietiging of wijziging verzoeken van elke bepaling van het reglement van orde of van elke beslissing van de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van het recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent.
Een onregelmatige beslissing kan bvb tot stand komen bij de schending van de wet op de mede-eigendom of de statuten, zoals een probleem met de oproeping, of de samenstelling/vertegenwoordiging van de algemene vergadering, een stemming van een niet-geagendeerd punt, een schending van de meerderheidsregels… etc.
Een bedrieglijke beslissing is een beslissing die wel regelmatig is naar de vorm maar op bedrog berust (fraus omnia corrumpit), of machtsmisbruik zoals schuldig verzuim of afwezigheid van informatie over een bepaalde taak of werk.
Een onrechtmatige beslissing is een beslissing genomen in strijd met een wettelijke regel of voorschrift, zoals bvb de beslissing om een balustrade te plaatsen die onveilig is en niet voldoet aan de wettelijke normen; de beslissing genomen met het uitsluitend oogmerk om te schaden; de beslissing genomen zonder redelijk en voldoende belang, terwijl men schade berokkent; de beslissing genomen met het misbruik van meerderheden ... etc.
Persoonlijk nadeel
Sinds de wet van 07.VI.2018, art.171/3 (inw. 01.I.2019) is artikel 3.92-§3 gewijzigd met een belangrijke aanvulling. Een medeeigenaar kan onder de hierboven vermelde voorwaarden aan de rechter vragen om een beslissing van de AV te vernietigen, maar hij moet voortaan aantonen dat deze beslissing hem een persoonlijk nadeel oplevert. Dit persoonlijk nadeel is cumulatief met één van de drie andere voorwaarden, nl. deze beslissing in kwestie moet onregelmatig, bedrieglijk, of onrechtmatig zijn.
De bedoeling van de wetgever was o.a. om rechtsmisbruik te voorkomen. Summum ius summa iniuria, " overmaat van rechtvaardigheid is het hoogste onrecht " (Cicero).
Rechtsmisbruik bestaat wanneer iemand een recht uitoefent zonder redelijk en voldoende belang en met het exclusieve oogmerk om een ander te schaden.
Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek bevat een aantal fundamentele begrippen in het burgerlijk recht, waaronder rechtsmisbruik. Art. 1.10 van Boek 1 luidt: “Niemand mag misbruik maken van zijn recht. Wie zijn recht uitoefent op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en redelijk persoon in dezelfde omstandigheden geplaatst, maakt misbruik van zijn recht. De sanctie voor een dergelijk misbruik bestaat in de matiging van het recht tot zijn normale rechtsuitoefening, onverminderd het herstel van de schade die het misbruik heeft berokkend”. Dit is immers in de lijn van alle rechtspraken sinds het mijlpaal arrest van Cassatie op 10/09/71.
Het lijkt inderdaad logisch om enkel de benadeelde mede-eigenaar(s) toe te laten om een beslissing aan te vechten. Want waarom zou een mede-eigenaar een beslissing aanvechten als hij persoonlijk door deze beslissing geen enkel nadeel ondervindt? En als hij geen nadeel ondervindt, wat is dan zijn achterliggende motivatie om toch te procederen tegen de VME? De VME te schaden? Wraak nemen op andere mede-eigenaars of op de syndicus?
De toevoeging van het persoonlijk nadeel is vanzelfsprekend een opluchting voor de meeste syndici, die vroeger systematisch de termijn van 4 maanden na de datum van de algemene vergadering afwachtten uit voorzichtigheid om überhaupt te beginnen met de uitvoering van de beslissingen van de AV.
Persoonlijk nadeel en proportionaliteitsbeginsel
Hoe kan men het persoonlijk nadeel evalueren en welk bedrag kan wel als nadeel gepercipieerd worden en welk bedrag dan niet?
Onlangs besliste de Vrederechter dat een vordering om de afrekeningen van de voorgaande boekjaren te herzien en aan te passen in strijd was met het proportionaliteitsbeginsel, want “uit de voorliggende stukken bleek dat de eiser voor het (op die vergadering goedgekeurde) werkjaar 2020 slechts een totaalbedrag van € 160,65 (!) gemeenschappelijke kosten diende te betalen.
Uit een vorig PV blijkt ten andere dat het niet (zo zeer) gaat om de hoogte van de bedragen, maar dat het eenvoudigweg een principekwestie is.
Dat deze principekwestie aan anderen (niet in het minst aan de VME) veel tijd en energie kost, en de kostprijs van huidige procedure een veelvoud is van de jaarlijkse som die hij dient te betalen schijnt de eiser daarbij volledig te vergeten.
Samengevat kon de rechtbank ”niet anders dan vaststellen dat de eiser niet beschikt over het vereiste persoonlijk nadeel én dat de vordering gelet op het totaal gebrek aan proportionaliteit rechtsmisbruik uitmaakt. Wijst de rechter de vordering af bij gebrek aan belang, dan moet de betrokken mede-eigenaar de gerechtskosten en een rechtspleging vergoeding betalen”.
Conclusie
Het lijkt er dus op dat het proportionaliteitsbeginsel zijn intrede doet in mede-eigendom, wat een positieve evolutie is dat zeker zal bijdragen tot meer overwegingen alvorens een procedure tegen de VME te starten. Over de vervaltermijn van vier maanden dient men zich nog de vraag te stellen of het nog verenigbaar is met de realiteit; tegenwoordig is het vaak een belemmering voor de syndicus om belangrijke beslissingen van de AV binnen een redelijk termijn uit te voeren. Zou het niet verstandiger zijn om dit tot een strikt minimum te herleiden?
INFO
Dominique Krickovic
Directrice UVS
(Unie van Syndici vzw)
Voorzitter UDS
(Union des Syndics asbl)
Beëdigd Expert in
Mede-eigendom (Kavex vzw)