Goed om te weten
U bent syndicus en u heeft vragen over het beheer van een gebouw? Stel uw vraag aan redac@propertytoday.be.
In België zijn verenigingen van mede-eigenaars onderworpen aan een verplichting tot registratie van collectieve verwarmingsinstallaties. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, is deze verplichting niet van gewestelijke, maar wel van federale oorsprong.
Deze verplichting vloeit voort uit de maatregelen die zijn genomen in het kader van de ondersteuning van het sociaal energietarief en wordt georganiseerd via de FOD Economie. Bijgevolg is zij van toepassing op het volledige Belgische grondgebied, zonder onderscheid tussen Vlaanderen, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Wallonië.
Concreet, wanneer een mede-eigendom beschikt over een collectieve verwarmingsinstallatie — bijvoorbeeld een gemeenschappelijke ketel die meerdere wooneenheden bedient — is de syndicus, in zijn hoedanigheid van beheerder, verplicht om deze installatie te registreren op het online platform van de FOD Economie. Deze verplichting geldt voor alle collectieve installaties, ongeacht of bewoners al dan niet genieten van het sociaal tarief.
De registratie moet gebeuren voor elke installatie, doorgaans op basis van de overeenstemmende EAN-code. Na voltooiing van de procedure wordt een unieke identificatiecode toegekend. De syndicus is vervolgens verplicht deze code mee te delen aan de bewoners, zodat zij, in voorkomend geval, hun rechten op een energie gerelateerde steun of premie kunnen laten gelden. De syndicus dient hier strikt op toe te zien, op straffe van het onthouden van bepaalde rechten aan de bewoners en het niet naleven van zijn beheer verplichtingen. Zij draagt tevens bij tot een doelstelling van transparantie en controle bij de toekenning van overheidssteun.
Er dient te worden benadrukt dat bepaalde verplichtingen met betrekking tot verwarmingsinstallaties (onderhoud, controle, energieprestaties) daarentegen tot de bevoegdheid van de Gewesten behoren. De verplichting tot registratie van collectieve installaties in het kader van het sociaal tarief behoort echter uitsluitend tot het federale niveau.
Te onthouden:
- De syndicus moet de collectieve verwarmingsinstallatie verplicht registreren op het platform van de FOD Economie, overeenkomstig de geldende federale verplichting.
- Na de registratie moet het toegekende identificatienummer worden meegedeeld aan alle mede-eigenaars, om de toegang tot eventuele steunmaatregelen te waarborgen.
- Wanneer bepaalde mede-eigenaars verhuurders zijn, is het hun verantwoordelijkheid om dit nummer door te geven aan hun huurders, zodat deze, in voorkomend geval, hun rechten kunnen laten gelden.
Praktisch advies voor de syndicus
Het wordt sterk aanbevolen om dit nummer
op een zichtbare en duurzame manier te
vermelden, met name in de technische
ruimte van de verwarming. Daarnaast is
het aangewezen om dit nummer op te
nemen in de notulen van de algemene
vergadering, bijvoorbeeld in het kader van
de jaarlijkse evaluatie van energieleveranciers
of de opvolging van de collectieve
verwarmingsinstallaties. Dit zorgt voor
een administratieve traceerbaarheid en
een permanente toegankelijkheid van de
informatie.
Schorsing van een syndicus (vervolg): de informatieplicht
In een vorig artikel "Schorsing van de syndicus: wat elke syndicus moet weten" (zie vorige editie 20 van dit magazine, pp. 34-35) hebben wij de gevolgen besproken van een schorsing uitgesproken door de Uitvoerende Kamer, evenals de praktische moeilijkheden die gepaard gaan met de vervanging van de syndicus. De redactie voegt hier nog graag volgende randbemerking aan toe.
Hoewel het tijdelijke verbod om activiteiten uit te oefenen op zich al een zware sanctie vormt, kan een andere, vaak onderschatte verplichting minstens even ingrijpend zijn: de plicht om de mede-eigenaars te informeren.
Naast het verbod om gedurende een bepaalde periode handelingen te stellen, zoals voorzien in de wet van 11 februari 2013 tot organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar, legt de wetgever immers een bijkomende verplichting op wanneer de schorsing langer dan één maand duurt. Deze verplichting heeft tot doel de transparantie en de continuïteit van het beheer van de betrokken verenigingen van mede-eigenaars te waarborgen.
Artikel 21 van deze wet is duidelijk: elke syndicus die voor een periode van meer dan één maand zonder uitstel wordt geschorst, of wordt geschrapt, moet binnen de 15 dagen na een beslissing die in kracht van gewijsde is gegaan, per aangetekende brief de voorzitter van de laatste algemene vergadering informeren van elke vereniging van mede-eigenaars die hij beheert. Deze kennisgeving moet de opgelegde maatregel en de duur ervan duidelijk vermelden. Het doel is evident: de mede-eigendom in staat stellen tijdig de nodige maatregelen te nemen om een correcte en continue werking te verzekeren.
Er bestaat evenwel een uitzondering wanneer de activiteit wordt uitgeoefend binnen een rechtspersoon. Indien andere bevoegde personen de continuïteit van het beheer kunnen verzekeren, kan de Uitvoerende Kamer de gesanctioneerde syndicus vrijstellen van deze informatieplicht, op voorwaarde dat er concrete maatregelen worden genomen ter bescherming van de verenigingen van mede-eigenaars en, indien nodig, om hun eventuele schade te vergoeden.
Het niet naleven van deze verplichtingen kan bijzonder zware gevolgen hebben. Een recent dossier illustreert dit op treffende wijze. De Uitvoerende Kamer had een syndicus een effectieve schorsing van drie maanden opgelegd. De dienst Opsporing van het BIV, belast met de controle op de naleving van disciplinaire sancties, stelde echter vast dat de betrokkene tijdens deze periode toch handelingen bleef stellen. Bovendien kon hij niet aantonen dat hij had voldaan aan de informatieplicht zoals voorzien in artikel 21.
Deze dubbele inbreuk werd gekwalificeerd als het onwettig uitoefenen van het beroep en het onrechtmatig voeren van de titel van vastgoedmakelaar. De sanctie volgde onmiddellijk: de schrapping van de betrokken syndicus.
Dit geval toont duidelijk aan dat de informatieplicht ten aanzien van mede-eigenaars geen loutere formaliteit is, maar een essentieel onderdeel vormt van het tuchtrechtelijk kader. Zij bepaalt niet alleen de bescherming van de mede-eigendommen, maar ook de aansprakelijkheid van de syndicus zelf.
Een schorsing is dan ook nooit een eenvoudige onderbreking in een loopbaan. Indien zij slecht wordt beheerd, kan zij snel leiden tot een opeenstapeling van sancties met onomkeerbare gevolgen.
Bron: BIV Mail 4/26