Vraagstelling:

Een collega syndicus weigert op de vraag van de VME de jaarlijkse AV te houden. Een van de agendapunten is het ontslag van de huidige syndicus en het aanstellen van de nieuwe.
Welke stappen kan de VME doen om toch een AV te organiseren zodat de nieuwe syndicus
aan de slag kan gaan?

Antwoord:

De wettelijke procedure is de volgende:
BW Artikel 3.87-§2-2de en 3de lid "Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars. Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen." Conclusie: als de syndicus een correcte aangetekende brief heeft ontvangen van de mede-eigenaars die ten minste 1/5de van de aandelen bezitten, moet hij binnen de 30 dagen een bijeenroeping sturen. Doet hij dat niet, dan kan één van deze medeeigenaars zelf een algemene vergadering bijeenroepen.

Hij dient dan ook de agendapunten te vermelden:

• ontslag syndicus XX (meerderheid 1/2+1)
• aanstelling van een nieuwe syndicus (zie offertes) (meerderheid 1/2+1)

Opgelet: op deze vergadering dient bij aanvang van de vergadering voldoende mede-eigenaars aanwezig te zijn, nl. de helft van de mede-eigenaars die ten minste de helft van de aandelen bezitten.

BW Artikel 3.87-§5-2de en 3de lid "De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of
vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde
van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen. Indien geen van beide quorums wordt bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom waarvan ze houder zijn."

De agendapunten zijn o.a. de aanstelling van de syndicus (duur van zijn mandaat, ondertekening van zijn overeenkomst, begroting, voorschotten, reservefonds,...etc)

Vraagstelling:

Welke "teksten" dien ik op te nemen in een syndicuscontract om in geval van overlijden of onvermogen, van de syndicus, de continuïteit van de VME te garanderen.

Antwoord:

Dergelijke teksten worden niet vaak voorzien in de overeenkomsten met de VME, daarom best verwijzen naar de Wet op Mede-eigendom.

Om de continuïteit te garanderen (bvb in geval van overlijden) kan u verwijzen naar artikel 3.87-§2 van de Wet op Mede-eigendom: 

“Bij gebreke van een syndicus kan de raad van mede-eigendom of, bij gebreke daarvan, de voorzitter van de laatste algemene vergadering of, bij gebreke daarvan, een of meer medeeigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten, de algemene vergadering bijeenroepen teneinde een syndicus aan te wijzen." 

Om de continuïteit te garanderen in geval van overmacht kan u verwijzen naar artikel 3.89-§7 van de Wet op Mede-eigendom: “De algemene vergadering ….. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopige syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden. …”. 

Dit wil zeggen dat de RvME (raad van medeeigendom) of de voorzitter van de laatste algemene vergadering een AV kunnen bijeenroepen conform artikel 3.87-§2 (gebrek aan syndicus) om een voorlopige syndicus aan te duiden conform artikel 3.89-§7, dit tot de syndicus zijn taak kan hervatten.

Vraagstelling:

Ik ben occasionele syndicus en heb een vraag over een bijzondere algemene vergadering: kan een syndicus een vraag tot BAV weigeren? Bv. een eigenaar vraagt dit voor een dispuut tussen enkele eigenaars (gaat over een burenruzie tussen 1 eigenaar met enkele andere. Ze willen dit voor de vrederechter brengen en 1 eigenaar vraagt hiervoor een BAV). Wat doe je als syndicus best in deze situatie?

Antwoord:

Hierbij verwijzen we opnieuw naar de Wet op Mede-eigendom art. 3.87 hieronder. 

De vraag tot een BAV moet aangetekend aangevraagd worden aan de syndicus, en deze brief moet ondertekend worden door mede-eigenaars die samen minstens 1/5de van de aandelen vertegenwoordigen.

Als enkele mede-eigenaars een BAV mondeling vragen is de syndicus vrij om deze BAV te weigeren of te aanvaarden.

Maar de BAV die aangetekend aangevraagd wordt mag de syndicus in principe niet weigeren, dit omdat de mede-eigenaars die de BAV aangevraagd hebben, na 30 dagen zelf een BAV mogen organiseren. Waarschijnlijk zullen zij u tijdens deze BAV ontslaan…

Art. 3.87 Algemene vergadering: organisatie -§2-2de en 3de lid

"Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars. 

Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen."

Vraagstelling:

Ik ben syndicus en mede-eigenaar van 5 appartementen. Kan ik bij een algemene vergadering stemmen als syndicus-mede-eigenaar en over welke agendapunten? Moet ik mij onthouden bij verlenging van mijn mandaat en ook verhoging van mijn vergoeding?

Antwoord:

Afdeling 3. - Organen van de vereniging van mede-eigenaars Art. 3.87. Algemene vergadering: organisatie "§9. Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door haar in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd."

Opgelet ook voor de volgende bepaling:
"Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lastgever of lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken".