Stelt u zich eens voor dat alle bewoners van uw residentie, zowel mede-eigenaars als huurders, voortaan hun maandelijkse privatieve elektriciteitsfactuur aan de VME betalen in plaats van aan een multinationaal energieleverancier. Met andere woorden, wanneer de bewoners hun wasmachine gebruiken en tegelijkertijd naar het journaal kijken in hun woonkamer, wordt het reservefonds van de VME vanzelf gespijsd...! Dit is geen utopie maar een haalbare realiteit dankzij de Europese Richtlijn (EU) 2019/944.
Deze richtlijn, die betrekking heeft op energiedelen en energiegemeenschappen, werd in 2022 omgezet in regionale wetten. Alle zelfgeproduceerde groene stroom door een VME (fotovoltaïsche zonnepanelen, warmtekrachtkoppeling, windturbines) kon tot nu toe alleen gratis worden gebruikt ten voordele van de gemeenschappelijke delen. Het ongebruikte saldo van deze zelfproductie moest tegen een belachelijke lage prijs naar het netwerk terugkeren.
Voortaan kan het overschot van zelfgeproduceerde groene stroom doorverkocht worden aan de bewoners aan een tarief dat door de medeeigenaars in de Algemene Vergadering bepaald wordt.
Hoe kan de VME dit aanpakken?
De VME die over een zelfproductie van hernieuwbare energie beschikt (zon, wind) kan opteren om deze energie simpelweg tussen de mede-eigenaars/bewoners te delen. De AV zal in dit geval over de prijs beslissen alsook de verdeelsleutel voor de geproduceerde kWh. De taak van de syndicus is dan beperkt tot enerzijds het doorgeven van deze informatie aan de diensten van Brugel in het Brussels Gewest, en anderzijds het berekenen van de maandelijkse indexatie voor een correcte facturatie. Ook tekent de syndicus een contract met de netbeheerder om de particuliere elektriciteitsmeters gratis te laten vervangen door nieuwe meters.
Indien de VME over een elektrische zelfproductie beschikt dankzij een warmtekrachtkoppelingsinstallatie in de gemeenschappelijke delen, moet de syndicus een energiegemeenschap creëren, d.w.z. een rechtspersoon waarvan de statuten de spelregels voor de leden vastleggen. Deze rechtspersoon kan de VME zijn, maar hiervoor is het noodzakelijk om de Basisakte te wijzigen om diezelfde regels te integreren in het Reglement van Mede-eigendom. Hiervoor dient een gunstige beslissing te worden bekomen bij de diensten van Brugel. De procedure bij de netbeheerder is identiek aan energiedelen …
Een concreet voorbeeld zal u overtuigen; de VME Marius Renard in Anderlecht. Deze VME bestaat uit 450 appartementen en beschikt, sinds 2018, over een WKK (warmtekrachtkoppelingsinstallatie). De jaarlijkse productie van groene stroom is 1,2 GWh (of 1.200.000 KWh), waarvan slechts 200.000 KWh zelf worden verbruikt voor de gemeenschappelijke installaties van de residentie (liften, circulatiepompen, verlichting, enz.). Deze VME is, sinds 01/01/2022, de eerste Energiegemeenschap in België (dankzij de uitzonderingsregeling op dat moment) en kan dus wettelijk het overschot van 1.000.000 KWh door de warmtekrachtkoppeling geproduceerde energie doorverkopen aan de bewoners van de residentie…
Sinds begin 2022 zijn maar liefst 135 medeeigenaars of huurders toegetreden tot de Energiegemeenschap. Niet alleen betalen zij de helft van de prijs voor de elektriciteit die zij gebruiken (privébehoeften van televisie, koelkast, verlichting, enz.), maar ze betalen ook hun elektriciteitsfactuur op de VME-rekening (! ), dus dezelfde rekening op dewelke ze al jaren hun voorschotten en afrekeningen storten.
Dit betekent in feite dat deze cashflow een tweede keer door de VME aangewend kan worden om investeringen te realiseren waartoe de Algemene Vergadering beslist heeft.
De resultaten van het eerste jaar zijn verbluffend en overtreffen alle prognoses van de spelers in de sector. 80% van de elektriciteitsbehoefte van de appartementen die lid zijn van de Energiegemeenschap werd door de zelfproductie van groene stroom geleverd. Dit is 30% meer dan de meest optimistische projecties. Bovendien heeft het inkomsten en/of besparingen gegenereerd van meer dan € 200.000 netto voor de VME.
De overige 20% van de elektrische energie die in deze appartementen nodig is, wordt simpelweg geleverd door de officiële leverancier van hun keuze tegen een prijs die, weliswaar, nogal onredelijk is. De leden van de Energiegemeenschap hebben daarom twee contracten voor de levering van elektriciteit: een contract met de VME en een ander contract met de leverancier van hun keuze.
Inkomen en besparingen VME Marius Renard 2022
Dit zijn uitstekende resultaten, wetende dat minder dan 50% van de medeeigenaars hebben deelgenomen. Omdat de inkomsten nog kunnen verdubbelen hebben de mede-eigenaars op de laatste Algemene Vergadering beslist om alles te herinvesteren om de productie van 'groene stroom' te verhogen. In 2023 zal de productie van groene energie met nog eens 20% verhogen dankzij de installatie van meer dan 500 m² fotovoltaïsche zonnepanelen en 24 windturbines op het dak (een primeur in België)... Tevens zal op de AV van april 2023 een project van batterijen voorgesteld worden.
De Europese richtlijn heeft als uitdrukkelijke doel om van de consument een echte speler in de energietransitie te maken. Zodoende wil men tegelijkertijd de sociale en ecologische doelstellingen realiseren (energie tegen betaalbare prijzen en versnellen renovatie van het verouderde gebouwenpark). Elke investering in de zelfproductie van hernieuwbare energie wordt dankzij deze nieuwe Europese richtlijn uiterst rendabel! Laat ons daarom ophouden met klagen over de exorbitante energieprijzen; het is tijd om de wetten te gebruiken die ons gunstig zijn …!
INFO
Vincent Spruytte
Ondervoorzitter van de
Union des Syndics
CEO en Syndicus bij Managimm srl