De renovatiegolf in appartementsgebouwen: aandachtspunten voor syndici en VME’s

1. Een tsunami van renovatieverplichtingen kondigt zich aan
Reeds in 2023 namen meergezinswoningen in Vlaanderen al twee derde van de totale woonoppervlakte van residentiële gebouwen in beslag. In december 2025 zal zelfs de kaap van één miljoen appartementen in absolute aantallen worden overschreden (1).

Dit kantelpunt is niet loutere statistiek — het is de weerspiegeling van een fundamentele wijziging in onze wooncultuur. Wonen in een privatieve kavel met gemeenschappelijke delen is vandaag het dominante woningtype (in stedelijke kernen). Meer dan ooit staat dat patrimonium onder druk. 

De cijfers zijn onverbiddelijk: ruim 56% van de Vlaamse appartementsgebouwen is ouder dan veertig jaar (in Brussel zelfs bijna 90%)(3). Slechts circa 5% voldoet aan de ambitieuze energienorm voor 2050 (minder dan 100 kWh/m²/jaar)(4). De Europese Green Deal en de herziene EPBD-richtlijn (EU/2024/1275) beogen een volledig emissievrij gebouwenbestand tegen 2050. Dat is geen verre toekomstmuziek meer: de renovatieverplichting klopt vandaag al aan de deur van de VME.

Voor syndici en beheerders vertaalt zich dit in een concrete en dringende managementuitdaging. De klassieke beheerstaken — facturatie, vergadering organiseren, onderhoud opvolgen — volstaan niet langer. De syndicus evolueert steeds meer naar een strategisch adviseur en uitvoerder van een langetermijnrenovatietraject.

De renovatiegolf dwingt tot anticipatie, fasering en regie. Niet alleen de technische haalbaarheid van werken is van belang, maar evenzeer de vraag of de statuten voldoende ruimte laten voor nieuwe energieinfrastructuur, of de juiste meerderheid werd gehaald, of het reservekapitaal toereikend is, of externe financiering haalbaar is en of de lastenverdeling juridisch verdedigbaar is.

Wie renovatie reduceert tot een louter aannemersdossier, dreigt vroeg of laat vast te lopen op de interne logica van de mede-eigendom. 

Dit artikel wil enkele aandachtspunten aanhalen om die rol op een juridisch en praktisch onderbouwde en verantwoorde wijze in te vullen. Hetzij vanuit een verantwoordelijkheidsbesef in een nieuwe maatschappelijke context, dan wel om aansprakelijkheid te vermijden.

Deze bijdrage is de eerste in een reeks van artikels over duurzaamheid en renovatie in mede-eigendom. In een volgend artikel gaan we dieper in op de conflicten die in de algemene vergadering rijzen rond groene investeringen: van laadpalen en zonnepanelen tot warmtepompen. Hoe gaat u als syndicus om met de complexe meerderheidsvereisten, de ‘split-incentive’- problematiek en de steeds vaker opduikende rechterlijke machtigingsprocedure? 

Een derde artikel ten slotte bespreekt de situatie waarin renovatie niet meer volstaat en afbraak met heropbouw van een appartementsgebouw aan de orde is — met alle juridische en financiële uitdagingen die daarbij komen kijken.

2. ‘Brown discount’ en structurele hinderpalen: de financieel-economische urgentie voor de VME 
Een energetisch verouderd gebouw is geen louter technisch probleem. Het is een financieel risico dat de waarde van elke privatieve kavel in het gebouw aantast. 

Onderzoek van de Nationale Bank van België (NBB)(6) bevestigt dat sinds 2023 de prijscurves van energiezuinige en energieverslindende panden sterk uit elkaar lopen. Waar label A of B een green premium geniet, worden slechte labels E of F getroffen door een brown discount — een waardevermindering die de ingecalculeerde renovatiekosten weerspiegelt. Voor appartementen in Vlaanderen bedraagt het gemiddelde prijsverschil tussen een appartement met label D en label F circa €14.000 (ongeveer 6%). Dat lijkt beperkt, maar hier schuilt nog een duidelijk gevaar dat syndici scherp in het oog moeten houden. 

Precies hier schuilt het gevaar: een koper die een appartement verwerft in een VME zonder renovatieplannen of voldoende reservekapitaal, koopt in feite een latente schuld. De waardevermindering op individueel niveau is nog relatief bescheiden omdat zwaarder investeringen (dak, gevel, centrale verwarming) gedeeld worden door de gemeenschap. Maar precies dit deelmechanisme maakt de VME kwetsbaar: het ontbreken van collectieve reserves bij een nakende renovatieverplichting is een financiële tijdbom.

De energietransitie botst in mede-eigendom echter structureel op twee hinderpalen die een natuurlijke marktcorrectie verhinderen.

• ‘Split-incentive’: in appartementsblokken met een aanzienlijk aandeel huurders draagt de investeerder-eigenaar de volledige renovatielast, terwijl de energetische baten (lagere energiefactuur) uitsluitend aan de huurder toevloeien. Zonder mechanismen die dit evenwicht herstellen, ontbreekt elke economische prikkel tot investering.
• 'Tragedy of the anticommons’: wanneer individuele belangen — beperkte financiële draagkracht, een korte beleggingshorizon, reeds individueel geïnvesteerd in een eigen warmtepomp — botsen met het collectieve belang van verduurzaming, ontstaat een blokkade in de algemene vergadering. Het gebouw evolueert richting energetische verloedering en de waarde van elke kavel daalt.

Als syndicus bent u de eerste die deze financiële tijdbom signaleert — of zou moeten signaleren. 
Bij blokkades binnen de VME kan de mede-eigenaar naar de vrederechter gaan om een beslissing die hem persoonlijk nadeel oplevert (bv. door het niet uitvoeren van wettelijk verplichte duurzaamheidswerken) nietig te laten verklaren.(7)

3. Een verregaande verantwoordelijkheid van de syndicus

3.1 De vastgoedmakelaar-syndicus
De professionele syndicus draagt een significante verantwoordelijkheid in deze maatschappelijke realiteit, met een verregaand financieel-economische impact op iedere mede-eigenaar en het gebouw waarin men betrokken is. De syndicus is immers gehouden om telkens alle betrokkenen uitvoerig te informeren over alles wat moet, kan, mag en welke gevolgen iets (niet) doen kan hebben;

Of zoals de Plichtenleer het stelt: 
“In het kader van zijn informatieopdracht zal de vastgoedmakelaar-beheerder ten gepaste tijde alle noodzakelijke adviezen en aanbevelingen formuleren aan zijn opdrachtgever. Hij zal de opdrachtgever ten gepaste tijde informeren over de wettelijke en verordeningsbepalingen betreffende het goed en, in voorkomend geval, diens aandacht vestigen op de daaruit voortvloeiende maatregelen, rechten en verplichtingen, alsook op de risico’s die hij loopt bij het niet respecteren van deze voorschriften.” (8)

Die informatieverplichting gaat zeer ver en dekt een brede lading aan verplichtingen, met een verregaande aansprakelijkheid voor wanneer de impact van bepaalde zaken zou worden onderschat. ​​

Voor professionelen uit een andere beroepscategorie gelden gelijkaardige verplichtingen. Voor de syndicus-niet-professioneel voorziet Boek 3 Burgerlijk Wetboek geen specifieke verplichting in deze zin.

3.2 Wat is er vandaag (al) verplicht?
De lijst van actuele verplichtingen is al zeer ruim:

• Renovatieverplichting van residentiële gebouwen naar label D: Hoewel het Vlaamse Regeerakkoord 2024-2029 het verstrengingspad naar label A heeft afgeschaft, blijft label D de stabiele wettelijke norm.
• Verplichte opmaak voor een EPC Gemeenschappelijke Delen en de impact daarvan op het EPC van de privatieven;
• Verplichtingen inzake het conformiteitsattest (bewaking van woningkwaliteit, o.a. isolatie, dubbele beglazing; 
• Verplichting voor zonnepanelen voor gebouwen met een groot verbruik (gebouwen met een afname > 1 GWh/ jaar); 
• ...

Deze verplichtingen hebben zowel invloed op het gebouw in haar geheel als op ieder individueel privatief en haar mede-eigenaar.

Wetende welke gevolgen het niet (tijdig) respecteren van dergelijke plichten kunnen hebben op de onmiddellijke verhuurbaarheid, de verkoopwaarde of eventuele andere (administratieve) sancties is de verantwoordelijkheid van de syndicus binnen zijn informatieverplichting zeer groot.

De syndicus moet immers niet enkel alle verplichtingen duidelijk en helder kenbaar maken aan de mede-eigenaars, maar hij moet de risico’s ook goed kunnen inschatten en duiden aan zijn opdrachtgevers.

De vraag die zich dan stelt is hoe je als syndicus omgaat met deze nieuwe realiteit, in een verhaal waarin nog al te vaak mede-eigenaars afwezig blijven op algemene vergaderingen, zich passief opstellen in de discussie of soms zelfs gewoon niet bereikbaar zijn of minstens niet reageren. Diezelfde mede-eigenaars worden bovendien steeds mondiger, met name wanneer ze menen financieel nadeel te hebben geleden of te zullen lijden. 

3.3 Mogelijkheden voor een betaalbare renovatie
De syndicus moet niet enkel wijzen op de plichten, maar ook op de opportuniteiten om de kosten te beheersen. Er zijn diverse financieringsvormen mogelijk.

• De verschillende financieringsvormen voor de gebouwen van hun renovatiewerken
• • Intern: via het reservekapitaal (vaak ontoereikend door opt-outmogelijkheden);
  • Extern via een financiële instelling (bancair): de VME kan als rechtspersoon kredieten aangaan. Belangrijk: de beslissing tot werken vereist meestal 2/3e meerderheid (tenzij wettelijk verplicht: 50%+1), maar de beslissing om een lening aan te gaan is een beheersdaad waarvoor een volstrekte meerderheid (50%+1) volstaat;
  • Extern via ontwikkeling van/op het gebouw (optoppen, dakvalorisatie en valorisatie van de luchtkolom): bv. het verlenen van een opstalrecht op het dak aan een promotor voor extra bouwlagen kan de renovatie van de bestaande schil financieren (4/5e meerderheid vereist).
• Daarnaast zijn er specifieke overheidsmaatregelen, waaronder premies en gunstige leningen
• • Mijn VerbouwLening (9) vanuit de VME (VML): sinds 2026 is de MVL pandgebonden. Dit betekent dat bij verkoop de nieuwe eigenaar de lening overneemt. De syndicus moet dit proces bewaken en communiceren. Voorwaarden: o.a. looptijd max. 25 jaar, basisbedrag €60.000 + €25.000 per extra unit.
  • Mijn VerbouwPremie;
  • Premie voor renovatiemasterplan.
  • Mijn VerbouwBegeleiding: onafhankelijk advies via de Energiehuizen
• Ontwikkeling/uitbating van gemeenschappelijke energievoorziening die financiële mogelijkheden en voordelen bieden
• • Opstalrecht aan een derde;
  • Energiedelen – Energiegemeenschap: de VME kan optreden als 'actieve afnemer' of energiegemeenschap om opgewekte stroom te verkopen aan / delen met bewoners. Dit vereist aandacht voor privacy (GDPR) en statutaire verdeelsleutels.

4. Conclusie 
De renovatiegolf in appartementsgebouwen is geen tijdelijk fenomeen — het is een structurele transformatie die het komende decennium de agenda van elke VME zal beheersen. De combinatie van een verouderd gebouwenpatrimonium, strengere energie-en woningkwaliteitsnormen, toenemende financiële druk en complexe besluitvorming binnen de mede-eigendom maakt dat stilzitten geen optie meer is.

Voor de syndicus betekent dit een duidelijke verschuiving van louter administratief beheer naar actief, strategisch en juridisch onderbouwd renovatiemanagement. Door tijdig te informeren, financiële pistes zoals de Mijn VerbouwLening te verkennen en (statutaire) knelpunten weg te werken en de algemene vergadering mee te nemen in een realistisch langetermijntraject, creëert de syndicus rechtszekerheid voor de mede-eigenaars. . Het doel is helder: het patrimonium beschermen tegen de "brown discount" en de toekomstbestendigheid van het gebouw garanderen.

Goed syndicschap betekent vandaag: niet wachten tot verplichtingen zich opdringen, maar proactief de voorwaarden scheppen om renovatie technisch, juridisch en financieel beheersbaar te maken voor elke mede-eigenaar.

1. https://www.tijd.be/netto/analyse/vastgoed/voor-het-eerst-meer-dan-1- miljoen-flats-in-vlaanderen/10640002.html 
2. https://cemonitor.be/indicator/huisvesting/de-markt/woonoppervlakte-van-residentiele-gebouwen/ 
3. A. SOETE, Handleiding voor de renovatie van appartementsgebouwen, VEKA, 2024 (D/2024/3241/240) https://publicaties.vlaanderen.be/view-file/67720. 
4. Vlaamse Regering, Langetermijnstrategie voor de renovatie van Vlaamse Gebouwen. In navolging van artikel 2 bis inzake langetermijnrenovatiestrategieën van de EPBD-richtlijn (2010/31/EU), 2020, https://assets.vlaanderen.be/image/upload/v1666067048/Vlaamse_langetermijnrenovatiestrategie_gebouwen_2050_asqdbs.pdf.
5. https://cemonitor.be/indicator/huisvesting/gewenste-veranderingen/ gemiddelde-leeftijd-van-gebouwen/.
6. P. Reusens, F. Vastmans, J. Vandenbergh, T. van Kempen, S. Damen, ‘Impact of the Flemish energy renovation obligation on house prices’, NBB Economic Review 2025, no 1, https://www.nbb.be/nl/media/20355. 
7. Artikel 3.92, §3 BW. 
8. Artikel 71 Plichtenleer
9. Let op! Pandgebonden, dus verder te zetten door nieuwe eigenaars en mee te nemen in de informatieverplichting bij overdracht van een kavel.  

Info

Ruben Volckaert, 
Managing Partner 

Bricks Advocaten 
Krijgslaan 102 
9000 Gent 
T 09 269 00 06 
ruben.volckaert@bricksadvocaten.be
www.bricksadvocaten.be

1. Un tsunami d’obligations de rénovation s’annonce 

Dès 2023, les immeubles à appartements en Flandre représentaient déjà deux tiers de la superficie résidentielle totale. En décembre 2025, le cap d’un million d’appartements en chiffres absolus sera même dépassé.(1)

Ce point de bascule n’est pas qu’une simple statistique — il reflète une évolution fondamentale de notre manière d’habiter. Le logement en copropriété est aujourd’hui devenu le type d’habitation dominant (dans les centres urbains). Plus que jamais, ce patrimoine est sous pression. 

Les chiffres sont sans appel : plus de 56 % des immeubles à appartements en Flandre ont plus de quarante ans (près de 90 % à Bruxelles). À peine 5 % répondent à la norme énergétique ambitieuse pour 2050 (moins de 100 kWh/m²/an). Le Green Deal européen et la directive EPBD révisée (UE/2024/1275) visent un parc immobilier totalement neutre en émissions d’ici 2050. Ce n’est plus une perspective lointaine : l’obligation de rénovation frappe déjà aujourd’hui à la porte des ACP.

Pour les syndics et gestionnaires, cela se traduit par un défi de gestion concret et urgent. Les tâches classiques — facturation, organisation des assemblées, suivi de l’entretien — ne suffisent plus. Le syndic évolue vers un rôle de conseiller stratégique et de pilote d’un processus de rénovation à long terme.

Cette vague impose anticipation, phasage et coordination. Au-delà de la faisabilité technique, se posent des questions essentielles : les statuts permettent-ils l’intégration de nouvelles infrastructures énergétiques ? Les majorités requises sont-elles atteintes ? Les réserves sont-elles suffisantes ? Un financement externe est-il possible ? La répartition des coûts est-elle juridiquement défendable ?

Réduire la rénovation à un simple dossier d’entrepreneur mène inévitablement à des blocages internes à la copropriété. 

Le présent article met en lumière certains points d’attention afin d’assumer ce rôle de manière juridiquement et pratiquement fondée. Soit par sens des responsabilités dans un contexte sociétal nouveau, soit pour éviter toute mise en cause de responsabilité.

Cette contribution est la première d’une série d’articles consacrés à la durabilité et à la rénovation en copropriété... Dans un prochain article, nous analyserons les conflits en assemblée générale autour des investissements “verts” : bornes de recharge, panneaux solaires, pompes à chaleur. Comment gérer les majorités complexes, la problématique du “split incentive” et les demandes d’autorisation judiciaire ? 

Un troisième article abordera enfin les situations où la rénovation ne suffit plus et où la démolition-reconstruction devient nécessaire, avec les défis juridiques et financiers que cela implique.

2. “Brown discount” et obstacles structurels : l’urgence financière pour l’ACP 

Un bâtiment énergétiquement obsolète n’est pas seulement un problème technique, mais un risque financier qui affecte la valeur de chaque lot privatif. 

La Banque nationale de Belgique (NBB) (6) confirme que depuis 2023, les prix des biens performants et énergivores divergent fortement. Les labels A et B bénéficient d’une “green premium”, tandis que les labels E et F subissent une “brown discount”. Pour les appartements en Flandre, l’écart moyen entre un label D et F est d’environ 14.000 € (± 6 %). Cela peut sembler peu, mais un risque réel subsiste ici, auquel les syndics doivent être particulièrement attentifs. 

C’est précisément ici que réside le danger : un acquéreur qui achète un appartement au sein d’une ACP dépourvue de plan de rénovation ou de réserves suffisantes acquiert en réalité une dette latente. La perte de valeur au niveau individuel reste encore relativement limitée, dans la mesure où les investissements les plus lourds (toiture, façade, chauffage collectif ) sont mutualisés entre les copropriétaires. Mais c’est justement ce mécanisme de répartition qui rend l’ACP vulnérable : l’absence de réserves collectives face à une obligation de rénovation imminente constitue une véritable bombe financière.

Deux obstacles structurels freinent la transition énergétique :

• Le “split incentive” (dissociation des incitations) : Dans les immeubles à appartements comportant une part importante de locataires, le propriétaireinvestisseur supporte l’intégralité du coût des travaux de rénovation, tandis que les bénéfices énergétiques (réduction de la facture d’énergie) profitent exclusivement au locataire. En l’absence de mécanismes permettant de rééquilibrer cette situation, toute incitation économique à investir fait défaut.
• La “tragedy of the anticommons” (tragédie des anti-communs): la divergence des intérêts individuels empêche l’émergence de décisions collectives, entraînant une paralysie des initiatives et, à terme, une dégradation énergétique du bâtiment.

En tant que syndic, vous êtes le premier à devoir identifier cette bombe financière — ou à tout le moins, vous devriez l’identifier. 

En cas de blocage au sein de l’ACP, un copropriétaire peut saisir le juge de paix afin de faire annuler une décision qui lui cause un préjudice personnel (par exemple en raison de la non-réalisation de travaux de durabilité légalement obligatoires). (7)

3. Une responsabilité étendue du syndic

3.1 Le syndic-agent immobilier

Le syndic professionnel assume une responsabilité significative dans ce contexte sociétal, avec des répercussions économiques et financières importantes pour chaque copropriétaire ainsi que pour l’immeuble concerné. Il lui incombe en effet d’informer de manière complète et rigoureuse l’ensemble des parties concernées sur ce qui est obligatoire, possible ou autorisé, ainsi que sur les conséquences qu’entraîne l’action — ou l’inaction.

Comme le prévoit le Code de déontologie :

"Dans le cadre de sa mission d’information, l’agent immobilier-gestionnaire formulera en temps utile tous les avis et recommandations nécessaires à son mandant. Il informera en temps utile le mandant des dispositions légales et réglementaires relatives au bien et, le cas échéant, attirera son attention sur les mesures, droits et obligations qui en découlent, ainsi que sur les risques qu’il encourt en cas de non-respect de ces prescriptions." (8)

Cette obligation d’information est très étendue et couvre un large éventail de devoirs, impliquant une responsabilité importante lorsque l’impact de certaines situations est sous-estimé.

Des obligations similaires s’appliquent aux professionnels d’autres catégories. En revanche, pour le syndic bénévole - non professionnel, le Livre 3 du Code civil ne prévoit pas d’obligation spécifique en ce sens.

3.2 Quelles obligations aujourd’hui ?

• Obligation de rénovation des bâtiments résidentiels vers le label D : bien que l’accord de gouvernement flamand 2024-2029 ait supprimé la trajectoire de renforcement vers le label A, le label D reste la norme légale stable.
• Obligation d’établir un EPC Parties communes et l’impact de celui-ci sur l’EPC des parties privatives ;
• Obligations en matière d’attestation de conformité (contrôle de la qualité du logement, notamment isolation, double vitrage ; 
• Obligation de panneaux solaires pour les bâtiments à forte consommation (bâtiments avec une consommation > 1 GWh/an) 
• ...

Ces obligations impactent l’ensemble de l’immeuble et chaque copropriétaire.

Sachant quelles conséquences le non-respect (dans les délais) de telles obligations peut avoir sur la capacité de location immédiate, la valeur de vente ou d'éventuelles autres sanctions (administratives), la responsabilité du syndic dans le cadre de son obligation d'information est très grande.

Le syndic ne doit en effet pas seulement rendre toutes les obligations claires et compréhensibles pour les copropriétaires, mais il doit également être capable d'évaluer et d'expliquer les risques à ses clients.

La question qui se pose alors est de savoir comment, en tant que syndic, vous gérez cette nouvelle réalité, dans une histoire où trop souvent les copropriétaires restent absents lors des assemblées générales, adoptent une attitude passive dans la discussion ou sont parfois même tout simplement injoignables ou au moins ne réagissent pas. Ces mêmes copropriétaires deviennent de plus en plus assertifs, notamment lorsqu'ils estiment avoir subi ou être sur le point de subir un préjudice financier. 

3.3 Possibilités pour une rénovation abordable

• Les différentes formes de financement des travaux de rénovation des immeubles
• • Interne : via le fonds de réserve (souvent insuffisant en raison des possibilités d’exemption)
  • Externe via un établissement financier (bancaire) : l’ACP, en tant que personne morale, peut contracter des crédits. Important : la décision de réaliser les travaux requiert généralement une majorité des 2/3 (sauf obligation légale : 50 % + 1), tandis que la décision de contracter un emprunt constitue un acte de gestion pour lequel une majorité simple (50 % + 1) suffit ;
  • Externe via le développement de/sur le bâtiment (surélévation, valorisation de la toiture et de la colonne d’air) : par exemple, l’octroi d’un droit de superficie sur la toiture à un promoteur pour la création d’étages supplémentaires peut financer la rénovation de l’enveloppe existante (majorité des 4/5 requise).
• Il existe en outre des mesures publiques spécifiques, notamment des primes et des prêts avantageux :
• • À Bruxelles : 
  • • Crédit ECORENO : prêt à taux réduit destiné au financement de travaux de rénovation énergétique. Il peut être combiné avec les primes régionales. Le syndic doit veiller à informer les copropriétaires des conditions d’accès et du suivi du financement.
    • Primes RENOLUTION : système intégré de primes couvrant les travaux de rénovation et d’amélioration énergétique (isolation, toiture, façade, techniques, etc.), avec des montants variables selon les revenus et la nature des travaux. accompagnement RENOLUTION / Homegrade : accompagnement indépendant et conseils techniques via des guichets spécialisés (notamment Homegrade).
  • En Wallonie :
  • • Rénopack / Rénoprêt (SWCS) : prêts à taux zéro ou réduit pour financer les travaux de rénovation. Les conditions dépendent notamment des revenus et  du type de travaux ; le syndic doit assurer une information claire et le suivi des démarches.
    • Primes Habitation : primes régionales accordées pour les travaux de rénovation et d’amélioration énergétique, généralement conditionnées à la réalisation préalable d’un audit logement. Prime pour audit logement / plan de rénovation : aide financière pour l’établissement d’un audit ou d’un plan global de rénovation, préalable à l’octroi de certaines primes.
    • Accompagnement via les Guichets Énergie Wallonie : conseils indépendants et assistance aux propriétaires et copropriétés dans leurs projets de rénovation. Développement/exploitation d’une infrastructure énergétique commune offrant des possibilités et avantages financiers : Droit de superficie au profit d’un tiers ;  
  • Partage d’énergie – Communauté énergétique : l’ACP peut agir en tant que « consommateur actif » ou communauté énergétique afin de vendre ou partager l’électricité produite avec les occupants. Cela nécessite une attention particulière en matière de protection des données (RGPD) et de clés de répartition statutaires.

4.  Conclusion

La vague de rénovation dans les immeubles à appartements n’est pas un phénomène temporaire — il s’agit d’une transformation structurelle qui dominera l’agenda de chaque ACP au cours de la prochaine décennie. La combinaison d’un parc immobilier vieillissant, de normes énergétiques et de qualité du logement plus strictes, d’une pression financière croissante et d’une prise de décision complexe en copropriété fait que l’inaction n’est plus une option.

Pour le syndic, cela implique un glissement clair d’une gestion purement administrative vers une gestion active, stratégique et juridiquement fondée des projets de rénovation. En informant en temps utile, en explorant des pistes de financement telles que la Mijn VerbouwLening, en éliminant les obstacles (statutaires) et en accompagnant l’assemblée générale dans une trajectoire réaliste à long terme, le syndic crée une sécurité juridique pour les copropriétaires. L’objectif est clair : protéger le patrimoine contre la "brown discount" et garantir la pérennité du bâtiment. 

Un bon syndic, aujourd’hui, ne consiste plus à attendre que les obligations s’imposent, mais à créer de manière proactive les conditions permettant de rendre la rénovation techniquement, juridiquement et financièrement maîtrisable pour chaque copropriétaire.

1. https://www.tijd.be/netto/analyse/vastgoed/voor-het-eerst-meer-dan-1- miljoen-flats-in-vlaanderen/10640002.html 

2. https://cemonitor.be/indicator/huisvesting/de-markt/woonoppervlakte-van-residentiele-gebouwen/ 

3. A. SOETE, Handleiding voor de renovatie van appartementsgebouwen, VEKA, 2024 (D/2024/3241/240) https://publicaties.vlaanderen.be/view-file/67720. 

4. Vlaamse Regering, Langetermijnstrategie voor de renovatie van Vlaamse Gebouwen. In navolging van artikel 2 bis inzake langetermijnrenovatiestrategieën van de EPBD-richtlijn (2010/31/EU), 2020, https://assets.vlaanderen.be/image/upload/v1666067048/Vlaamse_langetermijnrenovatiestrategie_gebouwen_2050_asqdbs.pdf.

5. https://cemonitor.be/indicator/huisvesting/gewenste-veranderingen/ gemiddelde-leeftijd-van-gebouwen/.

6. P. Reusens, F. Vastmans, J. Vandenbergh, T. van Kempen, S. Damen, ‘Impact of the Flemish energy renovation obligation on house prices’, NBB Economic Review 2025, no 1, https://www.nbb.be/nl/media/20355. 

7. Artikel 3.92, §3 BW. 

8. Artikel 71 Plichtenleer

9. Let op! Pandgebonden, dus verder te zetten door nieuwe eigenaars en mee te nemen in de informatieverplichting bij overdracht van een kavel. 

Info

Ruben Volckaert,
Managing Partner 
Bricks Advocaten
Krijgslaan 102 
9000 Gent 
T 09 269 00 06 
ruben.volckaert@bricksadvocaten.be
www.bricksadvocaten.be