Overslaan naar inhoud


Airbnb en VME's: is de syndicus wel of niet betrokken?

Een wijdverspreid gebruik in quasi alle grootsteden (Brussel, Parijs, Amsterdam, …) is de verhuur van appartementen via internetplatformen (Airbnb, 9 flats, …). Maar deze “nieuwe” wijze van het ter beschikking stellen van een privatieve kavel brengt wel wat onenigheid met zich mee. Ook in België is er hieromtrent heel wat discussie gerezen. Het gegeven dat in België dergelijke vorm van verhuur niet wettelijk geregeld is, speelt hierbij ook zeker een rol.

De potentiële moeilijkheden die met het verhuren van een appartement aan toeristen gepaard kunnen gaan, zijn van tweeërlei aard. Eerst en vooral moet de eigenaar de nodige vergunningen bekomen teneinde zijn privatieve kavel te mogen verhuren aan toeristen. De recente verzegelingen tonen aan dat met deze vergunningsplicht niet lichtzinnig wordt omgegaan en dat eigenaars die toeristische accommodaties willen verhuren, moeten zich inschrijven:

  • bij Toerisme Vlaanderen en, indien van toepassing, een erkenning aanvragen,
  • bij het CGT (Commissariaat Generaal voor Toerisme Wallonië), dat verantwoordelijk is voor de registratie van toeristische accommodaties in Wallonië. Deze registratie is verplicht voor elke accommodatie die als toeristische huur wordt aangeboden. 


Het Vlaamse Logiesdecreet stelt dat toeristische accommodaties moeten voldoen aan basisnormen op het gebied van brandveiligheid, hygiëne, verzekering en kwaliteit. De specifieke exploitatievoorwaarden zijn afhankelijk van het type accommodatie (bijvoorbeeld hotels, bed & breakfasts, vakantiehuizen). Het niet naleven van deze verplichtingen kan eigenaren blootstellen aan boetes of andere sancties. 

In Wallonië wordt de toeristische verhuur gereguleerd door verschillende wettelijke teksten, waaronder het Waals Toerismedecreet en het Besluit van de Waalse Regering van 8 december 2022. Deze teksten leggen onder andere verplichtingen op inzake stedenbouwkundige vergunningen, brandveiligheid, aansprakelijkheidsverzekering en melding bij de bevoegde autoriteiten. Sinds 30 januari 2023 is het verplicht om een stedenbouwkundige vergunning te hebben om een toeristische accommodatie te creëren in een bestaand gebouw.

De Brusselse specificiteit In Brussel is het verhuren van een kamer via Airbnb uiteraard niet illegaal, maar men moet zich wel houden aan de regionale ordonnantie van 8 mei 2014 van kracht sinds april 2016. 

Deze ordonnantie, reguleert de installatie en exploitatie van dit type logies in Brussel en bepaalt onder meer dat de eigenaar op het adres van de verhuurde woning gedomicilieerd moet zijn (dat sluit dus woningen uit die uitsluitend voor dit type verhuur zijn aangekocht). 

Een andere maatregel, die al op grote schaal door sommige Brusselse gemeenten wordt toegepast, is de belasting op leegstaande panden. Een woning die uitsluitend via Airbnb wordt verhuurd, heeft meestal geen ingeschreven bewoners en wordt daarom als leegstaand beschouwd … en is dus belastbaar. 

Bovendien moet de mede-eigenaar bij de registratie van een toeristisch logies normaal gezien de schriftelijke toestemming van de Vereniging van Mede-eigenaars voorleggen (art. 7 §1, 6° en 7° van het uitvoeringsbesluit van de Brusselse ordonnantie). De afgelopen jaren is het aantal beslissingen van algemene vergaderingen dat Airbnb-verhuur volledig verbiedt of beperkt in mede-eigendommen aanzienlijk toegenomen. Behalve in enkele uitzonderingen geven de Rechtbanken en Hoven doorgaans gelijk aan de VME's.


Europese Commissie bekritiseert de Brusselse Airbnb-regels 
De Europese Commissie heeft in januari 2019 een inbreukprocedure tegen België gestart, specifiek gericht op het Brussels Gewest. De Commissie stelt dat de Brusselse regels, zoals vastgelegd in de ordonnantie, niet in overeenstemming zijn met het evenredigheidsbeginsel in de richtlijn over de interne markt voor diensten. Europa dringt er daarom op aan dat het Brussels Gewest de ordonnantie herzien ten gunste van particulieren die hun woning via Airbnb willen verhuren. 

Een tweede belangrijk aspect is de verenigbaarheid met het reglement van mede-eigendom. 

De verhuur van privatieve eigendommen op korte termijn via platforms zoals Airbnb wordt niet altijd toegestaan in VME’s. De statuten en het reglement van mede-eigendom kunnen dergelijke verhuur expliciet verbieden. In deze situaties kan eenvoudig worden verwezen naar deze bepalingen om de verhuur te weren. 

Daarnaast bepaalt het reglement van mede-eigendom onder andere de bestemming van de privatieve kavels. Als de bestemming van de privatieve kavels privébewoning is, roept dat de vraag op of het toeristisch verhuren van een appartement (via een internetplatform) verenigbaar is met deze bestemming, ook al is er geen uitdrukkelijk statutair verbod. 

Als de statuten of het reglement enkel een algemeen verbod op activiteiten die overlast veroorzaken vermelden, is het aan de VME om aan te tonen dat verhuur via platforms zoals Airbnb overlast veroorzaakt (bijvoorbeeld door veelvuldig in- en uitlopen van huurders). 

Indien de statuten de uitoefening van horeca-activiteiten verbieden, kan dat een sterke aanwijzing zijn dat ook de uitbating van Airbnb verboden is — vooral wanneer de verhuur een commercieel of quasihotelmatig karakter heeft. 

Toch is Airbnb-verhuur niet automatisch uitgesloten: de concrete invulling en frequentie van de verhuur, evenals de aanwezigheid van bijkomende diensten, spelen een doorslaggevende rol. Voor een ondubbelzinnige uitsluiting is het aangewezen dat de statuten ook expliciet toeristische of tijdelijke verblijfsverhuur verbieden.

 

Airbnb verenigbaar met privébewoning? 
De rechtspraak bevestigt dat kortetermijnverhuur vaak niet verenigbaar is met de bestemming voor privébewoning. Zo oordeelde de vrederechter van Brugge op 4 februari 2016 dat het verhuren van een appartement via Airbnb zonder toestemming van de verhuurder neerkomt op ongeoorloofde onderverhuur, wat in strijd is met de woninghuurwet. 

Daarnaast besliste de vrederechter van Brugge op 13 april 2017 dat vakantieverhuur via Airbnb een commerciële activiteit is en dus niet toegestaan in een flatgebouw waar de basisakte commerciële verhuring verbiedt. Deze rechtspraak bevestigt dat kortetermijnverhuur doorgaans niet verenigbaar is met de bestemming voor privébewoning. Dergelijke verhuur wordt vaak als een commerciële activiteit beschouwd en niet als "bewoning". 

Deze uitspraken illustreren dat kortetermijnverhuur via platforms zoals Airbnb vaak als een commerciële activiteit wordt beschouwd en niet als "bewoning", waardoor het in strijd kan zijn met de bestemming voor privébewoning zoals bepaald in het reglement van mede-eigendom. 

De rechtspraken kwamen telkens tot hetzelfde besluit: de bestemming tot privébewoning staat enkel de verhuur voor een langere termijn toe. A contrario kan men hieruit afleiden dat het verhuren aan toeristen, wat meestal voor een korte periode is, via een internetplatform niet verenigbaar is met de bestemming tot privébewoning. Doordat het appartement telkens voor een korte periode is verhuurd, is er volgens de heersende rechtspraak immers geen sprake van “bewoning”. 

Een ander element aangaande de invulling van het begrip privébewoning is dat de private kavels niet mogen worden gebruikt voor enigerlei handelsactiviteit. Ook dit is problematisch volgens de heersende rechtspraak. Zo heeft de vrederechter te Brugge o.a. besloten dat de regelmatige verhuur via Airbnb wel degelijk een (verboden) ondernemingsactiviteit uitmaakt.

Deze opvatting maakt bijgevolg dat het occasioneel, niet frequent verhuren van je appartement niet als een ondernemingsactiviteit wordt beschouwd en aldus wel verenigbaar kan zijn met de bestemming tot privébewoning. 

Deze elementen maken dat het toeristisch verhuren van een appartement voor korte periodes in principe niet verenigbaar is met de bestemming tot privébewoning. Een randopmerking bij deze vonnissen is wel dat het telkens om de verhuring via Airbnb gaat. Naar analogie is deze rechtspraak o.i. ook van toepassing op de verhuur van privatieve kavels via enig ander internetplatform. 


Airbnb versus klassieke vakantieverhuur: een vage maar bepalende grens 
Is Airbnb werkelijk vergelijkbaar met de traditionele vakantieverhuur? Juridisch gezien zijn er zeker gelijkenissen, maar de verschillen – soms subtiel – kunnen juridische gevolgen van formaat hebben. 

In beide gevallen gaat het om bemeubelde verhuringen op korte termijn, bedoeld voor toeristisch of recreatief gebruik. De woning blijft privé-eigendom en wordt tijdelijk verhuurd aan derden, zonder eigendomsoverdracht. Het inschakelen van een tussenpersoon is gebruikelijk: een klassiek vastgoedkantoor bij traditionele vakantiewoningen aan zee of in de bergen, of een digitaal platform zoals Airbnb in de digitale economie. 

Belgische rechtbanken hebben zich al meermaals over de kwestie uitgesproken. Hun standpunt wordt steeds strikter: een regelmatige verhuur via Airbnb, gecombineerd met diensten zoals schoonmaak, ontvangst of linnengoed, kan worden geherkwalificeerd als hotelactiviteit. In dat geval kan de activiteit in strijd zijn met het reglement van mede-eigendom dat commerciële of hotelactiviteiten verbiedt. 

Omgekeerd blijft een occasionele verhuur, zonder bijkomende diensten, juridisch gezien doorgaans aanvaardbaar als klassieke vakantieverhuur — zelfs wanneer deze via een digitaal platform gebeurt. 


Moet het begrip wonen ruimer geïnterpreteerd worden ? 
Naast deze duidelijke visie van bovenvermelde rechtspraak is er echter een stroming in de Belgische rechtsleer die een andere mening is toegedaan. Zich baserend op de visie van buitenlandse (Franse en Duitse) rechtspraak zijn sommige auteurs, weliswaar een minderheid, van oordeel dat de verhuur aan dagelijks of wekelijks wisselende toeristen wel degelijk verenigbaar is met de bestemming van de betrokken appartementen tot privébewoning. 

Deze auteurs halen o.a. argumenten aan van het Duitse Bundesgerichtshof, volgens dewelke het begrip wonen ruim moet worden geïnterpreteerd. Volgens die visie heeft de eigenaar van een appartement het recht om op de meest volstrekte wijze zijn eigendom te gebruiken en moet aldus het recht en de vrijheid hebben om zijn private deel te verhuren. 


Conclusie: 
concreet moet de persoon die zijn appartement wil verhuren aan toeristen eerst en vooral aandacht schenken aan de nodige privatieve vergunningen alsook met de statuten (het reglement van mede-eigendom). Bepalen de statuten de bestemming tot privébewoning, dan is uit het voorgaande gebleken dat de verhuring aan toeristen hier niet mee verenigbaar is. 


Is de syndicus eigenlijk betrokken partij? 
Het verhuren van een appartement is in essentie een privatieve aangelegenheid. Zoals algemeen bekend, beheert de syndicus uitsluitend de gemeenschappelijke delen van het gebouw en heeft hij geen enkele bevoegdheid over de privatieve delen. 

Tenzij er specifieke klachten worden ingediend of een expliciete opdracht wordt gegeven door de algemene vergadering, is het niet de taak van de syndicus om zelfstandig actie te ondernemen tegen een mede-eigenaar die verhuurt. 

De syndicus kan enkel optreden binnen de grenzen van zijn wettelijke, statutaire of conventionele bevoegdheden. Dit betekent dat zijn handelen beperkt is tot wat is vastgelegd in:

  • De Wet op de Mede-eigendom en de deontologie; dit vormt het wettelijke kader voor de bevoegdheden en verplichtingen van de syndicus.
  • De Statuten: deze documenten bevatten de specifieke regels en afspraken die van toepassing zijn binnen een specifieke VME. 
  • De Beslissingen van de Algemene Vergadering : de syndicus dient de beslissingen van de AV uit te voeren, kan hier niet zelfstandig of éénzijdig van afwijken.
  • Zijn Mandaat en overeenkomst : dit omvat de specifieke missies en taken die expliciet aan de syndicus zijn toegewezen. 


Tips

  • Indien het RIO geen expliciete bepalingen bevat omtrent kortetermijnverhuur, kan de VME via de algemene vergadering besluiten om dit reglement te wijzigen. Een dergelijke wijziging kan bijvoorbeeld toeristische verhuur expliciet toestaan of verbieden. De vereiste meerderheid is hier 1/2+1.
  • Een statutenwijziging specifiek gericht op kortetermijnverhuur lijkt niet noodzakelijk en ook niet wenselijk, aangezien het wijzigen van de bestemming naar bijvoorbeeld een commerciële bestemming ongewenste gevolgen kan hebben. Dit zou de mede-eigenaar in kwestie in de toekomst kunnen beperken bij de verkoop van zijn appartement. Daarnaast vereist een statutenwijziging een authentieke akte bij de notaris, wat aanzienlijke kosten met zich meebrengt. Voor een statutenwijziging is bovendien een vier/vijfde meerderheid vereist.
  • Om mogelijke discussies tussen de mede-eigenaar en de VME te vermijden, kan men best een heldere clausule opnemen in het reglement van interne orde om deze situatie duidelijk te regelen. Deze clausule kan het aanbieden van privatieve kavels voor toeristische verhuur expliciet toestaan dan wel verbieden (aanpassing RIO meerderheid 1/2+1). 


Bemiddeling en het openen van een dialoog 
Indien nodig kan de syndicus, met goedkeuring van de algemene vergadering, ook een externe bemiddelaar inschakelen met als doel het vinden van een oplossing die voor alle partijen aanvaardbaar is, zonder meteen juridische stappen te ondernemen. Bemiddeling kan oplossingen bieden in geval van klachten zoals geluidsoverlast, misbruik van gemeenschappelijke ruimtes of schending van het reglement van interne orde (RIO). 

De syndicus dient ten alle tijden neutraal te blijven maar kan zeker meewerken aan dit proces om de situatie te verduidelijken. Het doel hiervan is om escalatie te voorkomen en de cohesie binnen de gemeenschap te bewaren. Bemiddeling kent echter grenzen. Het is een vrijwillig proces waarbij alle betrokken partijen bereid moeten zijn om mee te werken. U kan een bemiddelaar vinden op de website van de Federale Bemiddelingscommissie: https://fbc-cfm.be/ 


Afstand van verhaal: veiliger en eenvoudiger! 
Het is belangrijk om het afstand van verhaal in de lassen in de blokpolis. Wij vroegen aan onze partner Citadel Insurance als afstand van verhaal een goede optie was: het antwoord van Thomas Robberechts (thomas@citadelinsurance.be) luidt als volgt : “Een afstand van verhaal is geen standaardonderdeel van de blokpolis, maar biedt een belangrijke bescherming voor de mede-eigenaars bij verhuur lange termijn of toeristisch verhuur". In principe moet een huurder een huurdersaansprakelijkheidsverzekering afsluiten en jaarlijks een attest aan de verhuurder overhandigen. Dit attest bevestigt dat de premie betaald is en de verzekering actief is. 

In de praktijk blijkt echter dat niet elke eigenaar deze attesten strikt opvolgt. Vaak betaalt een huurder enkel in het eerste jaar de premie, waarna deze verplichting wordt verwaarloosd. Om eigenaars-verhuurders tegen dit risico te beschermen, hebben brandverzekeraars de waarborg "afstand van verhaal" ontwikkeld. Dit garandeert dat eigenaars verzekerd blijven, ongeacht de situatie van de huurder. De bijpremie kan eventueel worden doorgerekend in de huurprijs. 


Twee Opties voor Afstand van Verhaal 
De blokpolis voorziet twee manieren om afstand van verhaal te regelen:

1. Per appartement: dit leidt tot een bijpremie van 50% voor het aandeel van de eigenaar(verhuurder), maar vereist extra administratie van zowel de syndicus als de verzekeraar om alles actueel te houden.

2. Voor de hele VME: een bijpremie van 25%-30% wordt toegevoegd aan de jaarlijkse premie van de blokpolis, wat eenvoudiger te beheren is. 

Deze regeling is ook relevant voor verhuur via platforms zoals Airbnb, waar geen standaard huurcontract wordt gebruikt. Door een waarborg afstand van verhaal af te sluiten, hoeven mede-eigenaars zich geen zorgen te maken over aansprakelijkheid of het achterhalen van verantwoordelijke partijen bij schade. Het biedt zekerheid in een markt waarin korte termijnverhuur steeds vaker voorkomt. 


Tip aan de syndicus: 
Controleer uw blokpolissen en zorg dat een waarborg afstand van verhaal is toegevoegd. Dit kleine extraatje kan u veel zorgen en risico's besparen!


Info

Mevr. Dominique Krickovic 
Directeur UVS (Unie van Syndici) 
info@uvsyndici.be 
www.unievansyndici.be

Onze blogs


Kan een minderheid van mede-eigenaars een beslissing van een algemene vergadering over noodzakelijke werken blokkeren?