Si nous en croyons les tendances du logement, nous construirons à l’avenir plus d’appartements que de maisons individuelles.
Par conséquent, le nombre de copropriétaires partageant un immeuble avec des tiers connaitra une forte croissance. Pour assurer la gestion qualitative de ces immeubles à appartements pour le compte des associations de copropriétaires (ACP), il faudra trouver des syndics compétents et motivés. Et depuis quelques temps déjà cela n’est plus si évident que ça.
En effet, le syndic tend à devenir une profession en pénurie. Les causes sont à rechercher dans divers aspects de la profession qui la rendent de moins en moins attrayante pour beaucoup. Tout d’abord, il y a le fait que le syndic travaille très souvent le soir tard et pendant le week-end. Ensuite nous constatons que la gestion technique s’est amplifiée au point de prendre une place prépondérante dans la gestion d’immeuble. Enfin, qui dit nouvelle loi dit tâches supplémentaires pour le syndic. Par exemple, l’application de la réglementation RGPD, entrée en vigueur en 2018, s’applique notamment aux associations des copropriétaires (ACP). Ce règlement vaut pour toutes les entreprises et organisations qui conservent et traitent des données à caractère personnel de personnes physiques. Il appartient donc au syndic de faire en sorte que l’association des copropriétaires soit en conformité avec les normes en vigueur dans ce domaine. Ceci requiert beaucoup d’efforts et de formalités administratives. Le syndic est chargé de la mission complexe de mettre en pratique les obligations requises, ce qui alourdit sa tâche et entraine des honoraires supplémentaires.
C’est là que le bât blesse… Toutes ces obligations légales supplémentaires ne relèvent pas de la gestion quotidienne : il est donc raisonnable que ces honoraires supplémentaires soient imputés aux ACP. Toutefois les copropriétaires ne le voient pas du même oeil. A tort, selon nous, car il va de soi que l’ACP doit respecter la législation et qu’il est de la responsabilité du syndic de veiller à ce que l’ACP se conforme aux obligations imposées. La loi ne définit nulle part que ces tâches doivent se faire gratuitement.
Les prestations et services de qualité du syndic, sur lesquelles comptent les copropriétaires, méritent des honoraires décents. Malheureusement, les honoraires des syndics sont souvent largement insuffisants (du moins en comparaison avec ce qui est de norme dans nos pays voisins), signe d’un problème structurel. Etant donné la charge de travail en nette augmentation et les honoraires en pleine stagnation, la profession de syndic est de moins en moins valorisée. Les copropriétaires affichent également de plus en plus souvent leur ingratitude et leur mécontentement ,ce qui est loin d’être motivant pour les nouveaux syndics et/ou leurs membres du personnel.
Il est donc grand temps de renverser la tendance et de redonner à la profession de syndic ses lettres de noblesse ! A cet effet, quelques changements de mentalité s’imposent. Nous demandons donc aux copropriétaires d’arrêter de choisir systématiquement le syndic le moins cher pour la gestion des copropriétés. La fameuse expression “if you pay peanuts, you get monkeys” vaut également dans la gestion des copropriétés. Les ACP doivent se rendre compte qu’une gestion de qualité a un prix. Toute ACP qui n’est pas disposée à payer ce prix ne peut espérer des services de qualité. Au contraire, elle obtiendra généralement un service déplorable et devra faire face, tôt ou tard, à certaines conséquences désastreuses. Par ailleurs, les syndics acceptant les honoraires en-deçà du marché dans le seul but de remporter la gestion d’un immeuble ternissent l’image de la profession. Et en fin de compte, la situation finit toujours par mal tourner. Les honoraires trop bas ayant tendance à ouvrir la voie vers une mauvaise gestion et des malversations. Un syndic de qualité ne doit donc pas hésiter un seul instant à demander des honoraires corrects pour ses prestations qualitatives.
L’Union des Syndics (UDS) va même un pas plus loin et plaide pour que les syndics, dans le cadre de la gestion technique ou en cas de gros travaux de rénovation, puissent demander à l’Assemblée Générale un honoraire correspondant à un pourcentage du coût total des travaux, pour le suivi et la réception des travaux, tel que c’est déjà le cas en France.
INFO
A l’occasion du Salon de la Copropriété, à Bruxelles Expo, nous mettrons tout en oeuvre pour améliorer l’image de la profession de syndic. En tant que syndic et copropriétaire, vous y bénéficierez d’un accès gratuit et pourrez y trouver les soutions à vos questions juridiques et techniques.
www.salondelacopropriete.be