En tant que syndic, je constate aujourd'hui que de nombreuses copropriétés se trouvent en difficulté d'un point de vue financier mais aussi technique. Dans cet article, j'aborderai la situation sur base de trois aspects différents mais qui se rejoignent, voire s’imbriquent l'un dans l'autre. Ces aspects sont : législatif, technique, et pour finir, financier.
Au niveau législatif, et plus particulièrement au niveau des normes environnementales, les syndics font face à des évolutions constantes. De plus, les aspects énergétiques étant une compétence régionalisée, chaque région (Wallonne, Flamande et Bruxelloise) fonctionne à des rythmes différents. Elles doivent également transposer les décisions prises au niveau européen. Malheureusement et pour diverses raisons, le syndic n’est pas suffisamment informé de ces évolutions (exemple : les primes disponibles en Région Bruxelloise), etc...
Les certificats que chaque copropriété doit détenir sont multiples et variés, et, des frais doivent souvent être réalisés pour les obtenir. Ce ne sont pas des sommes conséquentes mais qui le deviennent au vu du nombre de documents manquants dans ces immeubles. Il ne faut pas oublier qu'une certaine responsabilité pèse sur une copropriété par rapport à la détention de ceux-ci.
Je pense qu'il est essentiel qu’une cellule dédiée relaie au niveau national et de manière régulière, les nouvelles législations s’appliquant à la copropriété, par le biais d’une information claire et transparente. Il serait important qu'un site national spécifique soit créé pour qu'une base de données législative et technique soit mise à jour et qu'une recherche par un thésaurus soit possible et/ou envisageable. Ceci permettrait à chaque syndic de prendre connaissance des normes qu'il doit appliquer dans les situations qu'il rencontre au quotidien.
Copropriétés en danger
Le second aspect concerne les éléments techniques que l'on retrouve dans une copropriété ; ceux-ci sont nombreux (ascenseur, chaudière collective, conduits de cheminées pour les chaudières individuelles passant à de la condensation, cogénération, panneaux photovoltaïques, cuve à mazout et bien évidemment les nouvelles qui commencent à faire débat comme les bornes de recharges.) Dans certains immeubles il existe une vétusté assez conséquente, en raison d’un manque d'entretien ou d’un manque d'investissement au moment opportun.
Cette vétusté naturelle est à différencier de l’obsolescence programmée. La vétusté est due à l’usage normal de la part des usagers (par exemple : l’ascenseur) d’une installation qui tombe en panne ou dont certaines pièces doivent être remplacées.
L’obsolescence programmée cependant, est plus présente dans les nouveaux éléments techniques des bâtiments. Il arrive parfois qu'au vu de l'ancienneté des installations, les pièces nécessaires ne soient plus disponibles et que les copropriétaires soient face au problème crucial de remplacer d’urgence cet élément technique et de débourser rapidement le montant nécessaire pour que les travaux soient commandés et trouver avec le fournisseur un moyen d'installer rapidement l'élément défaillant.
Au vu des crises successives actuelles (épidémie mondiale (COVID-19), guerre en Ukraine, et, crise énergétique) les délais s'allongent et les copropriétaires sont insatisfaits de la réponse tardive à la résolution du problème. Cette insatisfaction retombe souvent sur le syndic qui n’y est pourtant pour rien.
Copropriétaire défaillant et principe de solidarité
Le dernier volet de cet article abordera le nœud même de cette dégradation : les finances des copropriétés. En effet, ces dernières ne sont pas du tout en adéquation au niveau de la résolution d'un problème technique qui pourrait survenir.
ll s’avère effectivement, que depuis de nombreuses années, beaucoup d’ACP ont préféré refuser de constituer d'un fonds de réserve ou de l'alimenter de manière minimale. Très souvent, lors d'un événement majeur, l'argent disponible sur le compte n'est pas suffisant pour y faire face, et des appels de fond extraordinaires doivent être effectués ; ce qui peut mettre à mal les finances personnelles d'un ou plusieurs copropriétaires et faire en sorte qu'un copropriétaire qui paie régulièrement ses charges devienne tout à coup un copropriétaire défaillant. Quand celui-ci est de bonne foi, on peut encore trouver une solution, comme par exemple un échelonnement des paiements.
Malheureusement, s'il fait la sourde oreille et attend trop longtemps pour réagir, les risques encourus sont beaucoup plus conséquents, à la fois pour lui-même, mais également pour l'ensemble des autres copropriétaires qui devront suppléer pour le ou les copropriétaires défaillants. C'est ce qu'on appelle le principe de solidarité.
Fonds de réserve insuffisants
Depuis la modification législative applicable au 1er janvier 2019, les copropriétés doivent alimenter leur fonds de réserve à hauteur de 05% des charges courantes de l'année précédente... Il est clair que cela est totalement insuffisant en cas de gros travaux..
Par ailleurs, les comptes d’épargne ne rapportent plus rien, et sont d’ailleurs systématiquement clôturés par les banques… L’inflation contribue également à diminuer la valeur des épargnes. Pendant ce temps, les prix augmentent, et la question se pose de savoir si un fonds de réserve constitué sur base de l’obligation légale de 05% des charges courantes de l'année précédente a une quelconque utilité…
Je pense qu’il appartient au syndic d’informer les copropriétaires sur ce point afin de les motiver à épargner de façon plus conséquente, à court terme et en fonction de travaux spécifiques.
Le législateur a prévu une exception en ce qui concerne le fonds de réserve : 4/5 des copropriétaires présents ou représentés à l’AG peuvent se dégager de cette obligation et voter contre la constitution d’un fonds de réserve.
Les prêts bancaires difficiles d’accès
La seconde possibilité est de faire un emprunt auprès d'un organisme bancaire. Il est dommage que peu voire très peu de banques le propose... Ce marché est pourtant immense et très demandeur.
Par ailleurs, la copropriété est par définition un client sûr.. D’une part, tous les copropriétaires ne sont pas obligés d'y participer. D’autre part, grâce à l'assurance qui doit être souscrite pour protéger les copropriétaires, le principe de solidarité ne s'appliquera pas. Le copropriétaire défaillant sera poursuivi par l'organisme d'assurance qui aura protégé la copropriété et suppléera dans ses obligations.
Bien évidemment, le syndic doit suivre le dossier et les paiements de copropriétaires très consciencieusement. En effet, si le syndic néglige de déclarer à temps à l’assurance la défaillance d’un copropriétaire depuis plus de trois mois, on pourra le lui reprocher.
Crise énergétique et dégradation inévitable
Pour finir, une amélioration des éléments techniques est envisageable si la proactivité du syndic est réelle. Celle-ci peut être divisée en deux manières différentes d'agir :
- Informer les copropriétaires des dispositions en vigueur (devoir d'informations et de conseils), et également de
- se tenir informé des nouvelles techniques qui peuvent être mises en œuvre et des législations qui sont souvent modifiées, et, parfois complexes à appréhender pour un syndic.
Mais je ne sais pas comment nous allons pouvoir continuer à proposer aux copropriétaires des travaux pour maintenir leur copropriété en bon état technique, ni des travaux de rénovation importants…La crise énergétique telle qu’elle s’annonce, va absorber toutes les économies et réduire le pouvoir d’achat des copropriétaires à néant…
Une de mes craintes au vu du parc immobilier vieillissant, est de ne pas savoir renouveler les équipements techniques nécessaires.
Médecin généraliste
Pour finir, je peux comparer un syndic à un médecin généraliste c'est-à-dire que l'on doit connaître un minimum dans les différentes composantes de notre métier, et, de s'entourer de médecins spécialistes c'est-à-dire d’experts dans certains domaines tels que : ingénieur en technique spéciale (chauffage, etc...), architecte pour des travaux lourds (rénovation de façade)...
Finalement, au vu de tout ce qui est énoncé ci-dessus, il est clair qu'il est de plus en plus difficile de faire mon métier. La nouvelle crise que l'on connaît au niveau des coûts énergétiques me compliquent encore plus la tâche avec des reprises d'immeubles ou le fonds de roulement est insuffisant sans compter un budget sous-évalué.
Heureusement, en tant que syndic la meilleure arme dont je dispose pour tenter d’éviter les problèmes est l'anticipation, l'anticipation et encore l'anticipation....
INFO
Adriano Vanopdenbosch, sydic professionel
Membre de l'UDS (Union of Syndics)
(BIV 513911)