Als syndicus zie ik vandaag dat veel flatgebouwen in financiële maar ook technische moeilijkheden verkeren. In dit artikel zal ik de situatie benaderen aan de hand van drie verschillende aspecten, die elkaar echter ontmoeten en zelfs overlappen. Deze aspecten zijn: wetgevend, technisch en tenslotte financieel.
Op wetgevend niveau, en meer in het bijzonder op het niveau van milieunormen, worden syndici voortdurend geconfronteerd met veranderingen. Aangezien de energieaspecten geregionaliseerd zijn, werkt elk gewest (Waals, Vlaams en Brussel) tegen verschillende tempo’s. Zij moeten ook de Europese normen omzetten in de Belgische wetgeving. Helaas en om verschillende redenen is de syndicus onvoldoende op de hoogte van deze ontwikkelingen (bijvoorbeeld: de beschikbare premies in het Brussels Gewest), enz...
De certificaten waarover elke VME moet beschikken zijn talrijk en gevarieerd, en om ze te verkrijgen, moeten vaak kosten worden gemaakt. Dit zijn geen substantiële bedragen, maar worden dat wel, gezien het aantal ontbrekende documenten in deze gebouwen. Men mag niet vergeten dat een zekere verantwoordelijkheid op een mede-eigendom rust m.b.t. de beschikking hiervan.
Ik denk dat het essentieel is dat een speciale eenheid op nationaal niveau en op regelmatige basis de nieuwe wetgeving die van toepassing is op mede-eigendom door middel van duidelijke en transparante informatiemiddel doorgeeft. Het zou van belang zijn dat er een specifieke nationale website wordt gecreëerd, zodat een geactualiseerde wetgevende en technische databank ter beschikking wordt gesteld van beheerders, met een zoekmodule en een thesaurus. Op deze manier, zou elke syndicus kennis hebben van de normen die hij moet toepassen in de situaties die hij dagelijks tegenkomt.
Mede-eigendommen in gevaar
Het tweede aspect betreft de technische elementen die in een mede-eigendom worden aangetroffen; er zijn er veel van (lift, collectieve ketel, schoorsteenkanalen voor individuele ketels die overschakelen naar condensatie, warmtekrachtkoppeling, fotovoltaïsche panelen, olietank en natuurlijk de nieuwe waarover wordt gedebatteerd, zoals laadstations.) Sommige gebouwen zijn vrij vervallen, door gebrek aan onderhoud of gebrek aan tijdige investeringen.
Deze natuurlijke veroudering moet worden onderscheiden van geplande veroudering. Veroudering is het gevolg van normaal gebruik door gebruikers (bijvoorbeeld: de lift) van een installatie die stuk gaat of waarbij bepaalde onderdelen vervangen moeten worden.
Geplande veroudering is daarentegen meer aanwezig in de nieuwe technische elementen van gebouwen. Het komt soms voor dat, gezien de leeftijd van de installaties, de benodigde onderdelen niet meer beschikbaar zijn en dat de mede-eigenaren voor het cruciale probleem staan om dit technische element met spoed te vervangen en snel het bedrag te betalen dat nodig is voor de bestelde uit te voeren werkzaamheden alsook met de leverancier te kunnen samenwerken om een manier te vinden om het defecte element snel te installeren.
Gezien de huidige opeenvolgende crises (wereldwijde epidemie (COVID-19), oorlog in Oekraïne en de energiecrisis) worden de deadlines langer en zijn de mede-eigenaren ontevreden over de late reactie op de oplossing van het probleem. Deze onvrede komt vaak terecht bij de syndicus die er niets mee te maken heeft.
Wanbetalers en solidariteitsbeginsel
Het laatste deel van dit artikel gaat in op de kern van deze degradatie: de financiën van flatgebouwen. Deze laatste zijn namelijk helemaal niet voldoende om eeneventueel technisch probleem op te lossen. Het blijkt dat veel VME’s al jaren opteren om geen reservefonds aan te leggen of deze rekening minimaal aan te vullen. Heel vaak stellen wij vast dat bij een groot schadegeval de beschikbare fondsen op de rekening onvoldoende zijn om het schadegeval aan te kunnen. Op dat moment moet de syndicus noodgedwongen buitengewone fondsen opvragen die de persoonlijke financiën van een of meer mede-eigenaars in gevaar kunnen brengen en ertoe kunnen leiden dat een mede-eigenaar die tot dan regelmatig zijn lasten betaalde, plotseling een wanbetaler wordt. Als hij te goeder trouw is, kunnen oplossingen gevonden worden, zoals een afbetaling.
Als hij echter zijn hoofd in het zand steekt en stelt elke reactie uit, worden de risico’s steeds groter, zowel voor hemzelf, maar ook voor alle andere mede-eigenaren die de achterstallige bedragen van de wanbetaler zullen moeten compenseren. Dit wordt het solidariteitsbeginsel genoemd.
Onvoldoende reservefondsen
Sinds de wetswijziging van toepassing op 01 januari 2019 moeten VME’s een reservefonds opstarten, dat minimum 05% van de lopende uitgaven van het voorgaande jaar vertegenwoordigt... Het is duidelijk dat dit totaal onvoldoende is bij grote werken..
Bovendien brengen spaarrekeningen niets meer op en worden ze stelselmatig afgesloten door de banken... Ook de inflatie draagt bij aan de waardevermindering van het spaargeld. Maar ondertussen stijgen de prijzen... en de vraag rijst of een reservefonds opgericht op basis van de wettelijke verplichting van 05% van de lopende uitgaven van het voorgaande jaar nog enig nut heeft...
Ik denk dat het de taak is van de syndicus is om de mede-eigenaars over dit punt te informeren om hen te motiveren om op kortere termijn en volgens concrete geplande werken consequenter te sparen.
Met betrekking tot het reservefonds heeft de wetgever een uitzondering voorzien: 4/5 van de op de AV aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaren kunnen zich van deze verplichting ontheffen en tegen de oprichting van een reservefonds stemmen.
Moeilijk toegankelijke bankleningen
De tweede mogelijkheid is om een lening af te sluiten bij een bank. Het is jammer dat maar weinig, zo niet heel weinig banken het aanbieden... Toch is deze markt enorm en vragende partij.
Bovendien is mede-eigendom per definitie een veilige klant, enerzijds omdat niet alle mede-eigenaars verplicht zijn om deel te nemen. Anderzijds omdat dankzij de verzekering die moet worden afgesloten om de mede-eigenaars te beschermen, het solidariteitsbeginsel niet meer van toepassing is. De in gebreke blijvende mede-eigenaar wordt vervolgd door de verzekeringsmaatschappij die de mede-eigendom in bescherming neemt en haar verplichtingen zal nakomen.
Uiteraard dient de syndicus het dossier en de betalingen van mede-eigenaren zeer nauwgezet te volgen. Immers, als de syndicus gedurende meer dan drie maanden niet tijdig bij de verzekering aangifte doet van het verzuim van een mede-eigenaar, kan hem dat worden verweten.
Energiecrisis en onvermijdelijke aftakeling
Ten slotte is een verbetering van de technische elementen mogelijk als de pro activiteit van de syndicus reëel is. Dit kan worden onderverdeeld in twee verschillende manieren van handelen:
- Informeer de mede-eigenaars van de geldende bepalingen (informatie- en adviesplicht), en ook
- Blijf op de hoogte van nieuwe technieken die kunnen worden geïmplementeerd en de wetgeving die vaak wordt gewijzigd en soms moeilijk te begrijpen valt voor een syndicus.
Maar ik weet niet hoe we mede-eigenaars werken zullen kunnen blijven voorstellen om hun mede-eigendom in goede technische staat te houden, alsook ingrijpende renovatiewerken... De energiecrisis zoals die zich ontvouwt, zal alle spaargelden en de koopkracht van de mede-eigenaars opslorpen...
Een van mijn angsten, gezien het verouderde gebouwenpark, is van geen mogelijkheden te hebben om de verouderde technische installaties te kunnen vernieuwen.
Huisarts
Ten slotte kan ik een syndicus vergelijken met een huisarts, dat wil zeggen dat wij een minimum moeten kennen in de verschillende onderdelen van ons beroep, en ons moeten omringen met gespecialiseerde artsen, dat wil zeggen experts op bepaalde gebieden zoals: ingenieur in speciale technieken (verwarming, enz ...), architect voor zware werken (renovatie van gevel) ...
Ten slotte is het, gezien al het bovenstaande, duidelijk dat het steeds moeilijker wordt om mijn werk te doen. De nieuwe crisis die wij meemaken op het vlak van energiekosten bemoeilijkt mijn taak nog meer met de overname van gebouwen waar het werkkapitaal onvoldoende is, om nog maar te zwijgen over de tekorten van de begroting.
Gelukkig is het beste wapen dat ik als syndicus heb om problemen te vermijden anticipatie, anticipatie en nog eens anticipatie....
INFO
Adriano Vanopdenbosch, professionele syndicus
Lid van de UDS (Union of Syndics)
(BIV 513911)