Il n’est pas rare qu’un membre du conseil de copropriété souhaite démissionner dudit conseil avant l’échéance de son mandat, laquelle correspondant normalement à la prochaine réunion de l’assemblée générale. Les motifs de cette décision sont divers, de nature personnelle ou autre, mais on observe qu’ils sont souvent liés à des dissensions survenues entre les membres du conseil.
Probablement parce que l’accomplissement de sa mission exige une mobilisation plus ponctuelle, ou parce que son mandat est le plus souvent solitaire, les velléités de démission sont plus rares dans le chef du commissaire aux comptes. Elles n’en sont cependant pas si exceptionnelles qu’il ne serait pas utile de les évoquer aussi.
Une telle démission est-elle autorisée ?
On aurait vite fait de répondre par l’affirmative, sur le constat de ce que la loi sur la copropriété ne comporte aucune stipulation qui l’interdit.
Il est vrai qu’elle est avare de dispositions, cette loi, lorsqu’il est question du conseil de copropriété. On sait que la mission de celui-ci consiste à contrôler la gestion du syndic, qu’il peut cependant recevoir des délégations spéciales de l’assemblée, qu’il doit faire annuellement rapport aux copropriétaires, que ses membres doivent être propriétaires et doivent être élus individuellement, qu’enfin il est constitué pour une durée qui se termine avec la prochaine réunion ordinaire de l’assemblée (article 3.90 NCc).
Quant au commissaire aux comptes, tout au plus sait-on qu’il est désigné annuellement (article 3.91 NCc) et que son mandat ne peut se cumuler avec celui du conseil de copropriété (article 3.89-§9 NCc).
Contrat et mandat
Cette réponse serait cependant hâtive et, sinon inexacte, à tout le moins dénuée de la nuance nécessaire. Il faut en effet considérer que le mandat qui unit les membres du conseil ou le commissaire aux comptes à la copropriété est un contrat et que ce contrat est régi par le Code civil, tant par les dispositions qui lui sont consacrées (articles 1984 à 2010 du Code) que par les principes généraux applicables à tout contrat.
Passons rapidement sur le rappel – qui ne me semble pas superflu – de l’article 1991 du Code qui énonce que « le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommagesintérêts qui pourraient résulter de son inexécution » pour retenir les dispositions relatives à la fin du mandat, desquelles se dégagent les règles qui mettent en évidence la nécessité des préserver les intérêts des deux parties en présence, c’est-à-dire, pour ce qui nous occupe, le membre du conseil d’un côté, la copropriété de l’autre. Ces règles sont contenues dans l’article 2007 du Code qui est ainsi libellé :
« Le mandataire peut renoncer au mandat, en notifiant au mandant sa renonciation. Néanmoins, si cette renonciation préjudicie au mandant, il devra en être indemnisé par le mandataire, à moins que celui-ci ne se trouve dans l'impossibilité de continuer le mandat sans en éprouver lui-même un préjudice considérable ».
Par ailleurs, en vertu de l’article 1134, al. 2 du code civil, les conventions doivent s’exécuter de bonne foi.
4 principes
Se dessinent ainsi les principes qui gouvernent la possibilité de démissionner du conseil de copropriété :
- Un membre du conseil de copropriété ou le commissaire aux comptes peuvent a
priori démissionner. Le terme adéquat est « renoncer » à leur mandat. - Toutefois, à moins qu’elle soit motivée par la circonstance que poursuivre sa mission
lui causerait un préjudice personnel considérable, la démission du mandataire doit être sérieusement motivée… - …et le membre du conseil ou le commissaire démissionnaires doivent veiller à ce qu’elle ne cause pas de dommage à la copropriété, sous peine de devoir indemniser celle-ci.
- Enfin, la démission devra être notifiée au syndic en sa qualité de représentant de la copropriété.
Le conseil de copropriété étant avant tout un organe de contrôle, on peut ainsi observer qu’une défaillance du syndic qui n’aurait pas été aperçue en temps utile par le conseil pourrait engager la coresponsabilité du membre démissionnaire s’il apparaît que sa démission n’était pas légitimement justifiée et a sensiblement amenuisé les facultés de contrôle dudit conseil.
Quant au commissaire aux comptes, Il n’est pas difficile d’imaginer les conséquences dommageables qui peuvent résulter du fait que sa mission ne serait pas exécutée. Sa responsabilité pourrait ainsi notamment être engagée si, à cause de cette inexécution, l’assemblée estime qu’elle n’est pas en mesure d’approuver les comptes.
On constate donc que la faculté de démissionner du conseil de copropriété ou du mandat de commissaires aux comptes, loin d’aller de soi, exige la plus grande prudence de la part de celui qui souhaite renoncer à la mission qu’il avait acceptée.
Ce n’est d’ailleurs que normal puisque, d’une part, aucun copropriétaire n’est obligé de se porter candidat au conseil ou à la fonction de commissaire et, d’autre part, lorsqu’il le fait, c’est avec la conscience de s’engager pour une durée et une mission censées ne prendre fin qu’avec la prochaine réunion ordinaire de l’assemblée.
Le mandataire désireux de démissionner sera donc attentif aux conséquences possibles de sa démission, particulièrement, s’agissant du conseil de copropriété, lorsque celui-ci a reçu de l’assemblée une délégation spéciale dont la démission en question pourrait mettre la parfaite exécution en péril. Si cette démission s’avère inopportune, elle sera fautive et, donc, susceptible d’engager la responsabilité du démissionnaire.
Quid lors d'une vente ?
On évoquera encore le cas particulier du copropriétaire qui vend son lot, cette circonstance lui interdisant a priori de poursuivre l’exécution de son mandat.
Si l’on devait appliquer ici les principes de droit dans toute leur rigueur, il faudrait considérer qu’il n’y a généralement pas là matière à exonérer le mandataire de sa responsabilité. Une cause exonératoire de responsabilité doit en effet être étrangère à la volonté de celui qui s’en prévaut et le fait est que, dans la plupart des cas, la vente résulte d’une décision du propriétaire.
La souplesse s’impose cependant, la responsabilité du mandataire à titre gratuit devant s’apprécier moins sévèrement que celle du mandataire rémunéré (article 1992, al. 2 du Code civil).
Aussi ne pourra-t-on, à mon sens, reprocher au mandataire de ne pas pouvoir mener sa mission bien en cas de vente de son lot que dans l’hypothèse où il avait déjà décidé de vendre au moment où il s’est porté candidat. Dans ce cas, ce n’est plus sa démission – inévitable – qui s’avérera fautive, mais bien celle d’avoir sollicité et/ou accepté une mission dont il savait ou devait savoir qu’il ne pourrait la mener à bien.
Loi Covid et prolongation légale des mandats
Enfin, envisageons rapidement le cas tout à fait particulier des mandats qui ont été prolongés ou prorogés par l’effet des mesures prises dans le cadre de la pandémie. Sur le plan des principes, les mandataires – qu’ils soient membres du conseil de copropriété ou commissaires aux comptes – sont tenus de poursuivre leurs missions au-delà du terme qu’ils avaient peut-être initialement prévu. Cependant, une fois encore, le principe déjà rappelé de la responsabilité allégée du mandataire à titre gratuit conduira à apprécier moins sévèrement la décision de celui qui aurait décidé de démissionner après la date à laquelle l’assemblée générale aurait normalement dû se réunir.
Reste que ce candidat à la démission devra rester attentif à la situation concrète dans laquelle se trouve sa copropriété et aux conséquences possibles de sa démission. D’une manière générale, on pourrait très succinctement résumer les choses ainsi : la décision de renoncer au mandat avant le terme de celui-ci sera appréciée au regard de l’ensemble des circonstances et de l’obligation de diligence qui s’impose au mandataire.
En tout état de cause, peut-être est-ce alors l’occasion de rappeler, en guise de conclusion, que, contrairement à l’idée communément répandue, le conseil de copropriété ne dispose d’aucun pouvoir mais seulement de devoirs, et d’inviter alors les candidats potentiels à s’abstenir s’ils n’ont pas la certitude de pouvoir mener leur mission à bien.
Même conseil pour les candidats à la fonction de commissaire aux comptes puisque l’on sait l’importance de leur vérification dans le processus conduisant à leur approbation.
(1) À la seule exception de ceux qu’impliqueraient les délégations ponctuelles de l’assemblée.
INFO
Mr Eric Riquier
Avocat (IURIS AVOCATS)
Professeur à la Solvay Brussels School of Economics & Management
Conseil de l'Union des Syndics (UDS)
Introduisez les clauses suivantes dans votre ROI :
- MANDAT DES MEMBRES DU CONSEIL DE COPROPRIETE
- Le mandat des membres du Conseil de Copropriété sera soumis aux dispositions légales relatives au mandat.
- Le mandat des membres du Conseil sera exercé sans rémunération.
- Les membres du Conseil de Copropriété peuvent démissionner à tout moment pour des motifs importants qu'ils notifient à l'Assemblée Générale.
- RESPONSABILITÉ DES MEMBRES DU CONSEIL DE COPROPRIETE
- Les membres du Conseil de Copropriété ne peuvent être tenus responsables de leur mission de contrôle, sauf en cas de négligence, de faute lourde, de dol ou d'abus de pouvoir dommageables.