Het is niet ongebruikelijk dat een lid van de Raad van Mede-eigendom voor het einde van zijn mandaat, die normaliter eindigt met de volgende algemene vergadering, ontslag wilt nemen uit de Raad van Mede-eigendom. De redenen voor dit besluit zijn divers of persoonlijk, maar wij merken vaak op dat zij verband houden met onenigheden tussen de leden van de raad van mede-eigendom.
Aan de kant van de rekencommissaris zijn de neigingen tot stopzetting zeldzamer, waarschijnlijk omdat de vervulling van zijn missie een meer punctuele mobilisatie vereist, of omdat hij zijn mandaat meestal alleen vervult. Doch zijn deze situaties niet zo uitzonderlijk dat het niet nuttig is om ze ook te vermelden.
Is een dergelijk ontslag toegestaan?
Men zou snel geneigd zijn om bevestigend te antwoorden, al is het maar op basis van de vaststelling dat de wet op mede-eigendom geen bepaling bevat die dit verbiedt.
Het is een feit dat de wet op mede-eigendom zeer zuinig is met voorzieningen m.b.t. de raad van mede-eigendom. Wij weten dat de missie van deze laatste erin bestaat erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert; dat deze raad echter speciale delegaties van de algemene vergadering kan ontvangen, dat hij jaarlijks aan de mede-eigenaars moet rapporteren, dat zijn leden eigenaars moeten zijn en individueel moeten worden verkozen, dat de raad van mede-eigendom tenslotte opgericht wordt voor een periode die eindigt op de eerstvolgende statutaire algemene vergadering (artikel 3.90 BW).
Over de rekencommissaris weten we hoogstens dat hij jaarlijks wordt benoemd (artikel 3.91 BW) en dat zijn mandaat niet cumuleerbaar is met die van lid van de RvME (artikel 3.89-§9 BW).
Contract en lastgeving
Dit antwoord zou echter overhaast en onnauwkeurig zijn. Het zou op zijn minst ontbreken aan de nodige nuance. In feite moet worden aangenomen dat het mandaat tussen de leden van de raad van mede-eigendom en de VME een contract is, en dat dit contract onderworpen is aan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, zowel door de bepalingen die eraan zijn gewijd (artikelen 1984 tot 2010 van het Wetboek) als door de algemene principes die van toepassing zijn op elk contract.
Het is niet overbodig om de bepaling van het artikel 1991 van het Burgerlijk Wetboek even te herhalen, dat luidt als volgt: " De lasthebber is gehouden de lastgeving te volbrengen, zolang hij daarvan niet ontheven is, en hij is verantwoordelijk voor de schade die uit het niet uitvoeren ervan zou kunnen ontstaan”. Deze bepalingen met betrekking tot het einde van het mandaat benadrukken de noodzaak om de belangen van de twee betrokken partijen te beschermen, die zijn, wat ons betreft, het raadslid aan de ene kant, de medeeigendom aan de andere kant. Deze regels zijn opgenomen in artikel 2007 van de Code, dat als volgt luidt:
"De lasthebber kan de lastgeving opzeggen door kennisgeving van zijn ontslag aan de lastgever. Indien evenwel dit ontslag de lastgever benadeelt, moet de lasthebber hem daarvoor schadeloos stellen, tenzij hij zich in de onmogelijkheid bevindt om de lastgeving verder te volbrengen, zonder daardoor zelf een aanmerkelijke schade te lijden."
Bovendien moeten op grond van artikel 1134, par. 2 van het Burgerlijk Wetboek, overeenkomsten te goeder trouw worden uitgevoerd.
4 principes
De principes die de mogelijkheid bepalen om ontslag te nemen uit de RvME, komen zo naar voren:
- Een lid van de raad van mede-eigendom of de rekencommissaris kan a priori aftreden. De juiste term is "afstand doen van" zijn mandaat.T
- Tenzij wordt aangetoond dat de omstandigheid van de voortzetting van zijn missie hem aanzienlijk en persoonlijk zou schaden, moet een dergelijk ontslag ernstig worden gemotiveerd ...
- ... en het aftredende lid moet ervoor zorgen dat zijn stopzetting geen schade toebrengt aan de mede-eigendom, anders moet hij deze laatste vergoeden.
- Ten slotte moet het ontslag worden betekend aan de syndicus in zijn hoedanigheid van vertegenwoordiger van de VME.
Aangezien de raad van mede-eigendom in de eerste plaats een controleorgaan is, kunnen wij concluderen dat een tekortkoming van de syndicus die niet tijdig door de raad van mede-eigendom zou zijn opgemerkt, de medeverantwoordelijkheid van het aftredende lid in het gedrang zou brengen indien blijkt dat zijn ontslag niet gerechtvaardigd was en dat het ontslag de toezichthoudende capaciteiten van de genoemde raad aanzienlijk verminderd heeft.
Wat de rekencommissaris betreft, is het niet moeilijk om zich de schadelijke gevolgen voor te stellen die uit het niet uitvoeren van zijn opdracht kunnen voortvloeien. Hij zou dus in het bijzonder aansprakelijk kunnen worden gesteld indien de vergadering wegens deze niet-nakoming meent niet in staat te zijn de rekeningen goed te keuren.
Wij stellen dus vast, dat het recht om ontslag te nemen uit de RvME, verre van vanzelfsprekend is; de grootste voorzichtigheid vereist van het lid dat zijn mandaat wil opgeven.
Dit is niet meer dan normaal aangezien enerzijds de mede-eigenaar niet verplicht is om zich kandidaat te stellen als lid van de RvME of al rekencommissaris, en anderzijds wanneer hij dat doet, is het met de wetenschap dat hij zich voor een bepaalde periode engageert, periode die geacht wordt pas te eindigen bij de volgende algemene vergadering van de VME.
De lasthebber die ontslag wenst te nemen, dient daarom aandacht te hebben voor de mogelijke gevolgen van zijn ontslag, in het bijzonder wanneer de RvME van de vergadering een speciale delegatie heeft ontvangen wiens ontslag de feilloze uitvoering daarvan in het gedrang zou kunnen brengen. Als dit ontslag voortijdig blijkt te zijn, betekent dit dat het foutief is, met als gevolg de mogelijke aansprakelijkheid van de ontslagnemende lid.
Quid bij verkoop?
Er is ook het specifieke geval van de mede-eigenaar die zijn kavel verkoopt, waarbij deze omstandigheid hem a priori verbiedt om zijn mandaat verder uit te voeren.
Als de rechtsbeginselen hier stricto sensu zouden toegepast worden, zouden wij in acht moeten nemen dat er, in het algemeen, geen grond is om de lasthebber van zijn verantwoordelijkheid te ontheffen. Een reden voor vrijstelling van aansprakelijkheid moet inderdaad buiten de wil om van degene die zich erop beroept, en feit is, dat de verkoop in de meeste gevallen voortvloeit uit een beslissing van de mede-eigenaar.
Enige flexibiliteit is echter aan de orde, aangezien de aansprakelijkheid van de onbetaalde lasthebber (lastgeving om niet) minder zwaar moet worden beoordeeld dan deze van de lastgever die loon ontvangt (artikel 1992 lid 2 BW).
Tevens kan ons inziens, wel verweten worden aan de lid die zijn lastgeving niet verder kan volbrengen, dat hij zijn beslissing tot verkoop reeds genomen had op het moment van zijn kandidatuurstelling. In dit geval spreek men niet langer over een onvermijdelijke ontslag, dat foutief zou zijn. Eerder gaat het over een lastgeving dat hij aangevraagd en/of aanvaard heeft, wetende dat hij zijn opdracht niet zou kunnen volbrengen.
Covid Wet en wettelijke verlenging van de mandaten
Laat ons tot slot nog even stilstaan bij het zeer bijzondere geval van de verlenging van de ambtstermijnen als gevolg van de maatregelen die in het kader van de pandemie werden genomen. In principe zijn de leden van de Raad van Mede-eigendom of de rekencommissarissen, verplicht om hun opdrachten voort te zetten na de termijn die aanvankelijk bepaald was. Echter, nogmaals, het reeds in herinnering gebrachte principe van de verminderde aansprakelijkheid van de vrijwilliger zal leiden tot een minder zware beoordeling van de beslissing tot ontslag door de lasthebber na de datum waarop de algemene vergadering normaliter had moeten vergaderen.
Feit blijft dat deze ontslagnemende lid aandacht zal moeten blijven besteden aan de concrete situatie waarin zijn medeeigendom zich bevindt en aan de mogelijke gevolgen van zijn ontslag. In het algemeen kunnen wij de situatie zeer beknopt samenvatten als volgt: het besluit om voor het einde van het termijn afstand te nemen van zijn lastgeving, moet in het licht van alle omstandigheden en met de nodige zorgvuldigheid door de lasthebber bekeken worden.
In elk geval en bij wijze van conclusie is het misschien de gelegenheid om de lezer eraan te herinneren dat, in tegenstelling tot het algemeen aanvaarde idee, de Raad van Mede-eigendom geen macht heeft (1), maar enkel plichten. Vervolgens is het belangrijk om de potentiële kandidaten te verzoeken zich te onthouden als zij niet zeker zijn dat zij hun missie tot het einde kunnen volbrengen. Hetzelfde advies geldt voor kandidaten rekencommissarissen, omwille van het belang van hun verificatie in het proces dat leidt tot de goedkeuring van de rekeningen.
(1) Als enige uitzondering bij een specifiek mandaat vanwege de AV
INFO
Dhr Eric Riquier
Advocaat (IURIS AVOCATS)
Professor aan de Solvay Brussels School of Economics & Management
Tip van de Unie van Syndici (UVS)
Aanvullende bepalingen in het RIO te voorzien:
- MANDAAT VAN DE LEDEN VAN DE RAAD VAN MEDE-EIGENDOM
- Het mandaat van de Raadsleden zal onderworpen zijn aan de wettelijke bepalingen betreffende de lastgeving.
- Het mandaat van de Raadsleden zal onbezoldigd worden uitgeoefend.
- De Raadsleden zullen ten alle tijden ontslag mogen nemen omwille van gewichtige redenen die zij te kennen geven aan de Algemene Vergadering.
- AANSPRAKELIJKHEID VAN DE LEDEN VAN DE RAAD VAN MEDE-EIGENDOM
- De Raadsleden zullen niet aansprakelijk gesteld kunnen worden voor hun taken van bijstand en toezicht, tenzij in geval van nalatigheid, zware fout, bedrog of overschrijding van bevoegdheid.