Beaucoup d’entre vous ont un appartement en Espagne et se retrouvent donc de jure copropriétaires dans une ACP (Asociación de Copropietarios). En Espagne, la réglementation des assemblées générales de copropriété est régie principalement par la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Voici les différences par rapport à la Belgique :
1. Délai de 6 jours pour convoquer l’AG
Selon l’article Article 16.2 LPH : La
convocation de l'assemblée générale doit
être effectuée au moins six jours avant la
date prévue. Si la première convocation ne
réunit pas le quorum nécessaire, l'assemblée
peut se tenir en deuxième convocation une
demi-heure plus tard avec les propriétaires
présents
"La convocation à l'assemblée générale a lieu au moins six jours avant la date prévue, sauf si les statuts prévoient un autre délai. L'assemblée se tient à la première convocation lorsque la majorité des propriétaires est présente, représentant également la majorité des actions. Lors de la deuxième convocation, l'assemblée est valide indépendamment du nombre de présents."
2. Pas de 2ème AG dans un délai d’au
moins 15 jours comme en Belgique :
En Espagne, il n’est pas nécessaire d'attendre
15 jours pour tenir une deuxième assemblée
générale. Une deuxième convocation
peut avoir lieu une demi-heure après
la première convocation, comme
mentionné ci-dessus. Après une demi-heure,
l’AG peut commencer quelques soit les
présents.
Article 16.2 LPH : La deuxième convocation peut se tenir une demi-heure après la première, quel que soit le nombre de participants.
" L’assemblée se tiendra lors de la première convocation si la majorité des copropriétaires est présente, représentant également la majorité des quotes-parts. En deuxième convocation, l’assemblée sera valablement constituée quel que soit le nombre de participants. L’assemblée se réunira en deuxième convocation au lieu, jour et heure indiqués dans la première convocation, pouvant avoir lieu le même jour s’il s’est écoulé une demi-heure depuis la première ".
3. Les propriétaires débiteurs ne votent
pas ; ils sont exclus du vote :
Voici qui si appliqué en Belgique
réjouirait plus d’un syndic : en Espagne,
les copropriétaires ayant des dettes en
souffrance perdent leur droit de vote, sauf
s’ils contestent judiciairement leur dette ou
l’ont déjà contestée avant l’assemblée. Article 15.2 LPH : Les propriétaires qui ne sont
pas à jour de leurs paiements sont privés
de leur droit de vote, sauf s’ils ont contesté
judiciairement la dette ou si la dette est
antérieure à la modification de la loi de 2013.
Article 15.2 LPH: " Les copropriétaires qui, au moment de
l’ouverture de l’assemblée, ne sont pas en
règle avec le paiement de toutes les dettes
échues envers la communauté, et qui
n’ont pas intenté une action en justice ou
consigné la somme due, peuvent participer
aux débats mais ont pas droit de vote. "
4. Procuration au syndic
Dans la loi espagnole (Ley de Propiedad
Horizontal), il est possible de donner une
procuration au syndic pour représenter un
propriétaire lors de l'assemblée générale.
Cette possibilité est mentionnée dans
l'article 15.1 de la LPH. Cela signifie que
les propriétaires peuvent donner une
procuration, qui doit être un document
signé, pour être représentés lors des
réunions de l'assemblée générale. Cette procuration peut être donnée à toute
personne, y compris le syndic. L'article 15.1 stipule : "Les propriétaires
peuvent assister à l'assemblée
personnellement ou par représentation
légale ou volontaire, il suffit pour prouver
cette dernière d'un écrit signé par le
propriétaire."
Article 15.1 LPH : " Les copropriétaires peuvent assister à l’assemblée en personne ou par représentation légale ou volontaire. Pour cette dernière, il suffit de présenter un écrit signé par le copropriétaire. "
5. Le président de la communauté : une
fonction obligatoire et représentative
En Espagne, la communauté des
propriétaires doit obligatoirement élire un
président, choisi parmi les copropriétaires.
Ce président n’est donc pas comme en
Belgique le président d’un soir lors de l’AG .
Il a pour tâche, comme le syndic belge, de
représenter l’ACP en justice et dans les actes
officiels, et sa désignation est prévue par la
loi.
Article 13.1 LPH : " L’organe de gouvernement de la communauté est l’assemblée des copropriétaires, le président (...). "
En Belgique, une telle fonction n’existe pas. La représentation de l’ACP repose uniquement sur le syndic, désigné par l’assemblée générale. L’absence de président illustre une structure de gouvernance différente, plus centralisée autour du syndic.
Info
Mme Dominique Krickovic
présidente UDS (Union des Syndics)