Veel Belgen bezitten een appartement in Spanje en worden daardoor automatisch mede-eigenaar binnen een Spaanse VME (Asociación de Copropietarios). In Spanje wordt de regelgeving rond algemene vergaderingen van mede-eigenaars hoofdzakelijk bepaald door de Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Hier volgen de voornaamste verschillen met de Belgische situatie:
1. Oproeptermijn van 6 dagen voor de
algemene vergadering
Volgens artikel 16.2 LPH moet de oproeping
voor de algemene vergadering minstens zes
dagen op voorhand gebeuren. Indien op
de eerste oproeping het vereiste quorum
niet wordt gehaald, kan de vergadering een
half uur later geldig plaatsvinden met de
aanwezige eigenaars.
"De oproeping voor de algemene vergadering gebeurt minstens zes dagen vóór de geplande datum, tenzij de statuten een andere termijn bepalen. De vergadering gaat door bij eerste oproeping wanneer de meerderheid van de eigenaars aanwezig is, die tevens de meerderheid van de aandelen vertegenwoordigen. Bij tweede oproeping is de vergadering geldig ongeacht het aantal aanwezigen."
2. Geen wachttijd van 15 dagen voor
een tweede vergadering zoals in België
In tegenstelling tot België, waar minstens
15 dagen moeten zitten tussen de eerste
en tweede vergadering, kan in Spanje een
tweede oproeping reeds een half uur na
de eerste plaatsvinden, ongeacht het aantal
aanwezigen.
Artikel 16.2 LPH: De tweede oproeping kan doorgaan een half uur na de eerste, ongeacht het aantal deelnemers.
"De vergadering wordt gehouden in tweede oproeping op de plaats, datum en tijd aangegeven in de eerste oproeping, en kan plaatsvinden op dezelfde dag indien er ten minste een half uur is verstreken sinds de eerste oproeping."
3. Eigenaars met betalingsachterstand
mogen niet stemmen: zij verliezen hun
stemrecht!
Een verschil dat menig Belgische syndicus
zou toejuichen: in Spanje verliezen eigenaars
met openstaande schulden hun stemrecht,
tenzij zij hun schuld gerechtelijk betwisten
of reeds hebben aangevochten vóór de
vergadering.
Artikel 15.2 LPH: "Eigenaars die bij aanvang
van de vergadering niet in orde zijn met hun
betalingen aan de gemeenschap, en die
deze schuld niet gerechtelijk hebben betwist
of gedeponeerd, mogen wel deelnemen
aan de discussie, maar verliezen hun
stemrecht."
4. Volmacht aan de syndicus mogelijk
In Spanje is het wettelijk toegestaan om
een volmacht te geven aan de syndicus
om een eigenaar te vertegenwoordigen
op de algemene vergadering. Dit is
vastgelegd in artikel 15.1 van de LPH. De
volmacht hoeft enkel een schriftelijk en
ondertekend document te zijn. Zij mag
worden toegekend aan eender wie, inclusief
de syndicus.
Artikel 15.1 LPH: "Eigenaars kunnen
persoonlijk of via wettelijke of vrijwillige
vertegenwoordiging deelnemen
aan de vergadering. Voor vrijwillige
vertegenwoordiging volstaat een schriftelijk
document ondertekend door de eigenaar."
"De mede-eigenaars kunnen de algemene vergadering bijwonen of zich wettelijk of vrijwillig laten vertegenwoordigen. Voor dit laatste volstaat een door de mede-eigenaar ondertekend schrijven."
5. De voorzitter van de gemeenschap:
een verplichte en representatieve
functie
In Spanje is het verplicht om een voorzitter
van de gemeenschap aan te duiden,
gekozen onder de mede-eigenaars. Deze
voorzitter is niet, zoals in België, een tijdelijke
voorzitter van de AV, maar een echte
vertegenwoordiger van de gemeenschap,
met taken die deels overeenkomen met
die van een Belgische syndicus, waaronder
gerechtelijke vertegenwoordiging.
Artikel 13.1 LPH: "Het bestuursorgaan van de gemeenschap is de algemene vergadering van eigenaars, de voorzitter (...)."
In België bestaat deze functie niet: de vertegenwoordiging van de VME berust volledig bij de syndicus, die wordt aangesteld door de algemene vergadering. Het ontbreken van een vaste voorzitter toont het verschil in bestuursstructuur, die in België meer gecentraliseerd is rond de figuur van de syndicus.
Info
Mevr. Dominique Krickovic
Directeur UVS
(Unie van Syndici)