Solutions de recharge des voitures électriques en copropriété

La présence des voitures électriques dans nos rues ne fait qu’augmenter. De plus en plus de villes créent leur « zone à faible émission » obligeant les conducteurs, et principalement les résidents à rechercher des alternatives de transport. La voiture électrique est un mode de transport sans CO2.

En outre, l’achat de ces voitures écologiques est fortement encouragé d’un point de vue fiscal. Lentement mais sûrement les voitures électriques (VE) acquièrent davantage de parts de marché, ce qui entraîne de plus gros volumes de production, ce qui, à son tour, entraine la diminution du prix de ces véhicules (VE).

En tant qu’agent immobilier, promoteur ou syndic, sachez que le problème de la ‘recharge des véhicules électriques’ dans les copropriétés se posera sans attendre. C’est dans le cadre de ce nouveau défi innovant que nous vous proposons différents points d’intérêt ainsi que les solutions possibles.

L’ENVIRONNEMENT DE RECHARGE IDÉAL

Le résident qui décide ou est contraint par son employeur de rouler « vert » se pose presque immédiatement la question de savoir où il peut recharger son véhicule. Ces dernières années, il est vrai que des bornes de recharge publiques ont été installées tant dans le domaine public que semi-public par certains tiers et investisseurs audacieux. En outre, il est très probable que le conducteur de VE pourra recharger sur le lieu de travail et, au moyen d’une carte interopérable, aux bornes publiques. En effet, alors que le conducteur conventionnel ‘s’arrête pour prendre de l’essence’, le conducteur de VE ‘recharge là où il s’arrête’. De plus, il souhaitera recharger aux endroits où il pourra mettre plus longuement son temps à profit, càd. au bureau, au club de sport, aux hôtels et restaurants…pour joindre l’utile à l’agréable. Donc rien de tel que l’ endroit où l’on mange, où l’on regarde la télévision et surtout où l’on dort… c’est-à-dire chez soi!

Recharger à la maison est donc, de loin, l’endroit idéal pour recharger lentement et en sécurité durant la nuit. Pour toute personne disposant d’une maison individuelle avec garage ou jardin, peu de problèmes se posent. Une borne ‘Plug and Charge’ individuelle convient dans la plupart des cas. Tout employé pouvant facturer la consommation individuelle de sa VE à son employeur doit installer ‘une borne de charge smart’ liée à un système de back office permettant ces facturations automatiques. Personne ne doit plus intervenir physiquement pour établir les décomptes.

Mutadis mutandis on pourrait en déduire que des infrastructures de recharge de VE pourraient également être installées sans problème dans les appartements, immeubles de bureaux, sites d’entreprises etc… que ce soit gratuitement ou contre paiement. Pourtant dès le départ le sujet suscite un certain nombre de questions. Les copropriétaires doivent-ils tous investir dans leur propre ‘borne de recharge’ destinée seulement à un ou plusieurs habitants ou utilisateurs? Tous les copropriétaires doiventils participer à l’investissement en vue d’un alourdissement de puissance électrique qui se révélera probablement nécessaire ? Qu’en est-il si un jour tous les copropriétaires désirent ou doivent recharger leur VE car aucun moyen de transport conventionnel n’est dorénavant bienvenu dans ce quartier ?

RECHARGER N’ÉQUIVAUT PAS À FAIRE LE PLEIN

‘Recharger où l’on s’arrête’ est l’idée du conducteur de VE expérimenté, car recharger une voiture demande naturellement plus de temps que de faire le plein. Le courant n’est (actuellement) pas disponible sous forme liquide. Toute batterie, et par conséquent également celle du VE (Véhicule Electrique), fonctionne sur courant continu (CC). Et vu que notre réseau électrique fournit du courant alternatif, un transformateur est prévu dans chaque VE. Le transformateur dans chaque VE définit la vitesse de la recharge. Les hybrides rechargent en monophasé, certains VE rechargent trois fois plus vite en triphasé. D’autre part, des bornes de recharge fonctionnent également en monophasé ou sont branchées au triphasé. Un VE de grande capacité, ex. 22 kW branché sur une borne de recharge permettant uniquement 3,7 kW chargera bien sûr plus lentement. A l’inverse, un véhicule de 3,7 kW ne rechargera pas plus rapidement sur une borne de recharge de 22 kW.

Il est donc important de savoir si une recharge lente (c’est-à-dire de puissance inférieure) durant plus d’heures nocturnes n’est pas seulement plus économique mais permet également, dans le cadre d’un traitement égalitaire des différents copropriétaires, de pourvoir simultanément les conducteurs de VE du même site. Par ailleurs, il peut être utile d’autoriser le placement d’une borne de recharge dans l’espace collectif afin de permettre une recharge plus rapide aux visiteurs et résidents.

Astuce

On peut limiter la puissance des bornes de recharge privatives grâce à l’opération suivante : soustrayez de la puissance totale disponible la puissance nécessaire pour une borne commune éventuelle, et divisez le résultat obtenu par le nombre maximal de voitures pouvant stationner sur ce site.

L’INFRASTRUCTURE DE RECHARGE EST EN PASSE DE DEVENIR UN BESOIN FONDAMENTAL

Il est logique qu’un immeuble collectif, un site d’entreprises ou un complexe de bureaux vétuste ne soient pas encore ‘prêts pour le VE’. Les promoteurs immobiliers du monde entier doivent revoir leurs plans ! Les nouveaux immeubles acquièrent une plus-value particulière s’ils disposent de bornes de recharge. Rouler à l’électricité devient effectivement la norme.

L’infrastructure de recharge se convertit donc en un besoin de base. En ce qui concerne les immeubles existants, il est évident que l’agent immobilier verra prochainement la différence entre les immeubles avec ou sans possibilités de recharge, ce aussi bien en ville principalement que dans les appartements des environnements ruraux. Et comme toujours... c’est au syndic de trouver une solution. Tout règlement interne de recharge de véhicules des immeubles en copropriété représente en soit une source latente de conflits étant donné que, dans la grande majorité des cas, la demande est faite par une seule personne. D’une part, une partie des copropriétaires se méfie de la nouveauté, et a peur de l’inconnu. D’autre part, les copropriétaires craignent les coûts éventuels, par ex. l’augmentation de la puissance électrique.

Aucun problème ne se pose, ni pour l’habitant ni pour le syndic, lorsque le garage privatif du conducteur vert est directement relié au tableau de basse tension. Bien que cet habitant puisse installer sans problème une borne de recharge, en pratique deux solutions se présentent:

1. Vu que la puissance réduite de raccords individuels dans les maisons plurifamiliales est limitée à du monophasé 40A, un véhicule à vitesse de charge 32A causera inévitablement une coupure de courant si la charge commence en même temps que d’autres appareils (cuisinière, machine à laver, sèchelinge) de la maison.

Il existe, à cet effet, des solutions sous forme de ‘charges différées’ ou de ‘gestion de puissance, par ex. au moyen du BeON, un adaptateur de puissance qui adapte le point de charge en fonction de la puissance restante disponible.

2. Le câblage entre la boîte à fusibles de l’habitation individuelle et le garage mérite également une attention particulière :

1. 1. Si ce câblage est déjà prévu, il faut présenter au syndic un calcul dont il résulte que la section de câble est suffisamment grande pour fonctionner sur la distance totale à plein régime durant un délai plus long. A cet effet, des tableaux sont disponibles sur simple demande auprès d’un électricien ou d’une société d’installation d’infrastructure de charge.
      
      
   2. Si ce câblage n’est pas encore prévu, il convient bien sûr de se concentrer sur cette section de câble, mais d’autre part un récent cadre juridique a été créé selon lequel tout copropriétaire individuel, conformément à l’article 577-2 § 10 du Code civil ‘a légalement et à titre gratuit le droit d’installer, d’entretenir ou de procéder à la réfection de câbles, conduites et équipements y associés (ex. gaines pour fils électriques, …) dans ou sur les parties communes, dans la mesure où ces travaux ont pour but d’optimaliser l’infrastructure pour le ou les propriétaires et utilisateurs des parties privatives concernées dans le domaine de l’énergie, de l’eau ou des télécommunications ...’

Astuce

Le point de vue de la plupart des juristes ainsi que de l’UDS (Union des Syndics asbl) est que l’autorisation d’installation de câblage dans les parties communes n’est pas discutable mais que les travaux concernés doivent préalablement être soumis au syndic, y compris le calcul de la section de câble. (art 577-2§10)

Une borne de recharge branchée à un disjoncteur privatif ne requiert aucun décompte individuel. Dans les boxes de garage individuel, un appareil non-intelligent peut être utilisé pour autant qu’il ne requiert ni identification ni facturation (ex. du type ’eHome’ ,voir www.ev-point.be), un appareil monophasé avec câble. Le ‘eNext’ est la nouvelle solution pour espace de garage ouvert avec emplacements individuels. Le modèle Basic est un appareil avec prise de courant disponible tant en monophasé qu’en triphasé et pourvu d’une App et Bluetooth, de sorte que seul le propriétaire peut activer cet appareil. Ces deux appareils sont disponibles avec un décompteur, ce qui, pour 2€ /mois, permet la facturation à l’employeur moyennant l’ introduction manuelle du relevé.

UN SYNDIC N’EST PAS UN POMPISTE !

Voici déjà une bonne nouvelle pour le syndic… Ceci dit, en pratique, il en va souvent bien autrement. Les parkings collectifs se composent d’emplacements ouverts, de boxes et/ou d’un mélange des deux, sont généralement équipés de courant provenant du TGBT (Tableau Général de Bas Voltage) des parties communes (ACP), qui prévoit d’un seul point lumineux dans chaque box ou de l’éclairage général dans l’espace ouvert, parfois complété par un interrupteur qui, en principe, est destiné aux petits travaux dans l’espace individuel, et dans lequel on trouve avec une très grande probabilité un frigo ou un congélateur… On y trouve aussi – et plus souvent qu’on ne croit - un VE ou véhicule hybride se rechargeant la nuit ; à très faible puissance il est vrai, mais consommant nuit après nuit. Par exemple, pour un véhicule hybride qui consomme uniquement 8kWh par nuit, le compteur de la collectivité peut augmenter jusqu’à 3000 kWh par an. Incroyable, non ? Sans parler d’un véhicule entièrement électrique…

En outre, ce ’vol’ d’électricité crée un souci supplémentaire étant donné que la consommation de ce câblage est continuellement à haut niveau de sorte qu’une panne de courant (!) peut être provoquée par des pics de consommation, provenant par exemple des ascenseurs ou de la ventilation. En tant que syndic, constater une telle situation est difficile car le copropriétaire mal intentionné peut faire preuve d’imagination et tentera peut être de recharger son véhicule sur l’interrupteur habituel, donc sans borne de recharge. Ceci est techniquement possible, mais est considéré comme particulièrement dangereux vu les risques de surcharge sur les câblages (non adaptés).

Astuce

Il est recommandé que l’assemblée générale des copropriétaires note dans le règlement d’ordre interne que la recharge des véhicules électriques, même dans les garages privatifs, doit se faire au moyen de câblages adaptés et correctement sécurisés à la borne de recharge.

En tant que syndic, vous faites bien sûr face à plusieurs défis:​

• Donner des autorisations individuelles pour connecter des bornes de recharge sur l’alimentation TGBT de l’ACP vers un box privatif ou une place de stationnement n’est pas indiqué; cela implique que vous serez responsable de la facturation du courant consommé. Cela implique un alourdissement considérable de la tâche du syndic qui, soit refusera cette charge, soit facturera de manière supplémentaire. En outre, il ne faut pas uniquement se contenter d’un relevé de compteur. Les coûts en électricité doivent en outre être facturés au prix du moment. Un simple relevé de compteur ne suffit donc plus. Par ailleurs, le VREG mène en Flandre une ‘politique de tolérance’ selon laquelle le courant peut être vendu. Toutefois, cette politique est limitée, notamment par l’obligation d’appliquer le prix du marché.
  
  
• Il existe toujours la crainte légitime du mauvais payeur. Les copropriétaires viennent et s’en vont. Certains mettent la clé sous porte sans aucune possibilité de récupération du dommage subi, notamment le courant consommé. A cet effet, il existe depuis peu une solution sous la forme du Counterbox (voir www.counterbox.be) qui permet de contrôler individuellement et, si besoin, de percevoir le courant consommé sur les alimentations provenant du TGBT de l’ACP.
  
  
• Het is veel logischer om in de gemene delen van de parkeerzones van het gebouw een of meerdere laadstations te (laten) voorzien. Dat kan onder meer aangewezen zijn of gevraagd worden door de in mede-eigendom gelokaliseerde bedrijven of winkels om een ‘publiek toegankelijk laadstation’ te voorzien, gekoppeld aan de voeding van het ALSB van de VME. Vanzelfsprekend hebben we het hier over ‘Smart’-oplossingen, zoals de ‘Wallbox eVolve’ indien een muur of een paal gebruikt kan worden voor de montage, of de ‘eVolve Post’, een statig vrijstaand laadstation. Daarbij is connectie met een backofficesysteem (kostprijs 10 euro /maand per laadpunt) noodzakelijk, zodat automatische registratie en verrekening van de consumptie geschiedt. De prijs voor zowel stroom als voor het gebruik wordt ingesteld door de syndicus, op basis van een beslissing door de VME, waardoor de investering terugverdiend wordt.

Il est bien plus logique de prévoir une ou plusieurs bornes de recharge dans les parties communes des zones de parking. Une borne de recharge publique, branchée à l’alimentation du TGBT de l’ACP, peut notamment être recommandée ou demandée par les propriétaires d’entreprises ou de boutiques localisées dans la copropriété. Il est bien sûr question ici de solutions ‘Smart’, tel que le ‘Wallbox eVolve’ dans le cas où un mur ou un poteau peut être utilisé pour l’installation, ou l’‘eVolve Post’, une borne de recharge statique indépendante. Dans ce cas, la connexion à un système Back Office (10€/ mois par borne de recharge) est nécessaire en vue de l’enregistrement et la facturation automatique de la consommation. Le prix, tant du courant que de la consommation, est établi par le syndic sur décision de l’ACP, engendrant un retour sur investissement.

Nous avons mentionné ci-dessus le traitement égalitaire de tous les habitants. La puissance libre d’environ un triphasé 63A permet l’utilisation de deux (2) bornes de recharge de 22kW. Toutefois, en tant que syndic, il est plus indiqué de mettre cette quantité (limitée) de courant à disposition de 12 habitants qui bénéficieront chacun d’une vitesse de recharge de 3,7 kW, ce qui suffit pour recharger 30 kW en une nuit (de 8 heures). Dans le cadre du traitement égalitaire, il conviendra d’opter dans certains cas pour le ‘Dynamic Load Management’ qui, en fonction de la quantité des utilisateurs simultanés, diminue ou augmente la vitesse de recharge par appareil proportionnellement à la puissance disponible. Dans de nombreux de cas, il sera toutefois nécessaire d’augmenter la puissance du TGBT de l’ACP. Une vitesse de recharge de 3,7 kW par borne de recharge potentielle est le vrai minimum dont il faut tenir compte.

INFO

Alex De Swaef
Président OpenChargePoint.be
Directeur général EV-Point
Pour plus d’informations sur les stations de charge, visitez le site www.ev-point.be​