A partir du 1er janvier 2020, un CPE (Certificat de Performance Energétique) des Parties Communes peut être établi en Flandre pour chaque bâtiment d’au moins deux unités. Au 1 janvier 2022, date limite, votre ACP devra disposer d’un CPE. Ing. Joris Breugelmans, directeur commercial chez BTV, vous explique ce que cela signifie.
Joris, tout le monde connaît BTV grâce au logo bien connu que l’on voit partout dans les ascenseurs, ou dans les nombreuses foires où vous êtes présents, sans compter lors de vos innombrables formations, mais que fait BTV exactement ? Pouvez-vous en deux mots nous décrire vos activités?
En deux mots : nous sommes spécialistes des inspections et des contrôles techniques notamment dans les immeubles d’habitation: Électricité, CPE, mais aussi des contrôles des ascenseurs, par exemple.
Et aujourd’hui, nous devons accorder une attention particulière à cette nouvelle obligation spécifique qui vient d’entrer en vigueur au 1er janvier 2020 ?
Tout à fait ! Dès le 1er janvier 2020, nous avons commencé à établir des CPE Parties Communes ; il s’agit d’un tout nouveau type de certificat de performance énergétique. Pour l’instant nous sommes encore dans la période transitoire, mais le 1er janvier 2022 au plus tard, chaque copropriété doit disposer de son CPE Parties Communes.
En quoi consiste ce nouveau CPE ?
Le CPE Parties Communes est un outil qui doit servir à guider les copropriétaires et les gestionnaires d’immeubles dans le cadre de l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment et à les informer sur les mesures recommandées pour démarrer la rénovation énergétique du bâtiment.
Le CPE de l’appartement lui-même et celui des parties communes sont-ils complémentaires ?
En fait, les deux certificats contiennent les mêmes données. Le CPE des parties communes décrit clairement les parties communes de la copropriété et le chauffage collectif. Les CPE des appartements seront établis sur cette base également. Il est donc essentiel que les CPE des parties communes soient qualitatifs et extrêmement précis.
Cette nouvelle obligation n’accroit-elle pas la complexité de la gestion pour les syndics et les copropriétaires ? Encore un autre certificat ?
Non, absolument pas. L’objectif de ce certificat, qui est soumis à l’Assemblée Générale, est de sensibiliser tous les copropriétaires sur l’état énergétique du bâtiment. La question la plus importante est la suivante: quels objectifs devrons-nous atteindre d’ici 2050 ? Je sais, c’est dans 30 ans, mais il est essentiel de commencer dès maintenant à réfléchir sur la façon dont nous allons rénover nos bâtiments. Il est d’ores et déjà évident, que le syndic de demain sera un manager de rénovations, surtout compte tenu des objectifs présentés récemment par l’Agence flamande de l’Énergie. De plus, il est clair que le patrimoine immobilier flamand est obsolète et peu conforme au niveau énergétique. Par ailleurs, presque aucune technique nouvelle n’est utilisée dans les copropriétés.
Comment cela se traduit-il dans la pratique ?
Pour vous donner un exemple: aujourd’hui, presque tout le monde a des panneaux solaires sur son toit. On en voit partout, sauf sur les immeubles en copropriété. Ces techniques, ainsi que d’autres nouvelles techniques devraient aussi être intégrées dans les copropriétés afin de réduire la consommation d’énergie.
Quand, il y a quelques années, le CPE est devenu obligatoire pour les appartements et les maisons individuelles, on a constaté des disparités qualitatives au niveau des CPE effectués . On ne plus se permettre de tels problèmes maintenant, n’est-ce pas ?
Absolument. Une bonne rénovation doit être bien réfléchie. C’est pourquoi chez BTV nous avons décidé d’offrir des services annexes au CPE Parties Communes. Nous proposons de budgétiser les objectifs techniques fixés par l’Agence flamande de l’Énergie. En premier lieu nous proposons d’évaluer la conformité du bâtiment avec le code du logement flamand : y a-t-il des défauts dans le bâtiment, dans les parties communes, y a-t-il eu des avertissements ...etc.
Ensuite, nous examinons l’état général du bâtiment en effectuant une inspection normalisée et complète du bâtiment. Grâce à tous ces éléments, nous obtenons un coût total pour 2050. Finalement, nous intégrons ces informations dans un plan de maintenance pluriannuel, afin de conseiller le syndic en fonction des objectifs pour 2050. Cet outil l’aidera à déterminer avec l’Assemblée Générale quel sera le plan d’action, notamment, et cet aspect ne doit pas être sous-estimé, sur le plan financier. Le CPE Parties Communes est la première étape de ce plan d’action.
Vous avez dit tout à l’heure que le syndic deviendra bientôt un manager de rénovations, mais quand je regarde vos propositions, j’en déduit que BTV ne sera plus uniquement l’organisme de contrôle standard, mais plutôt un conseiller avec une approche proactive.
Dans ce cas, nous ne pouvons qu’encadrer la qualité. Le CPE des Parties Communes est bien défini, mais en fait, nous pouvons tout à fait regrouper plusieurs obligations légales en vigueur dans un seul rapport clair et lisible, y compris avec une présentation PowerPoint pour le syndic, contenant les diverses législations et comment elles peuvent être présentées à l’Assemblée Générale. C’est cela l’objectif ! Bien sûr, nous continuons à travailler de façon indépendante et déontologique en tant qu’inspecteur de bâtiments.
Finalement, nous pouvons conclure que les rapports fournis par BTV sont des instruments pour les syndics et les gestionnaires d’immeubles leur permettant de mettre en place un système de gestion d’information ; ce qui signifie également un système d’économie d’énergie. Il faut donc commencer le plus vite possible, bien sûr?
Absolument! Il est important de rénover et de commencer ces rénovations en temps utile. Plus vite l’état du bâtiment sera connu, plus vite les décisions pourront être prises pendant et avec l’Assemblée Générale.. Plus vite l’investissement aura lieu, plus vite la rénovation pourra démarrer au plus grand plaisir de chacun (c’est à dire: rendement et moins de consommation). Finalement, cela constituera une valeur ajoutée pour la copropriété et les appartements, et les résultats des CPE des appartements individuels amélioreront sans aucun doute.
Le message pour le syndic consciencieux est donc : agissez maintenant et préparez-vous pour l’avenir !
Recommendations UDS pour le syndic
- ajouter sans tarder le point suivant à l’agenda de chaque AG à venir « CPE obligatoire pour les Parties Communes ». Majorité ( 50% + 1 )
- la première chose à décider est la désignation d’un certificateur énergétique classe A pour cette tâche. Notulez son nom ainsi que son numéro d’agrégation afin d’éviter toute discussion.
- faites par la même occasion accepter vos honoraires de syndic pour votre coopération à cette tâche supplémentaire (p.ex. 250 euros, tva non applicable) ainsi qu’un supplément éventuel pour des prestations additionnelles (p.ex. tarif horaire).
- mettez dès que possible le certificateur énergétique à l’oeuvre et finalisez sans tarder la liste de vos immeubles. N’attendez surtout pas pour commencer cette mission.
- ne vous laissez aucunement tenter à reporter cette décision jusqu’à l’AG en 2021. Il y a une grande chance que vous ne disposiez pas des attestations CPE requises pour le 01 janvier 2022, car les certificateurs seront très prochainement débordés. La liste d’attente sera longue …
INFO
Ing. Joris Breugelmans, Directeur Commercial chez BTV, interviewé par l’UDS.