Vanaf 1 januari 2020 kan er in Vlaanderen voor elk gebouw met minimum twee woonéénheden een EPC Gemeenschappelijke Delen opgesteld worden. Uiterlijk op 1 januari 2022 moet het EPC aanwezig zijn. Wat dat nu net inhoudt, licht ing. Joris Breugelmans, Commercieel Directeur bij BTV, graag voor u toe.
Joris, iedereen kent BTV ondertussen door het gekende logo in het straatbeeld, de vele beurzen waar jullie aanwezig zijn en de talloze opleidingen die jullie geven, maar wat doet BTV nu juist? Kan je dat beschrijven in twee woorden?
Twee woorden: technische keuringen en controles in onder andere appartementsgebouwen: Elektriciteit, EPC maar ook keuringen van bijvoorbeeld liften.
En vandaag is er extra aandacht nodig voor één specifiek product dat vanaf 01 januari 2020 op de markt komt?
Klopt! Vanaf 01 januari 2020 starten we met de opmaak van het EPC Gemeenschappelijke delen, een volledig nieuw soort energieprestatiecertificaat. Vanaf dit moment is er een periode voorzien waarin het EPC kan worden opgemaakt, maar uiterlijk 01 januari 2022 moet elke mede-eigendom voorzien zijn van een EPC Gemeenschappelijke delen.
Wat houdt dat nieuwe EPC nu net in?
Het EPC van de Gemeenschappelijke Delen is een instrument om eigenaars en gebouwbeheerders wegwijs te maken in de energieprestatie van het gebouw en hen te informeren over de stappen die best gezet worden om een energiezuinige renovatie op te starten.
Het EPC van het appartement zelf en het EPC van de gemeenschappelijke delen zijn dan eigenlijk complementair?
Eigenlijk zit in beide certificaten dezelfde data. Het EPC van de gemeenschappelijke delen geeft namelijk heel duidelijk weer wat de schildelen zijn van de mede-eigendom en wat de collectieve verwarming is. Op basis daarvan zullen dan achteraf de EPC’s van de appartementen opgemaakt worden. Het is dus van essentieel belang dat het EPC van de gemeenschappelijke delen kwaliteitsvol en uiterst nauwkeurig wordt opgemaakt.
Zorgt dat niet voor extra complexiteit voor gebouwbeheerders en eigenaars? Nog een extra certificaat erbij?
Neen, absoluut niet. De bedoeling is om met dit certificaat, dat wordt voorgelegd aan de algemene vergadering, alle eigenaars te sensibiliseren over wat de toestand van het gebouw is op energetisch vlak. De belangrijkste vraag die we ons daar moeten stellen is: welke doelstellingen moeten we halen tegen 2050? Ik weet het, dat is nog 30 jaar, maar het is van essentieel belang dat we nu al beginnen na te denken over hoe we onze appartementen gaan renoveren. Dat de syndicus verder gaat uitgroeien tot een renovatiemanager, is nu wel absoluut duidelijk, zeker gezien de doelstellingen die nu voorgelegd worden door het VEA. Anderzijds zien we nu ook duidelijk dat het Vlaamse patrimonium verouderd is, energetisch niet goed in orde is en dat er nauwelijks nieuwe technieken gebruikt zijn in mede-eigendommen.
Hoe uit zich dat in de praktijk?
Om een voorbeeldje te geven: vandaag de dag heeft bijna iedereen zonnepanelen liggen op zijn dak. Ze zijn niet meer weg te denken uit het straatbeeld, maar op mede-eigendommen zien we ze nauwelijks. Deze en andere nieuwe technieken moeten ook in de mede-eigendommen geïntegreerd worden om op deze manier het energieverbruik te doen dalen.
Toen het EPC voor appartementen en woningen enkele jaren geleden verscheen, werden er veel snelle maar ook minder kwaliteitsvolle EPC’s opgemaakt. Dat kunnen we ons nu toch niet permitteren?
Dat is absoluut waar. Goed renoveren moet doordacht gebeuren. Daarom hebben we bij BTV ook beslist om, samen met het EPC gemeenschappelijke delen, extra diensten aan te bieden. We zullen een eerste poging doen om de technische doelstellingen die het VEA stelt, om te zetten in kostprijzen. We gaan ook kijken naar de Vlaamse wooncode en in hoeverre die een bedreiging vormt voor het gebouw: zijn er gebreken in het deel “Gebouw”, de algemene delen, zijn hier strafpunten,…
Anderzijds gaan we ook kijken naar de toestand van het gebouw via een conditiemeting. Wanneer we dan al die puzzelstukken samen leggen, krijgen we een kostenplaatje naar 2050 toe. Dat gaan we verwerken in een meerjarenonderhoudsplan om de syndici voor te bereiden op 2050 en hen advies te geven. Zo kunnen ze, samen met de Algemene Vergadering, bepalen wat het plan van aanpak zal zijn, vooral op financieel vlak. Het EPC Gemeenschappelijke delen is de eerste opstap naar dat plan van aanpak.
Je gaf eerder al aan dat de syndicus een renovatiemanager zal worden, maar als ik kijk naar dit pakket, denk ik dat BTV ook niet langer het standaard keuringsorganisme zal zijn maar eerder een adviseur met een proactieve instelling.
In dit geval kunnen we niet anders dan de kwaliteit te kaderen. Het EPC Gemeenschappelijke delen is wel afgelijnd, maar we kunnen eigenlijk meerdere wetgevingen die ook van toepassing zijn tot één geheel brengen, als helder en mooi verslag, inclusief een PowerPoint presentatie voor de syndicus met daarin de verschillende wetgevingen en hoe die kunnen worden gebracht op de Algemene Vergadering. Dat is het doel! Uiteraard blijven we onafhankelijk en deontologisch werken, geheel in onze stijl als gebouwinspecteur.
De conclusie is dat de verslagen die BTV aflevert een bron zijn om voor syndici en gebouwbeheerders een managementinformatiesysteem op te zetten dat ook een besparingssysteem betekent. Hoe sneller u daarmee begint, hoe beter natuurlijk?
Absoluut! Het is belangrijk om te renoveren en tijdig te starten met die renovaties. Hoe sneller de toestand van het gebouw gekend is, hoe sneller de beslissingen kunnen worden genomen op en met de Algemene Vergadering, en de renovatie kan worden gestart. Hoe sneller de investering gebeurt, hoe sneller men er ook rendement en plezier (lees: winst en minder verbruik) uithaalt. De meerwaarde van de mede-eigendom en de appartementen zullen hierdoor zonder twijfel stijgen, maar ook de EPC’s van de individuele appartementen zullen verbeteren
De boodschap voor de goede syndicus is dus: nu actie ondernemen en zich voorbereiden op de toekomst!
UVS aanbevelingen voor de syndicus
- vanaf vandaag zet je zonder dralen op elke agenda van elke eerstkomende algemene vergadering een puntje “ Verplichte EPC gemene delen laten opmaken. Beslissingen. ( 1/2 + 1 ) “
- hierbij wordt eerst beslist om een energiedeskundige type A aan te stellen voor deze opdracht. Notuleer zijn naam en mogelijks zijn erkenningnummer om alle twijfels te vermijden.
- laat tevens het bijzonder ereloon voor deze bijkomende opdracht voor de syndicus vastleggen, (bvb 250 euro, geen btw van toepassing) alsook een meerprijs voor bijkomende prestaties (bvb uurloon).
- vanaf dan kan je afspreken met je energiedeskundige en je lijst van gebouwen afwerken. Laat er geen gras over groeien.
- laat je niet verleiden om deze beslissing uit te stellen tot op een AV ergens in 2021. De kans is groot dat je tegen 01 januari 2020 niet zal beschikken over het vereiste EPC attest want de energiedeskundigen zullen overrompeld worden.
INFO
UVS interviewt Ing. Joris Breugelmans, Commercieel Directeur bij BTV.