Nous répondons dans cette rubrique à des questions qui nous sont régulièrement posées. Nous sommes heureux de donner nos conseils.
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Dans cette rubrique, nous abordons quelques questions fréquemment posées.
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Dans le garage détaché de l’ACP se trouvant derrière l’immeuble, l'électricité disponible provient uniquement du compteur commun. Un locataire souhaite désormais recharger sa voiture hybride à l'aide d'un smart-câble (câble de recharge intelligent). La proposition du copropriétaire-bailleur était de nous fournir le relevé du compteur du câble intelligent pour payer la consommation des recharges, et d'utiliser le tableau suivant pour rembourser l'électricité.
https://www.creg.be/nl/professionals/marktwerking-en-monitoring/boordtabel
Cependant, en tant que syndic, nous sommes confrontés au fait qu'une ACP n'est pas autorisée à émettre des factures.
Un AR est en cours d'élaboration (pas encore publié) qui interdira prochainement l'utilisation de smart câbles intelligents pour recharger les voitures sur un prise. La nouvelle norme deviendra très stricte et les câbles intelligents seront donc bientôt interdits. L'une des raisons est qu'ils ne peuvent pas être connectés au bouton d’arrêt d’urgence.
Le copropriétaire-bailleur devra donc trouver une solution légale individuelle, ou trouver une solution collective avec le syndic (avec vote de l'AG). Comme la nouvelle norme nécessitera quelques ajustements (coûteux), il faudra de toute façon discuter de ces travaux lors d'une AG (ou AGE avec une majorité requise des 2/3 ou de 1/2+1 pour les " travaux imposés par la loi "
Quant à votre question sur la facturation, la solution la plus simple est de privatiser les montants dûs lors du décompte annuel. Dans un premier temps, mieux vaut augmenter d’un commun accord, les acomptes de ce copropriétaire. Vous pouvez ensuite régulariser la consommation individuelle réelle de ce copropriétaire dans le décompte final. Mais finalement, cela sera inutile puisque les câbles intelligents seront bientôt interdits.
Dans une ACP que nous gérons, le copropriétaire de l’appartement du dernier étage, avait eu un problème avec sa chaudière murale à gaz atmosphérique qui était raccordée à la cheminée commune. Le syndic précédent avait sans accord de l’AG, donné son accord à ce copropriétaire pour installer une chaudière à condensation avec une sortie directement par le toit. Aussi fou que cela puisse paraître, le syndic précédent avait en outre signé une convention avec ce copropriétaire dans laquelle il s’engageait à prendre ces frais en charge.
Aujourd'hui, l'AG a décidé de faire adapter les cheminées d’évacuation communes. Conformément à l’acte de base, ce copropriétaire devrait participer à ces frais, ce qu’il refuse de faire sur base de la convention signée par l’ancien syndic.
Ma question est de savoir si le raisonnement suivant est correct :
Le propriétaire en question doit participer au coût des travaux de modification des cheminées. Il peut ensuite récupérer ces frais auprès de l'ancien syndic par le biais d'une lettre recommandée à laquelle est jointe la convention signée et la preuve de paiement.
Je pense qu'il est important d'aider ce copropriétaire en le conseillant correctement. A l'époque, ce propriétaire a agi de bonne foi et selon les directives du syndic en qui il avait toute confiance.
Votre question comporte deux aspects:
1/ La participation de ce copropriétaire aux frais de la cheminée.
2/ L'accord avec le syndic précédent.
1/ La participation de ce copropriétaire aux frais de rénovation des cheminées d’évacuation
En tant que syndic, vous devez à tout moment respecter les statuts, dans la mesure où les dispositions statutaires ou les dispositions du RIO sont toujours en conformité avec la législation en vigueur (voir art 3.100 du Code civil).
Ce copropriétaire doit, conformément aux statuts de cette ACP, participer au frais de rénovation des cheminées en fonction de ses quotités dans la clé de répartition statutaire applicable à ces travaux. Cette participation obligatoire aux travaux est indépendante de l'accord passé avec le précédent syndic.
2/ L'accord avec le syndic précédent
Cette convention est problématique. L'ancien syndic n'avait en aucun cas le pouvoir de conclure une telle convention sans l'accord de l’AG.
Ce syndic a pris deux décisions au-delà de ses pouvoirs :
1ère disposition non valable : donner son accord personnel au copropriétaire, sans l'accord de l’AG, pour qu’il fasse installer une chaudière à condensation privative avec un évacuation directe par le toit. Le syndic ne pouvait et ne devait pas donner un tel accord. Cette question relève de la compétence exclusive de l'AG.
2ème disposition invalide : la promesse de ce syndic de rembourser la quote-part de ce copropriétaire. Il est évident que ce syndic n'avait pas l’intention de rembourser ce copropriétaire de ses deniers personnels, mais bien à partir du compte l’ACP. Nous déduisons ceci du fait qu'il proposait d’attendre le délai de 30 jours après le décompte pour effectuer le remboursement. Il n'était pas autorisé à faire une telle promesse : la clé de répartition des frais communs ressort également de la compétence exclusive de l'AG.
Notre conclusion est que cet accord est nul et non avenu, et ne peut en aucun cas engager l’ACP. Par conséquent, en tant que syndic actuel, vous ne pouvez pas donner suite à cet accord.
Solutions possibles
En ce qui concerne le raccordement de la chaudière murale à gaz atmosphérique avec sortie directe par le toit (commun), vous devriez, en tant que syndic, demander la ratification de l’AG.
Logiquement, il serait également correct de demander l'approbation (4/5) pour changer la clé de répartition de la cheminée (c'est-àdire exempter ce copropriétaire de participer aux coûts).
Voici un exemple de points à inscrire à l'ordre du jour de la prochaine AG à la majorité des 4/5e :
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Ratification du raccordement de la chaudière murale au gaz atmosphérique de l'appartement XX directement par le toit.
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Exemption de l'appartement XX de participer aux frais relatif aux cheminées d’évacuation (nouvelle clé de répartition pour les cheminées)
- Ajout ou modification des statuts aux frais du copropriétaire concerné.
Vu l'erreur grossière et la formulation malheureuse (pour ne pas dire trompeuse) de la convention du syndic précédent, le copropriétaire concerné pourrait effectivement demander au juge de paix que le syndic précédent le rembourse ou l'indemnise personnellement, en raison des éléments suivants :
- Le manque évident de professionnalisme et fausses promesses
- Autoriser des travaux de façon irrégulière/illégale
- Divers inconvénients et désavantages par rapport à l’ACP
- Adaptation des statuts
Par ailleurs, nous constatons que dans cette convention, le syndic précédent s’est engagé en son nom propre en tant que partie s’engageant à rembourser, et qu’en outre, le directeur général du bureau du syndic a signé l'accord personnellement et en son nom propre (et non au nom de l’ACP). Cela peut jouer en faveur du copropriétaire concerné.
Selon un article de Astuces & Conseils Immobilier, la pose de panneaux solaires pour un usage privé nécessite une autorisation 4/5. Dans un bâtiment, nous avons fait installer des panneaux solaires à usage privé. Nous avons fait établir un plan de pose et nous avons divisé la toiture en 10.000ème. Ainsi, chaque appartement disposait de son morceau de toit sur lequel le propriétaire pouvait éventuellement installer des panneaux solaires. Nous avons ensuite ajouté ce plan de pose avec cette division à l'acte de base par le biais d'un acte de base modificatif. Cet acte de base modificatif chez le notaire coûte évidemment de l'argent. Est-il vraiment nécessaire de modifier l'acte de base lors de la pose de panneaux solaires à usage privé ?
La question qui se pose est de savoir QUI profitera des panneaux solaires et QUELS DROITS seront accordés sur le toit.
- Installer des panneaux solaires pour les parties communes
- Autoriser les panneaux solaires à usage privé pour un ou plusieurs copropriétaires.
Option 1 : Installation de panneaux solaires pour les parties communes
Lors de l'AG, la majorité des 2/3 est requise pour les "travaux sur les parties communes". Les panneaux solaires servent à réduire le prix de revient lié à la consommation des installations communes. Le surplus est réinjecté dans le réseau.
Option 2 : Autoriser les panneaux solaires pour l'usage privé d'un ou plusieurs copropriétaires
Dans ce cas, il faut pouvoir/autoriser l'utilisation de la toiture commune. Cela peut se faire en prenant l'une des deux décisions suivantes lors de l'AG :
1/ Accorder la jouissance à un ou plusieurs copropriétaires (majorité 2/3)
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Accorder la jouissance : Cc art 3.88-§1 à la majorité des deux tiers : "sur toute modification des statuts dans la mesure où elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou la gestion des parties communes".
- Modifier les statuts (majorité des 2/3) Cc art 3.88-§3 : Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité qualifiée requise par la loi, décide de travaux, de la division ou la réunion de lots ou d’actes de disposition, elle peut statuer, à la même majorité qualifiée, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire
2/ Accorder une servitude
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Accorder une servitude sur le toit ou une partie du toit au(x) copropriétaire(s) demandeur(s) est possible moyennant un vote à la majorité des 4/5ème : Cc art 3.88- §1-2°: … Il faudra voter sur la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de l'immeuble.
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pour la modification de la répartition des actions (majorité 4/5e) BW art 3.88-§3 (voir supra).
- pour la modification des statuts (majorité 4/5e)