In deze rubriek behandelen wij enkele frequent gestelde vragen.
Wij geven graag ons advies mee.
U bent syndicus en u heeft vragen over het beheer van een gebouw?
Stel uw vraag aan redac@propertytoday.be.
Dans cette rubrique, nous abordons quelques questions fréquemment posées.
Nous sommes heureux de vous fournir nos conseils.
Vous êtes syndic et vous avez des questions sur la gestion d'un immeuble ?
Envoyez votre question à redac@propertytoday.be.
In de vrijstaande garage (achter het gebouw) is er enkel stroom van de gemeenschap beschikbaar. Nu wil een bewoner zijn hybride wagen opladen met een smart cable (intelligente oplaadkabel). Het voorstel van de mede-eigenaar was om ons de meterstand van de smart cable te bezorgen en gebruik te maken van volgende tabel: https://www.creg.be/nl/professionals/marktwerking-en-monitoring/boordtabel om de stroom terug te betalen. Als syndicus lopen wij echter vast op het feit dat een VME geen facturen mag uitreiken.
Er is een KB op komst (nog niet gepubliceerd) dat het
gebruik van stopcontacten om auto’s te laden zal verbieden.
De nieuwe norm zou zeer streng worden en smartkabels
zullen binnenkort verboden worden. De reden is o.a. dat zij
niet geconnecteerd kunnen worden op de noodstop.
De mede-eigenaar zal dus een betere en wettelijke oplossing moeten zoeken, of een collectieve oplossing samen met de syndicus zoeken (+ stemming op de AV). Gezien de nieuwe norm een aantal (kostelijke) aanpassingen zal vergen, zal het sowieso nodig zijn om deze werken de bespreken tijdens een AV (of BAV)(2/3), of (1/2+1) voor de “ wettelijk opgelegde werken” .
Voor wat betreft uw vraag over de facturatie is de oplossing
om steeds een bedrag “privatief“
aan te rekenen. Best is eerst de voorschotten van deze mede-eigenaar
te verhogen; op de eindafrekening rekent u het werkelijk
verbruik van deze mede-eigenaar af. Maar dit is in dit geval overbodig gezien de smartkabels
verboden zullen worden.
Eén bepaalde klant in een residentie die wij beheren, wonende op de bovenste verdieping, had een probleem aan zijn atmosferische gaswandketel die aangesloten was op de gemeenschappelijke schouw. De vorige syndicus organiseerde geen BAV en gaf zijn akkoord om een condensatieketel te plaatsen en met de uitlaat rechtstreeks door het dak te gaan zonder goedkeuring van de AV. De vorige syndicus tekende bijkomend een document met deze mede-eigenaar, hoe gek het ook klinkt als je het leest, in dewelke de VME deze kosten op zich zou nemen.
Nu heeft de AV beslist, onder ons beheer, om de gemeenschappelijke schouwen te laten aanpassen en dient de desbetreffende eigenaar te delen in de kosten, zoals omschreven in de basisakte. Hij weigert dit omdat de vorige syndicus deze kost op zich ging nemen.
Mijn vraag is of mijn volgende redenering correct is :
De desbetreffende eigenaar dient mee te delen in de kosten voor de aanpassingswerken aan de schouw. Hij kan nadien deze kost verhalen bij de vorige syndicus via een aangetekend schrijven samen met de ondertekende overeenkomst in bijlage en het bewijs van betaling.
Ik vind het belangrijk om deze mede-eigenaar bij te staan met een correct advies. De eigenaar heeft destijds alles correct nagevraagd bij de vorige syndicus en in goed vertrouwen en volgens de richtlijnen van de syndicus gehandeld.
Er zijn twee aspecten aan uw vraag:
1/ De deelname van deze mede-eigenaar in de kosten van de schouw
2/ De overeenkomst met de vorige syndicus.
1/ De deelname van deze mede-eigenaar in
de kosten van de schouw
Als syndicus dient u ten alle tijden de statuten te respecteren, voor zover de statutaire bepalingen of de bepalingen uit het RIO nog met de vigerende wetgeving stroken (zie art 3.100 BW).
Deze mede-eigenaar dient, overeenkomstig de statuten van deze VME, mee te betalen in functie van zijn aandelen in de statutaire verdeelsleutel van toepassing op deze werken. Deze verplichte deelname in de kosten staat los van de overeenkomst met de vorige syndicus.
2/ De overeenkomst met de vorige syndicus Deze overeenkomst is problematisch.
De vorige syndicus had geen enkele
bevoegdheid om dergelijke overeenkomst af
te sluiten zonder goedkeuring van de AV.
Deze syndicus heeft twee beslissingen
genomen die buiten zijn bevoegdheden
liggen:
1ste ongeldige bepaling: zijn akkoord geven aan de mede-eigenaars om een condensatieketel te laten plaatsen met de uitlaat rechtstreeks door het dak, dit zonder de goedkeuring van de AV. De syndicus kon en mocht dergelijk akkoord niet geven. Deze aangelegenheid ressorteert onder de uitsluitende bevoegdheid van de AV.
2de ongeldige bepaling: de belofte van deze syndicus om het aandeel in de kosten van deze mede-eigenaar terug te betalen. Het spreekt voor zich dat deze syndicus de terugbetaling niet vanuit zijn eigen bankrekening zou uitvoeren, maar eerder vanuit de VME rekening. Dit kunnen wij afleiden van het feit dat hij een termijn van 30 dagen na de afrekening wou afwachten. Hij mocht dergelijke belofte niet maken : de verdeling van de kosten ressorteert ook onder de uitsluitende bevoegdheid van de AV.
Onze conclusie is dat deze overeenkomst zo goed als nietig is. De VME is geenszins gebonden door deze overeenkomst. U mag daarom als huidige syndicus deze overeenkomst niet uitvoeren.
Mogelijke oplossingen
Voor wat betref de aansluiting van de atmosferische gaswandketel met de uitlaat rechtstreeks door het (gemeenschappelijk) dak dient u als syndicus een bekrachtiging te vragen aan de AV.
Logischerwijze zou het ook fair zijn om de goedkeuring te vragen (4/5) om de verdeelsleutel van de schouw te wijzigen (d.w.z. deze mede-eigenaar vrij te stellen van deelname in de kosten).
Hieronder een voorbeeld van punten om te plaatsen op de agenda van de volgende AV met 4/5de meerderheid :
-
Bekrachtiging aansluiting van de
atmosferische gaswandketel van
appartement XX rechtstreeks door het dak.
-
Vrijstelling van appartement XX om deel
te nemen in de kosten van de schouw
(nieuwe verdeelsleutel voor de schouwen)
- Addendum of wijziging van de statuten op kosten van betrokken mede-eigenaar.
Gezien de grove fout (lees misleiding) en de ongelukkige formulering van de overeenkomst van de vorige syndicus zou de betrokken mede-eigenaar aan de Vrederechter kunnen vragen dat de vorige syndicus hem persoonlijk terugbetaalt of vergoedt omwille van:
- De duidelijke onprofessioneel aanpak
- Valse beloftes
- Diverse ongemakken en nadelen t.o.v. de VME
- Aanpassing van de statuten
Als laatste merken wij op dat de vorige syndicus zijn eigen naam vermeld heeft in deze overeenkomst als terugbetalende partij, en dat de General Manager van het syndicuskantoor in eigen naam de overeenkomst ondertekend heeft (en niet namens de VME). Dit kan in het voordeel van betrokken mede-eigenaar spelen.
Volgens een artikel van Tips & Advies, moet er voor het leggen van zonnepanelen voor privatief gebruik een goedkeuring zijn met 4/5. Voor een bestaande residentie hebben we zonnepanelen laten plaatsen voor privatief gebruik. We hebben een legplan laten opmaken en het dak verdeeld volgens de 10.000sten. Ieder appartement heeft bijgevolg zijn stuk dak ter beschikking gekregen waarop de eigenaar eventueel zonnepanelen kan leggen. Dat legplan met die verdeling hebben we dan toegevoegd aan de basisakte via een wijzigende basisakte. Deze wijzigende basisakte bij de notaris kost uiteraard geld. Is het eigenlijk noodzakelijk dat de basisakte gewijzigd worden bij het leggen van zonnepanelen voor privatief gebruik?
De vraag die gesteld moet worden is WIE
van de zonnepanelen zal genieten en
WELKE RECHTEN worden toegekend op het
dak. Er zijn 2 mogelijke opties. De VME kan
opteren om:
- Zonnepanelen te plaatsen voor de gemeenschappelijke delen
- Zonnepanelen toe te laten voor privatief gebruik van een mede-eigenaar of meerdere mede-eigenaars
Optie 1: Zonnepanelen plaatsen voor de gemeenschappelijke delen
Op de AV heeft men een meerderheid van 2/3de nodig voor “werken aan de gemeenschappelijke delen”. De zonnepanelen worden gebruikt om de kostprijs gerelateerd aan het verbruik van de gemeenschappelijke installaties te verlagen. Het overschot gaat terug op het net.
Optie 2 : Zonnepanelen toe te laten voor privatief gebruik van een of meerdere mede-eigenaars
In dit geval, dient men gebruik te kunnen/mogen maken van het dak dat gemeenschappelijk is. Dit kan door de één van de twee volgende beslissingen te nemen op de AV:
1/ Genot toekennen aan een of meerdere mede-eigenaars (meerderheid 2/3de)
-
Genot toekennen: BW art 3.88-§1 bij
meerderheid van twee derde van de
stemmen: “over iedere wijziging van
de statuten voor zover zij slechts het
genot, het gebruik of het beheer van de
gemeenschappelijke gedeelten betreft”
- Statuten aanpassen (meerderheid 2/3de) BW art 3.88-§3 : Wanneer de algemene vergadering echter, met de door de wet vereiste gekwalificeerde meerderheid, besluit tot de werken, de verdeling of de vereniging van kavels of daden van beschikking, kan zij, met dezelfde gekwalificeerde meerderheid, beslissen over de wijziging van de verdeling van de aandelen van mede-eigendom in geval die wijziging noodzakelijk is.
2/ Erfdienstbaarheid toekennen
-
Erfdienstbaarheid toekennen op het dak
of een deel van het dak aan de vragende
mede-eigenaar(s) (meerderheid 4/5de):
BW art 3.88-§1-2 ° bij meerderheid van
vier vijfden van de stemmen: men zal
moeten stemmen over de wijziging van
de bestemming van het onroerend goed
of van een deel daarvan.
-
Verdeling van de aandelen wijzigingen
(meerderheid 4/5de)- BW art 3.88-§3 : zie
supra
- Statuten aanpassen (meerderheid 4/5de)