Nous répondons dans cette rubrique à des questions qui nous sont régulièrement posées. Nous sommes heureux de donner nos conseils.
Vous êtes syndic et vous avez des questions sur la gestion d'un immeuble ? N'hésitez pas à nous envoyer votre question par email à redac@propertytoday.
Nous vivons dans un immeuble à appartements. Au rez-de- chaussée se trouve une laverie qui fait de plus en plus de bruit ces derniers temps (peut-être une machine à laver défectueuse). Cela a déjà été signalé au syndic à plusieurs reprises et à chaque fois il répond "qu'il s'agit d'une affaire privée". Est-ce vrai ? Vers qui s'adresser si le syndic ne prend pas notre dossier à coeur ? On le paie quand même. La communication avec le propriétaire de la laverie est rompu après une bataille judiciaire qui a duré plus de 8 ans.
C'est une question délicate. Sans connaissance approfondie du dossier, nous ne pouvons que vous conseiller ce qui suit. Nous vous conseillons de faire d'abord une constatation officielle dans votre appartement en présence d'un huissier de justice.
S'il s'avère qu'il y a effectivement des nuisances sonores, vous pouvez adresser une lettre recommandée au propriétaire de la laverie, avec ou sans la signature des autres copropriétaires. Vous pouvez également porter plainte contre la laverie, éventuellement par l’intermédiaire d'un avocat.
Par ailleurs, vous pouvez demander à votre syndic d'ajouter un point à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ; ceci pour aborder concrètement le problème avec tous les autres copropriétaires et évaluer si nécessaire les solutions possibles. A notre avis, le syndic ne peut intervenir que s'il s'avère qu'il y a un problème acoustique dans l'immeuble.
Il faut également contrôler si l’acte de base autorise une activité commerciale au rez-de-chaussée et si un permis a été délivré par les services compétents. Certains actes de base stipulent qu'une approbation préalable au sein de l' AG est nécessaire.
Je suis syndic bénévole. Un propriétaire m'a fait remarquer que la façon dont je fais approuver le budget et les provisions enfreint la loi sur la protection de la vie privée parce que je m'écarte du tableau des dépenses générales (budget de l'immeuble). Je fais un tableau par propriétaire pour expliquer comment les demandes d’acomptes sont calculées. La consommation privée d'eau et d'énergie est mentionnée. Ce propriétaire prétend que personne n'a affaire avec la consommation d'un autre copropriétaire ou avec le montant de ses provisions.
Admettons qu’il ait raison. Les copropriétaires doivent -ils accepter le montant des provisions tels quels sans disposer de toutes les informations ?
Auparavant, communiquer ce genre d’informations ne posait que rarement problème. Mais récemment avec l’introduction du RGPD, de nombreux copropriétaires considèrent les informations sur leur consommation d’eau, gaz et électricité comme privées.
A l’UDS (Union des Syndics), nous pensons que ce propriétaire a raison. La consommation privée des copropriétaires ne regarde pas les autres. D’ailleurs, cela donne souvent lieu à des commentaires péjoratifs lorsque la consommation d’eau est trop élevée ou trop faible…
Même les arriérés de charges ne sont plus communiqués "publiquement", à moins qu'une procédure soit engagée contre un copropriétaire défaillant.
Le commissaire aux comptes a pour mission de vérifier les comptes (factures & relevés bancaires). Conformément à l'article 3.81 du Code civil, l'AG peut décider des tâches et attributions du commissaire aux comptes, comme par exemple vérifier comment le syndic répartit les frais de l’immeuble.
La meilleure chose à faire est de préparer un descriptif /décompte (éventuellement une feuille Excel) par copropriétaire. Dans le décompte général final mieux vaut supprimer le cas échéant les informations privées ou les noms et consommations des autres copropriétaires.
Une ACP (où il y a beaucoup de problèmes internes) me demande de se réunir par écrit. Pouvez-vous me donner plus d'informations à ce sujet car je ne trouve pas beaucoup de renseignements à ce sujet. Comment ça marche, qu'en est-il des votes… etc.
Les mesures publiées le 30-12-2021 ont introduit un assouplissement en ce qui concerne la prise de décision écrite de l’ACP (Art 3.87-§11 NCc).
Jusqu'au 1er juin 2022, il n'y a plus d'exigence d'unanimité pour les décisions écrites de l’ACP. A titre provisoire, le double quorum de présence ainsi que les majorités requises sont les mêmes que celle de l'assemblée générale classique.
Attention : veuillez noter qu'il s'agit d'une décision écrite de l'ACP et non d'une AG.
1/ Convocation et bulletin de vote
Nous déduisons de la loi que les bulletins de vote (voir modèle UDS) doivent être envoyés avec les points de l'ordre du jour/invitation au vote. Le législateur a prévu un délai légal de trois semaines ou en cas d’urgence, de huit jours suivant la date d'envoi de l’invitation au vote. Ce délai doit être clairement mentionné sur le bulletin de vote. N’oubliez pas de prévoir trois options : oui, non et abstention.
2/ le PV
Le législateur a introduit une obligation supplémentaire temporaire au PV : il faut mentionner dans le PV "les noms des copropriétaires dont les bulletins de vote qui ont été pris en compte". N'oubliez pas de mentionner également les noms des copropriétaires qui ont voté contre pour chaque vote.
Nous recommandons également d'indiquer les deux dates suivantes dans votre PV : la date d'envoi de l’invitation au vote et la date limite de réception des bulletins de vote.
Lors de notre AG annuelle, il y avait un point à l’ordre du jour concernant l’autorisation d’une antenne GSM sur le toit de notre bâtiment. 8 des 12 copropriétaires étaient présents et il y avait aussi 1 procuration.
Le vote s’est effectué comme duit :
- 4 « oui » qui représentaient au total 337 millièmes
- 2 « non » qui représentaient au total 170 millièmes
- 3 abstentions qui représentaient au total 242 millièmes
Pour déterminer la majorité des 2/3, les abstentions ne comptent pas et j'arrive à 337/507 = 66,47% là où il fallait 66,66% pour autoriser l’antenne GSM.
Comme le résultat est très serré, je voudrais vous demander si mon calcul est correct ou y a-t-il d'autres règles qui s’appliquent concernant les arrondis ?
En effet, la majorité des 66% a été atteinte : mais attention ! La loi stipule très clairement une majorité des deux tiers ; la loi ne prévoit pas un pourcentage mais une fraction!
Dans ce cas, vous devez calculer la majorité comme suit : (507/3) x 2 = 338. La majorité des deux tiers est donc d'au moins 338 voix pour l'approbation de ce point. Vous n'avez que 337 votes pour : il manque donc 1 voix pour atteindre la majorité requise.