In deze rubriek behandelen wij enkele frequent gestelde vragen. Wij geven graag ons advies mee.
U bent syndicus en u heeft vragen over het beheer van een gebouw? Aarzel niet om ons uw vraag te stellen via e-mail naar redac@propertytoday.
We wonen in een appartementsgebouw. Op het gelijkvloers is een wasserette die de laatste tijd opnieuw meer en meer lawaai maakt (wellicht een kapotte wasmachine). Dit werd al verscheidene malen gesignaleerd aan de syndicus en telkens reageert hij "dat dit een privatieve aangelegenheid is". Is dit zo? Tot wie moeten we ons dan wenden als de syndicus onze zaak niet ter harte neemt. Wij betalen hem toch. Er wordt geen woord meer gesproken tussen ons en de eigenaar van de wasserette die na een juridische strijd van meer dan 8 jaar heeft moeten inbinden.
Dit is een delicate vraag. Zonder verdere dossierkennis kunnen wij enkel het volgende adviseren. Wij adviseren u om eerst een vaststelling te laten doen in uw appartement in de aanwezigheid van een deurwaarder. Indien blijkt dat er effectief lawaaihinder is, dan kan u een aangetekende brief sturen naar de eigenaar van de wasserette, al dan niet met de handtekening van andere mede-eigenaars.
Verder kan u een klacht indienen tegen de wasserette met tussenkomst van een advocaat.
Best is aan de syndicus vragen om een punt toe te voegen op de agenda van de volgende algemene vergadering. Ons inziens kan de syndicus enkel tussenkomen indien zou blijken dat er een akoestisch probleem aanwezig is in het gebouw. OP deze AV kunnen de mede-eigenaars samen het probleem concreet bespreken en eventueel de mogelijke oplossingen evalueren.
U dient ook te controleren of de basisakte een handelsactiviteit toelaat op het gelijkvloers en of een vergunning door de gemeente afgegeven werd. In sommige basisaktes staat dat dit pas kan na goedkeuring van de algemene vergadering.
Ik ben occasionele syndicus. Een eigenaar heeft mij de opmerking gemaakt dat de manier waarop ik de begroting en de provisies laat goedkeuren in strijd is met de wet op de privacy omdat ik vertrek van de tabel met de algemene kosten (begroting van het gebouw). Ik maak namelijk een tabel op per eigenaar om uit te leggen hoe de provisies worden berekend. Soms is een privatief verbruik van water en energie opgenomen. Die eigenaar beweert dan niemand zaken heeft met het verbruik van een andere eigenaar of zijn provisie.
Ik wil dat wel begrijpen maar moeten dan de eigenaars de provisies zo maar aannemen, als ze uit de lucht vallen?
Vroeger was het vermelden van deze info zelden problematisch. Maar recentelijk en met de introductie van de GDPR, vinden veel mensen de informatie rond EGW-verbruik privé.
Vanuit UVS (Unie van Syndici) denken wij dat die eigenaar gelijk heeft. Het gaat de andere mede-eigenaars niet aan wie wat verbruikt. Dit geeft vaak aanleiding tot negatief commentaar bij een te hoog of een te laag verbruik…
Zelfs de openstaande bedragen worden niet meer ‘openbaar’ medegedeeld, tenzij een procedure dient opgestart te worden tegen een mede-eigenaar/wanbetaler.
De rekencommissaris heeft als taak de rekeningen te controleren (facturen & bank). De AV kan trouwens conform art 3.81 NBW beslissen om de rekencommissaris meer bevoegdheden te geven, zoals bijvoorbeeld controleren hoe de syndicus deze kosten verdeelt.
Best is een Excel blad per eigenaar maken en opsturen van de eindafrekening. Je kan beter daar waar nodig telkens de namen en verbruiken van de andere mede-eigenaars wissen.
Ik krijg van een gebouw (waar veel onderlinge problemen zijn) de vraag om schriftelijk te vergaderen. Kan u mij hierover meer informeren want ik vind daar niet veel informatie over. Hoe gaat dit in zijn werk, wat met de stemmingen etc.
De gepubliceerde maatregelen dd. 30-12-2021 hebben een versoepeling ingevoerd voor wat betreft de schriftelijke besluitvorming van de VME (Art 3.87-§11 NBW).
Tot 01 juni 2022 is er geen unanimiteitsvereiste meer voor schriftelijke beslissingen van de VME’s. Tijdelijk wordt het dubbele aanwezigheidsquorum alsook de meerderheden van de klassieke algemene vergadering gehanteerd.
Let op, het gaat om een schriftelijk beslissing van de VME en niet over een AV.
1/ Oproeping en stembrief
Uit de regelgeving leiden wij af dat de stembrieven (zie model UVS) samen met de agendapunten/oproeping tot stemming moeten verstuurd worden. Om te antwoorden heeft de wetgever een wettelijk termijn voorzien van drie weken of in spoedeisende gevallen van acht dagen voorzien na de datum van verzending van de oproeping. Vergeet niet drie opties te voorzien voor de stemming: ja, nee en onthouding.
2/ het PV
De wetgever heeft voor wat betreft deze notulen een tijdelijke toevoeging ingelast: “de naam van de mede-eigenaars wier stembrieven in aanmerking zijn genomen” moeten ook in de notulen vermeld worden. Vergeet ook niet om per agendapunt de naam van de mede-eigenaars die tegen gestemd hebben te vermelden.
Tevens vermeld u best op uw PV beide data: de datum van het versturen van de oproepring en de uiterste datum van ontvangst van de stembrieven.
Op onze jaarlijkse AV werd er openbaar gestemd over het toelaten van de GSM-mast op het dak van ons gebouw. Er waren 8 van de 12 mede-eigenaars aanwezig en er was ook 1 volmacht.
Het stemgedrag was als volgt:
- Er waren 4 ja-stemmers die samen 337 duizendsten vertegenwoordigden
- Er waren 2 neen-stemmers die samen 170 duizendsten vertegenwoordigden
- Er waren 3 onthoudingen die samen 242 duizendsten vertegenwoordigden
Om de 2/3de meerderheid te bepalen tellen de onthoudingen hier niet in mee en kom ik aan 337/507 = 66,47% daar waar 66,66% nodig was om de GSM-mast toe te laten.
Omdat het resultaat zo nipt was wil ik u vragen of mijn berekening correct is of spelen er hier andere afrondingsregels?
Inderdaad, de meerderheid van 66% is behaald: maar opgelet! De wet bepaald duidelijk een meerderheid van twee derde: dus geen percentage maar een breuk!
In casu dient u de meerderheid als volgt zo te berekenen: (507/3) x 2 = 338. De meerderheid van twee derde is dus minimaal 338 stemmen voor de goedkeuring van dit punt. U heeft maar 337 ja- stemmen. U komt dus 1 stem tekort.