Dossier "bornes de recharges en copropriété : la sécurité d'abord !"

BORNES POUR LES HABITANTS DE COPROPRIETES

L'infrastructure de recharge là où la copropriété s'applique, comme par exemple les immeubles d'appartements ou les immeubles de bureaux partagés, semble cadrer à proprement parler dans une infrastructure de recharge électrique privée. Cependant, étant donné qu'il s'agit d'emplacements où la copropriété s'applique, l’installation d’infrastructure de recharge est plus ambiguë et complexe qu’on ne le pense au premier abord. Les propriétaires et les locataires d'appartements se posent donc beaucoup de questions au sujet de l’installation des bornes de recharge dans les parties communes ou privatives de l'immeuble.

Depuis 2019 (art. 3.82-§2 Cc) chaque copropriétaire ou opérateur de services d’utilité publique a le droit de poser des câbles, des conduites et tout équipement associé dans les parties communes de l'immeuble (par exemple le parking), donc également l'infrastructure de recharge électrique. Pour cela, conformément à la loi sur la copropriété (voir article ci-dessous), le propriétaire doit suivre une procédure permettant à l’ACP, sous certaines conditions, de s'opposer à l'installation. Pour les locataires, cela passe par le propriétaire du logement, qui à son tour doit respecter la procédure de la loi sur la copropriété.

Si aucune ACP n'existe, un accord peut être obtenu par lettre recommandée du propriétaire aux autres copropriétaires. Sans opposition formelle dans le délai maximum imparti de deux mois après la demande, les câbles électriques et autres installations pourront en principe être installés. Bien que cette infrastructure soit placée dans les parties communes, les coûts pour le propriétaire souhaitant installer l'infrastructure de recharge restent toujours d’ordre privatif.

Pour une petite ACP, avec un ou deux garages/emplacements, cette procédure semble très faisable et relativement simple. Mais pour les grandes ACP, disposant de nombreux garages et donc de nombreux points de charge possibles, cette procédure est tout simplement irréaliste ; pire encore, elle peut conduire au chaos et à des situations très dangereuses.

Par exemple : un renforcement du raccordement au réseau peut s’avérer indispensable. Par ailleurs, est-il juste que le premier demandeur supporte tous les frais d’adaptation? Quid de la répartition équitable des frais entre tous les demandeurs ? Quid des copropriétaires qui ne sont pas du tout concernés ? Quid des frais de sécurité incendie et du contrôle des installations?

En ce qui concerne le raccordement au compteur, deux options sont possibles. Premièrement, le demandeur raccorde la borne de recharge à son compteur individuel, les frais d'électricité sont ainsi directement payés par le demandeur au fournisseur. Deuxième option, le demandeur opte pour un raccordement au compteur électrique commun de l'immeuble, et c’est le syndic qui récupère les frais de consommation auprès du consommateur; mais il s’agit là d’une prestation supplémentaire qui risque d’entrainer un honoraire spécifique de la part du syndic. Il est donc clair que dans ce cas, une borne de recharge intelligente avec compteur intégré est indispensable pour un règlement direct.

UNE APPROCHE COLLECTIVE INDISPENSABLE

Selon l’UDS (Union des Syndics), il faut avant tout optimaliser l’accessibilité de la recharge électrique des véhicules dans les immeubles à appartements. Concrètement, cela veut dire qu’il faut impérativement préparer le bâtiment dans sa globalité, afin que toute personne qui le souhaite, ou qui tôt ou tard fera l’acquisition d’une voiture électrique, puisse recharger sa voiture électriquement, et ce de manière sûre et correcte. Une préparation collective du bâtiment (compteur individuel) est donc indispensable et offre plusieurs avantages.

• L'équilibrage de la charge. De nouveaux conducteurs de voitures électriques s’ajouteront forcément à l’avenir. Il est donc préférable d'opter d’ores et déjà pour une solution de charge capable de répartir de manière optimale la puissance disponible (équilibrage de charge) entre les points de charge grâce à un système de gestion de l'énergie.
  
  La puissance du raccordement au réseau et la consommation totale d'énergie déterminent le nombre de bornes de recharge par raccordement au réseau. Avec un système de gestion de l'énergie, la puissance disponible est répartie entre les voitures qui souhaitent se recharger en même temps. Cela permet une utilisation optimale de la capacité disponible du réseau. En cas de capacité insuffisante, la connexion au réseau doit être augmentée.
• Financement de l'installation de base avec la bonne capacité : si l’ACP prend en charge les travaux de renforcement du raccordement tous les frais de renforcement seront partagés.
• Économies de coûts sur plusieurs plans, comme par exemple la possibilité pour l’ACP d’alimenter les bornes de recharge grâce à une énergie auto-produite (panneaux solaires). La puissance nécessaire peut ainsi être fortement réduite, de sorte qu'il n'est pas nécessaire de renforcer les batteries. Cela diminue également la présence de câbles privatifs divers qui s’accumulent. Par ailleurs, chaque utilisateur n’est pas obligé d’adapter individuellement et faire contrôler séparément son installation. Enfin, il est bien plus facile d'organiser la recharge des véhicules des visiteurs. La capacité du réseau disponible peut être à tout moment contrôlée le gestionnaire du réseau électrique.
• Sécurité incendie (voir ci-dessous).
• Analyse des risques et inspection (une seule inspection au lieu d'inspections séparées).

LA SÉCURITÉ AVANT TOUT

Les habitants des immeubles à appartements se font principalement du souci pour la sécurité incendie. On ne peut pas vraiment leur donner tort.

Pourtant, dans les véhicules électriques, la batterie est très fortement protégée contre les températures trop élevées ; d'une part via un processus de charge contrôlé et d'autre part via un refroidissement ou un chauffage actif de la batterie. Dans des situations très très exceptionnelles, une batterie peut atteindre une température critique qui la fait prendre feu ; c’est ce que l'on appelle l'emballement thermique. Lorsque cela se produit, il est plus difficile d'éteindre le feu en raison de la température élevée de la batterie.

C'est pourquoi la présence d'une centrale incendie est nécessaire. Elle permet en effet de détecter rapidement un incendie. Certaines bornes de recharge s’arrêtent également de charger dès que la centrale incendie s’est activée.Une inspection et un contrôle de l'installation électrique sont également indispensables.

Les sapeurs-pompiers exigent généralement l’installation d'un bouton d’arrêt d'urgence central qui peut couper l'alimentation de toutes les bornes de recharge en cas d'incendie. Pour couper simultanément toutes les installations de recharge, ce bouton d’arrêt d'urgence doit être prévu à hauteur de la rampe d’accès au garage ou au panneau de contrôle de l’installation. L'arrêt d'urgence coupe l'alimentation électrique des installations de charge à partir de la boîte à fusibles. Ce dispositif d'arrêt d'urgence doit également être activé lorsqu'un incendie est détecté (et détection de gaz CO/NO2 si présent).

Le système automatique de détection et d'alarme incendie doit être prévu dans tout le parking, y compris les locaux de stockages et débarras situés dans le garage. L'installation de détection d'incendie doit être conçue et réalisée conformément à la norme NBN S21-100-1. Pour les systèmes de détection d'incendie existants antérieurs à l'application de la NBN S21-100-1, la NBN S21-100 peut rester applicable.

Les plans d'urgence et d'intervention doivent être disponibles à proximité de l'arrêt d'urgence et de tout accès au parking destiné à l'intervention des sapeurs-pompiers. Un plan d'implantation, des plans d'étage, des coupes transversales et un plan d'évacuation doivent être présents.

Consignes de sécurité incendie

Les conseils et recommandations des différentes zones de sapeurs-pompiers différent presque toujours. Compte tenu du projet de loi imminent sur la sécurité incendie, nous pensons que cela va bientôt changer.

Voici quelques lignes directrices / conseils qui sont actuellement en vigueur. Veuillez noter qu'il n'existe actuellement aucune base juridique réelle pour bon nombre de ces recommandations (par exemple, la règle de bonne conduite du FireForum). Cette règle servira de base aux nouvelles réglementations de sécurité incendie qui entreront en vigueur plus tard cette année.

Lors de la mise à disposition d'installations de recharge pour véhicules électriques - à la fois dans les parkings neufs et existants - la règle de la bonne conduite doit être appliquée. Ce document décrit l'ordre chronologique et les différentes étapes pour arriver à un parking sécurisé incendie dans lequel sont garés des véhicules électriques.

Pour les parkings fermés, cela signifie, au minimum, prévoir :

• une analyse de risque ;
• la conformité à l’AREI, CEI 61851-1 ; avec une attention particulière au livre 1 chapitre 7.22 de l'AREI);
• des chargeurs AC protégés (de préférence modes de charge 3) ;
• un bouton d’arrêt d'urgence centralisé ;
• un système automatique de détection et d'alarme incendie ;
• les conventions entre le gestionnaire/exploitant et l'entreprise de remorquage pour l'enlèvement d'un véhicule électrique ;
• …

A partir de l'analyse des risques (réalisée par une société/bureau d'études spécialisée - voir article BTV) s'ensuivent des mesures complémentaires adaptées en fonction de la taille, de l'aménagement et du remplissage du parking.

Cela peut inclure :

• Système de détection de CO et NO2 ;
• contrôle du système de ventilation ;
• sprinklers;
• …

FEUILLE DE ROUTE DU SYNDIC

Cartographier la connexion au réseau électrique disponible

Si plusieurs bornes de recharge sont installées dans le bâtiment, il se peut qu'un renforcement du raccordement au réseau soit nécessaire. Un tel renforcement peut entraîner un coût élevé.

Il est donc conseillé d'analyser la puissance disponible, en collaboration avec le gestionnaire du réseau de distribution électrique, et de discuter de tout besoin de mise à niveau du raccordement au réseau. Dans un scénario idéal, étant donné qu'à terme, la grande majorité aura besoin d'une borne de recharge, les coûts de connexion au réseau peuvent être partagés par tous les résidents, ce qui le rend plus abordable pour tous.

Achat groupé d'infrastructures de recharge

Les copropriétaires peuvent organiser un achat groupé pour le déploiement de l'infrastructure de recharge dans l'immeuble. En achetant l'infrastructure de charge en plus grande quantité et en imputant éventuellement les coûts pour la partie électrotechnique, un coût d'achat plus favorable peut être obtenu.

Recharge intelligente

Lors de l'installation d'une infrastructure de recharge, mieux vaut choisir des bornes de recharge intelligentes. Par exemple un infrastructure comprenant un systèmes d’équilibrage de charge grâce auxquels la puissance disponible sera répartie sur tous les points de charge du bâtiment. Cela réduit la nécessité d'une mise à niveau du raccordement au réseau.

D'autre part, si un compteur d'électricité commun est utilisé, l'infrastructure de recharge intelligente offre de meilleures options pour le syndic au niveau de la facturation des frais d'électricité et de leur répartition.

Allégement fiscal

Le gouvernement fédéral a fait le choix de soutenir financièrement les particuliers grâce à une réduction d'impôt. On constate une fois de plus que les ACP sont passées aux oubliettes… Quand le gouvernement proposera-t-il enfin une approche plus équitable et non discriminatoire des ACP?

A l'Assemblée Générale

Il est préférable d'inscrire à l'avance un point à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale; ex : Préparation collective du bâtiment pour l'installation de bornes de recharge dans le garage souterrain ; clé de distribution garage/emplacements de parking. Mandat au syndic pour les tâches suivantes (majorité 2/3) :

Attention : En tant que syndic, vous devez vérifier au préalable dans les statuts, si les frais concernant les garages sont à la charge de tous les copropriétaires ou seulement de certains. Dans ce dernier cas, seuls ces copropriétaires peuvent voter.

1. contacter le gestionnaire de réseau pour vérifier la puissance disponible et/ou éventuellement faire installer un compteur séparé pour les bornes de recharge
2. analyse des risques & inspection par un organisme de contrôle agrée tel BTV ; faire réaliser les recommandations de l'analyse des risques
3. contrôle de sécurité incendie par un organisme de contrôle agrée tel BTV ; faire réaliser la sécurité incendie nécessaire
4. adaptation éventuelle de la police d’assurance incendie
5. adaptation du ROI, avec des consignes claires, afin que toute personne souhaitant installer ultérieurement une borne de recharge respecte le système collectif.

Les frais peuvent être supportés sur la base de la clé de répartition générale des statuts. Mais l'AG peut déroger à cette clé de répartition générale à condition qu'une décision soit prise à la majorité des 4/5ème :

1. clé de distribution garages ; souvent les statuts contiennent une clé de répartition distincte pour les garages ; cette clé de répartition peut être utilisée pour répartir les coûts de la " préparation " collective du bâtiment.
2. ​critères d'utilité (art. 3.81 Cc). " Les charges inhérentes à cette copropriété, notamment les frais d’entretien, de réparation et de réfection, sont réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l’utilité de ces accessoires pour chaque bien privatif. "

Dans ce cas les frais sont à la charge des copropriétaires qui utiliseront l'installation.

Attention : cette option n'est intéressante que dans le cas d'une solution collective définitive. Si en pratique, quelques années plus tard, un copropriétaire souhaite installer une borne de recharge, tous les frais ont déjà été payés… Les premiers utilisateurs ont donc financé le raccordement au réseau et la distribution électrique commune pour les bornes de recharge dont les autres pourront ultérieurement profiter. Un coût d'adhésion à l'installation collective n'est donc pas inconcevable et peut être décidé par l'Assemblée Générale.

FAQ sur l'INSTALLATION DE BORNES

"Toutes les nouvelles voitures seront électriques d'ici 2029", mais pourra-t ’on vraiment toutes les recharger ?

Lors de l'installation d'un ou plusieurs points de recharge, l'emplacement des points de charge, la construction du bâtiment et la complexité de l'installation technique (électrique) sont importants. Il est donc indispensable d'impliquer le gestionnaire du réseau électrique à temps avec des informations concrètes telles que le nombre de places de stationnement et le temps de stationnement estimé.

Dans de nombreux parkings, les câbles passent par ce que l'on appelle des conduits de câbles suspendus au plafond. Les coûts d'installation sont limités si le point de charge peut être placé à proximité du boîtier de compteur et si le câblage peut être acheminé à travers un tel conduit de câbles. Ces coûts augmentent lorsqu'il n'est pas possible d'acheminer les câbles du point de charge à travers le chemin de câbles ou lorsque la distance entre le point de charge et le boîtier de compteur s’allonge.

Attention ; les câbles de recharge peuvent générer des interférences avec les câbles de téléphone et d’internet. Mieux vaut respecter un certaine distance.

• I La capacité disponible est-elle suffisante ? Comment est-ce calculé? Quid si pas suffisant ? Voir la possibilité avec le gestionnaire de réseau de mettre en ligne un vérificateur 230V/400V. Les ajustements au raccordement se font toujours via une demande de devis.
• Coût et prix de revient? Mieux vaut faire faire une étude préalable par le fournisseur d'énergie du bâtiment.
• ​Est-ce que toutes les voitures qui, par exemple, doivent recharger la nuit, peuvent réellement se recharger toutes simultanément ? Le gestionnaire de réseau suppose 11 kW par point de charge, corrigé d'une simultanéité de 0,5 si les résidents y stationnent typiquement > 5 heures, et d'une simultanéité de 0,25 si les résidents y restent < 5 heures.

Un veto est-il possible ?

Aucun veto individuel n'est possible lors de l'installation d'une borne de recharge privée, avec tous les frais pour le propriétaire installateur ; conformément à l'article 3.82 du Code civil, seule l’ACP peut faire opposition (voir ci-dessous). Mais attention : la procédure d'information de la loi sur la copropriété (article 3.82 Cc) ainsi que les consignes en matière de sécurité incendie doivent être strictement respectées. Cela devrait être systématiquement vérifié par l'installateur avant même de procéder à l'installation d'une borne de recharge privative dans un garage souterrain en copropriété !

Lors de la mise en place d'un système collectif accessible à tous, la majorité légale requise est de 2/3 des copropriétaires présents et représentés à l'AG. Mais attention, un copropriétaire lésé peut toujours saisir le juge de paix dans un délai de 4 mois (art. 3.92-§3 NCc)

Article loi sur la copropriété

Art. 3.82 Travaux de modification (Art. 577-2-§10 ACc)

§2. En outre, les copropriétaires individuels et les opérateurs de service d’utilité publique agréés ont légalement et à titre gratuit le droit d’installer, d’entretenir ou de procéder à la réfection de câbles, conduites et équipements y associés dans ou sur les parties communes, dans la mesure où ces travaux ont pour but d’optimaliser l’infrastructure pour le ou les propriétaires et utilisateurs des parties privatives concernées dans le domaine de l’énergie, de l’eau ou des télécommunications et dans la mesure où les autres copropriétaires individuels ou, le cas échéant, l’association des copropriétaires ne doivent pas en supporter les charges financières. Celui qui a installé cette infrastructure pour son propre compte reste propriétaire de cette infrastructure qui se trouve dans les parties communes.

À cet effet, le copropriétaire individuel ou l’opérateur envoie au moins deux mois avant le début des travaux à tous les autres copropriétaires ou, s’il y a un syndic, à ce dernier, par envoi recommandé mentionnant l’adresse de l’expéditeur, une description des travaux envisagés et un justificatif de l’optimalisation de l’infrastructure envisagée. Les copropriétaires ou, le cas échéant, l’association des copropriétaires peuvent décider d’effectuer eux-mêmes les travaux d’optimalisation de l’infrastructure. Dans ce cas, ils informent les autres copropriétaires et l’opérateur de leurs intentions comme indiqué au présent alinéa. Ces travaux débutent au plus tard dans les six mois qui suivent la réception de leur envoi recommandé.

À peine de déchéance de leurs droits, les copropriétaires ou, le cas échéant, l’association des copropriétaires peuvent, dans les deux mois qui suivent la réception de cet envoi recommandé, former opposition contre les travaux envisagés via envoi recommandé à l’expéditeur, et ce sur la base d’un intérêt légitime. Il y a un intérêt légitime dans les situations suivantes:

• il existe déjà une telle infrastructure dans les parties communes concernées de l’immeuble, ou;
• l’infrastructure ou les travaux de réalisation de celle-ci provoquent d’importants dommages relatifs à l’apparence de l’immeuble ou des parties communes,
• aucune optimalisation de l’infrastructure ne résulte des travaux envisagés ou les travaux envisagés alourdissent la charge financière des autres copropriétaires ou utilisateurs.

Celui qui installe cette infrastructure, l’entretient ou procède à sa réfection s’engage à exécuter les travaux de la manière qui engendre le moins de nuisances possible pour les occupants et, pour ce faire, à se concerter de bonne foi avec les autres copropriétaires ou, s’il y a un syndic, avec lui. Les copropriétaires, les occupants ou, s’il y a un syndic, ce dernier peuvent à tout moment suivre les travaux et demander des informations à leur sujet au copropriétaire ou opérateur de service d’utilité publique concerné.

QUELQUES DOCUMENTS IMPORTANTS SUR LA SECURITE INCENDIE

• Pré-publication des normes de base AR pour la prévention des incendies et des explosions auxquelles les bâtiments doivent se conformer (sera publié dans l'AR en juin 2022).
• Rule Good Craftsmanship : Préparé par des experts de FireForum en collaboration avec. pompiers, experts AREI, ... dans le but d'évaluer les risques des véhicules électriques dans les parkings et de prendre les mesures adéquates.
• Draft KB pour insérer le chapitre 7.22 du Livre 1 (AREI/RGIE) et … : Une nouvelle version de l'AREI/RGIE est en cours avec un chapitre spécifique qui portera sur la recharge des véhicules électriques (ex : obligation de coupure de tension/urgence arrêt au parking, etc.).

Avec la contribution de Bruxelles Environnement.​

FACILITATEUR D'INFRASTRUCTURES DE RECHARGE POUR LA REGION BRUXELLOISE

Vous avez des questions sur les bornes de recharge en matière de sécurité, de réglementation applicable, de coût d'installation ou de raccordement au réseau ? Particulier ou entreprise, vous pouvez désormais faire appel au facilitateur d'infrastructures de recharge ! Il répondra à toutes vos questions et dans certains cas vous proposera même un accompagnement sur-mesure gratuit.

Objectif?

Le facilitateur propose aux entreprises et aux particuliers qui en font la demande un accompagnement individuel gratuit dans le cadre de l'installation de bornes de recharge pour véhicules électriques. Objectif : contribuer à une introduction accélérée des infrastructures de recharge hors route.

Ce service se profile en complément d'autres facilitateurs de la Région Bruxelloise , notamment le facilitateur Mobility CoachOpens a new window, actif au niveau de la conversion des modèles de mobilité des particuliers, le facilitateur Mobilité & Flotte, qui favorise l'amélioration de la gestion de la mobilité et l'électrification des parcs automobiles des entreprises et des administrations, et enfin le faciltateur « Cobrace », qui peut, entre autres, informer les demandeurs de permis d'environnement sur la possibilité de rendre leurs « parkings d'entreprise » publics ou accessibles aux riverains.

Cible

Le facilitateur peut être contacté par les particuliers, les entreprises ou les organisations ayant des questions sur la recharge des véhicules électriques.

Comment faire appel au facilitateur ?

Vous souhaitez être accompagné par le facilitateur dans votre démarche ou simplement lui poser une question ? Contactez-le via cette adresse mail : facilitateur.bornes@environnement.brussels

L'accompagnement du facilitateur d'infrastructures de recharge est un service entièrement gratuit de Bruxelles Environnement.

De rol van facilitator wordt opgenomen door Sweco en The New Drive (deze adviesbureau’s kunnen hun expertise inzetten voor partijen buiten het Brussels Gewest).

https://www.swecobelgium.be/onze-diensten/mobiliteit-en-infrastructuur/

https://www.thenewdrive.be/

INFO 

UDS (Union des Syndics)

info@uniondessyndics.be

Bruxelles Environnement

Facilitateur infrastructures de recharge