Dossier "laadpalen in mede-eigendom: veiligheid primeert!"

Laadpalen voor bewoners in mede-eigendom

Een laadinfrastructuur waar een mede-eigendom van toepassing is, bv. appartementsgebouwen of gedeelde kantoorgebouwen, is strikt genomen een voorbeeld van private laadinfrastructuur. Echter, gezien het gaat over locaties waar een mede-eigendom van toepassing is, is de plaatsing van laadinfrastructuur vaak niet eenduidig en eenvoudig. Eigenaars en huurders van appartementen hebben dan ook veel vragen met betrekking tot de plaatsing van laadinfrastructuur in de gemeenschappelijk delen van de appartementsgebouw.

Sinds 2019 (art. 3.82-§2 BW) heeft iedere mede-eigenaar of nutsoperator het recht om kabels, leidingen en eventuele bijhorende faciliteiten aan te leggen in de gemene delen van het gebouw (bv. de parking), bijgevolg dus ook de infrastructuur voor elektrisch laden. Hiervoor dient de eigenaar, conform de wet op mede-eigendom (zie artikel hieronder), een procedure te volgen waardoor de VME, onder bepaalde voorwaarden, de kans krijgt om zich tegen de installatie te verzetten. Voor huurders loopt dit via de eigenaar van de woning, die op zijn beurt de procedure van de Wet op Mede-eigendom moet respecteren.

Indien er geen VME actief is, kan een akkoord verkregen worden door aan aangetekend schrijven van de eigenaar naar de mede-eigenaars. Indien de VME zich niet verzet binnen maximaal twee maanden na de aanvraag, mogen in principe elektrische leidingen en andere faciliteiten geplaatst worden. Hoewel deze infrastructuur in gemene delen wordt aangelegd, zijn de kosten voor de eigenaar die de laadinfrastructuur wil aanleggen en blijft de installatie steeds privatief.

Voor een kleine VME, met één of twee garages/staanplaatsen, lijkt deze procedure zeer haalbaar en eenvoudig. Maar voor grote VME’s, met meerdere garages en tal van mogelijke laadpunten, is deze procedure simpelweg onrealistisch; erger nog, het kan leiden tot chaos en zeer onveilige situaties.

Bij voorbeeld: een verzwaring van de netaansluiting kan nodig zijn. Is het fair dat de eerste aanvrager alle kosten draagt? Quid met de eerlijke verdeling van de kosten door alle aanvragers? Quid met de mede-eigenaars die met deze installatie(s) helemaal niets te zien hebben? Quid met de kosten van brandveiligheid en de keuring?

Ook voor de aansluiting op de energiemeter zijn er twee opties beschikbaar. De aanvrager kan het laadpunt aansluiten op een individuele teller, de elektriciteitskosten worden hierdoor rechtstreeks geïnd bij de aanvrager. Ofwel kan er geopteerd worden voor een aansluiting op de gemeenschappelijke elektriciteitsmeter van het appartementsgebouw: de verbruikskosten worden in dit geval door de syndicus verrekend aan de verbruiker. Dergelijke extra verrekening kan mogelijks vanwege de syndicus een meerkost betekenen. Een slim laadpunt met geïntegreerde meter is daarom noodzakelijk voor een rechtstreekse verrekening.

EEN COLLECTIEVE AANPAK IS ESSENTIEEL

Volgens de UVS (Unie van Syndici) is het noodzakelijk om, eerst en vooral, het elektrisch laden voor iedereen mogelijk te maken in appartementsgebouwen. D.w.z. het gebouw voor te bereiden zodat iedereen die het wil, of iedereen die vroeg of laat een elektrische auto zal aanschaffen, op een veilige en correcte manier zijn auto elektrisch kan laden. Een collectieve voorbereiding van het gebouw (afzonderlijke meter) is dus onontbeerlijk en biedt meerdere voordelen. Voordelen:

• Load-balancing. Worden er in de toekomst meer e-rijders binnen de VME verwacht? Best is dan te opteren voor een laadoplossing die de beschikbare stroom optimaal kan verdelen (load balancing) tussen de laadpunten met behulp van een energiemanagementsysteem. De sterkte van de netaansluiting en het totaalvolume van het energieverbruik bepalen het aantal laadpunten per netaansluiting. Met een energiemanagementsysteem wordt de beschikbare stroom verdeeld tussen auto’s die tegelijk willen opladen. Hierdoor wordt optimaal gebruik gemaakt van de beschikbare capaciteit op de netaansluiting. Bij onvoldoende capaciteit kan de netaansluiting verzwaard worden.
• Financiering van de basisinstallatie met het juiste vermogen: de mogelijkheid bestaat dat de VME de werken voor de netverzwaring op zich neemt, in dergelijke gevallen zijn alle verzwaringskosten gemeenschappelijk.
• Kostenbesparingen op verschillende vakken; ook bij voorbeeld als de VME in de toekomst de laadpunten voorziet met zelf opgewekte energie (zonnepanelen). De nodige vermogens kunnen een stuk lager zijn waardoor aanpassingen aan meterbatterijen niet nodig zijn, minder private kabels die door elkaar lopen, niet iedere klant dient zijn huisinstallatie aan te passen en te herkeuren, eenvoudiger om laden van bezoekers te organiseren. De beschikbare netcapaciteit kan door de netwerkbeheerder gecontroleerd worden.
• Brandveiligheid (zie hieronder)
• Risicoanalyse en keuring (1 keuring i.p.v. van afzonderlijke keuringen)

BRANDVEILIGHEID PRIMEERT

Bewoners maken zich vooral zorgen over de brandveiligheid. Niet volledig onterecht.

Nochtans is in elektrische voertuigen de batterij zeer sterk beveiligd tegen te hoge temperaturen; enerzijds via een gecontroleerd laadproces, en anderzijds via het actief koelen of opwarmen van het batterijpakket. In zeer, zeer uitzonderlijke situaties kan een batterij een kritieke temperatuur bereiken waardoor ze vuur vat, wat thermisch doorslaan (‘’thermal runaway’’) genoemd wordt. Wanneer dit gebeurt, is het moeilijker om de brand te blussen, door de hoge temperatuur van de batterij.

Daarom is de aanwezigheid van een algemene brandcentrale noodzakelijk. Daarmee kan je snel detecteren wanneer het brandt. Bepaalde laadpalen stoppen bovendien met het toedienen van stroom zodra de brandcentrale geactiveerd wordt. Ook een keuring en nazicht van de elektrische installatie zijn onontbeerlijk.

De brandweer eist ook meestal één centrale noodstop die bij brand alle laadpunten meteen zonder spanning zet. Deze centrale noodstop, voor het gelijktijdig uitschakelen van alle laadvoorzieningen, dient voorzien ter hoogte van de helling/inrit of in de controle- en bedieningspost. De noodstop schakelt de voeding van de laadvoorzieningen uit vanaf de zekeringkast. Deze noodstop–voorziening dient tevens geactiveerd te worden bij detectie van brand (en CO/NO2 gasdetectie indien aanwezig).

De automatische branddetectie- en alarminstallatie dient voorzien in de gehele parking met inbegrip van de in dit gedeelte aanwezige lokalen. De branddetectie installatie dient ontworpen en uitgevoerd te worden conform de norm NBN S21-100-1. Voor bestaande branddetectie systemen die dateren van vóór de toepassing van NBN S21-100-1 mag de NBN S21-100 van toepassing blijven.

De nood- en interventieplannen dienen beschikbaar te zijn nabij de noodstop en nabij elke toegang tot de parkeergarage bestemd voor de tussenkomst van de brandweer. Inplantingsplan, grondplannen, doorsneden en een evacuatieplan dient aanwezig te zijn.

Richtlijnen brandveiligheid

De adviezen van de verschillende brandweerzones durven tot op heden nogal verschillen. Hier komt binnenkort verandering in, gezien een nakend wetsontwerp inzake brandveiligheid.

Bij deze enkele richtlijnen/adviezen die er momenteel zijn. Let wel, voor veel van deze adviezen is vandaag de dag nog geen echte wettelijke basis (bv. Regel Goed Vakmanschap van het FireForum). De Regel Goed Vakmanschap zal later dit jaar/komend jaar wel nog als basis dienen rond nieuwe regelgeving brandveiligheid.

Bij het voorzien van laadvoorzieningen voor elektrische voertuigen – zowel in nieuwe als in bestaande parkings - dient de Regel van Goed Vakmanschap toegepast te worden. De RGV beschrijft de chronologische volgorde en de verschillende stappen om te komen tot een brandveilige parking waarin elektrische voertuigen geparkeerd worden.

Voor gesloten parkings betekent dit de minimale voorzien van o.a.:

• een brandrisicoanalyse;
• conformiteit AREI, IEC 61851-1; met extra aandacht voor Boek 1 hoofdstuk 7.22 van het AREI)
• beveiligde AC laders (bij voorkeur laadmodi 3);
• een centrale noodstop;
• een automatische branddetectie- en alarminstallatie;
• afspraken tussen beheerder/uitbater en takelbedrijf voor het verwijderen van een elektrisch voertuig;
• …

Uit de risicoanalyse (uitgevoerd door een externe dienst voor technische controle - zie artikel BTV) volgen bijkomende gepaste maatregelen op basis van grootte, indeling en invulling van de parking.

Dit kan o.a. zijn:

• CO en NO2 detectiesysteem;
• ventilatiestudie;
• sprinklers;
• …

STAPPENPLAN VOOR DE SYNDICI 

In kaart brengen van beschikbare vermogens netaansluiting 

Indien er meerdere laadpunten worden geïnstalleerd in het gebouw kan het voorkomen dat een verzwaring van de netaansluiting vereist is. Dergelijke verzwaring kan een hoge kostprijs met zich meebrengen.

Het is dan ook aangewezen om het beschikbare vermogen, in samenwerking met de distributienetbeheerder, te analyseren en een eventuele nood voor een verzwaring van de netaansluiting bespreekbaar te maken. In een ideaal scenario, gelet op het feit dat op termijn de overgrote meerderheid nood zal hebben aan een laadpunt, kunnen de kosten voor de netaansluiting gedeeld worden door alle bewoners, hetgeen het betaalbaarder maakt voor iedereen.

Groepsaankoop laadinfrastructuur

Mede-eigenaars kunnen een groepsaankoop organiseren voor de uitrol van laadinfrastructuur in het gebouw. Door laadinfrastructuur in grotere hoeveelheden aan te kopen en eventueel kosten voor het elektrotechnische deel te kunnen verdelen kan een gunstigere aankoopkost bekomen worden.

Smart charging

Bij het installeren van laadinfrastructuur wordt er idealiter gekozen voor slimme oplaadpunten. Zo kan er enerzijds beroep worden gedaan op systemen zoals load balancing, waarbij het beschikbare vermogen verdeeld kan worden over alle laadpunten in het gebouw. De nood voor een verzwaring van de netaansluiting is hierbij lager.

Anderzijds biedt slimme laadinfrastructuur betere mogelijkheden voor een doorrekening van de elektriciteitskosten door de syndicus als er gewerkt wordt met een gemeenschappelijke elektriciteitsmeter, dit maakt de latere afhandeling eenvoudiger.

Belastingvermindering

Particulieren worden ook in deze case vanuit de Federale Regering financieel ondersteund aan de hand van een belastingvermindering. Wij noteren dat VME’s opnieuw uit de boot vallen… wanneer zal de regering eindelijk voor een eerlijker en niet discriminerend aanpak van de VME zorgen ?

Op de Algemene Vergadering

Best is alvast een punt te plaatsen op de agenda van de volgende algemene vergadering; bvb : Collectieve voorbereiding van het gebouw voor het toelaten van privatieve laadpalen in de ondergrondse garage; verdeelsleutel garages. Mandaat aan de syndicus voor de volgende taken uit te voeren (meerderheid 2/3de):

Opgelet : Als syndicus gaat u vooraf na of de kosten door alle mede-eigenaars dan wel door enkele gedragen zullen worden. In dat laatste geval stemmen enkel die mede-eigenaars mee.

1. contact opnemen met de netbeheerder voor de controle van het beschikbare vermogen en/of eventueel een aparte meter te laten plaatsen voor de laadpalen
2. risico analyse & keuring door een EDTC zoals bv BTV ; aanbevelingen van de risico analyse laten uitvoeren
3. controle brandveiligheid door een EDTC zoals bv BTV ; nodige brandveiligheid laten uitvoeren
4. aanpassing brandverzekering
5. aanpassing van het RIO, met duidelijke richtlijnen, zodat iedereen die op een later tijdstip een laadpaal wenst te plaatsen, het collectief verhaal moet respecteren.

De kosten kunnen gedragen worden op basis van de algemene verdeelsleutel van de statuten. Maar de AV kan van deze algemene verdeelsleutel afwijken mits een beslissing met 4/5de meerderheid:

1. verdeelsleutel garages; vaak bevatten de statuten een aparte verdeelsleutel voor de garages; deze verdeelsleutel kan gebruikt worden om de kosten van de collectieve “voorbereiding” van het gebouw te verdelen.
2. nutscriteria (art.3.81 BW). " De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieu­wing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, ten­zij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeen­schappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben ".

De kosten worden gedragen door de mede-eigenaars die de installatie zullen benutten.

Opgelet: deze optie is enkel interessant bij een definitieve collectieve oplossing. Als in de praktijk, een paar jaar later, een mede-eigenaar toch een laadpaal wil plaatsen, zijn alle kosten al betaald… Early adopters hebben dan mogelijks de netaansluiting en gemeenschappelijke elektrische verdeling voor laadpalen bekostigd waarvan de anderen later kunnen meegenieten. Een kost bij toetreding aan het collectieve installatie is daarom niet ondenkbaar en kan door de AV beslist worden.

FAQ’s ivm DE INSTALLATIE

"Tegen 2029 alle nieuwe auto’s elektrisch", maar zullen we die wel allemaal kunnen of mogen opladen?

Bij de installatie van een of meerdere laadpunten zijn de locatie van het laad­punt, de constructie van het gebouw en de complexiteit van de (elektro-)technische installatie belangrijk. Belangrijk is de netbeheerder tijdig te betrekken in dit verhaal met relevante info zoals aantal parkeerplekken én ingeschatte parkeertijd.

In veel parkeergarages lopen kabels via zogenaamde kabelgoten die aan het plafond hangen. Wanneer het laad­punt vlakbij de meterkast kan worden geplaatst en de bekabeling door een dergelijke kabelgoot geleid kan worden, zijn de installatiekosten beperkt. Deze kosten stijgen wanneer het niet mogelijk is om de kabels van het laadpunt door de kabelgoot te leiden, of wanneer de afstand tussen het laadpunt en de meterkast groter wordt.

Opgelet: laadkabels kunnen storingen veroorzaken bij telefoon- en internetkabels. Beter een voorgeschreven afstand bewaren.

• Is de aanwezige capaciteit toereikend? Hoe wordt dit berekend? Quid indien niet toereikend? Bekijk de mogelijkheid met de netbeheerder (Fluvius) om een 230V/400V-checker online te plaatsen. De aanpassingen aan de aansluiting gaan altijd via een offerteaanvraag.
• Quid met de kostprijs? Best een voorafgaandelijke studie laten opmaken door de energieleverancier van het gebouw.
• Kunnen alle auto’s die bvb gelijktijdig ’s nachts moeten opladen wel degelijk bediend worden? De netbeheerder gaat uit van 11 kW per laadplek, gecorrigeerd met een gelijktijdigheid van 0,5 indien de bewoners er typisch > 5u geparkeerd staan, en een gelijktijdigheid van 0,25 indien de bewoners er < 5u blijven.

Is een veto mogelijk?

Bij de installatie van een privatieve laadpaal, met alle kosten voor de installerende eigenaar is geen individueel veto mogelijk; conform artikel 3.82 BW kan enkel de VME verzet aantekenen (zie hieronder). Maar opgelet: de informatieprocedure van de wet op de mede-eigendom (artikel 3.82 BW) alsook de richtlijnen m.b.t. de brandveiligheid dienen stip nageleefd te worden. Dit zou systematisch door de installateur van laadpalen moeten gecontroleerd worden vooraleer over te gaan naar de installatie van een laadpunt in een ondergrondse gemeenschappelijke garage.

Bij de installatie van een gemeenschappelijk systeem voor iedereen toegankelijk, is de wettelijke vereiste meerderheid van 2/3de van de aanwezige en vertegenwoordigde mede-eigenaars op de AV. Let op : een benadeelde mede-eigenaar kan zich dan binnen de 4 maanden wenden tot de Vrederechter (Art. 3.92-§3 NBW).

Wet op de mede-eigendom

Art. 3.82 Veranderingswerken (Art. 577-2-§10 OBW)

§2. Bovendien hebben individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren het wettelijke en kosteloze recht om kabels, leidingen en bijhorende faciliteiten in of op de gemene delen aan te leggen, te onderhouden of te hernieuwen, in de mate dat deze werken tot doel hebben om de infrastructuur voor de eigenaar of eige­naars en gebruikers van de betrokken private delen op het vlak van energie, water of telecommunicatie te optimaliseren en in de mate dat de andere individuele mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereni­ging van mede-eigenaars, hiervan geen financiële lasten moeten dragen. Degene die voor eigen rekening deze infrastructuur heeft aangelegd, blijft eigenaar van deze infrastructuur die zich in de gemeenschappelijke delen bevindt.

Daartoe zendt de individuele mede-eigenaar of de operator minstens twee maanden voorafgaand aan de aanvang van de werken aan alle mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, aan deze laatste per aange­tekende zending waarin het adres van de afzender is vermeld, een beschrijving van de voorgenomen wer­ken en een rechtvaardiging van de optimalisatie van de voorgenomen infrastructuur. De mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars kunnen beslissen om zelf werken ter optimalisatie van de infrastructuur uit te voeren, in welk geval zij op de in dit lid vermelde wijze de andere mede-eigenaars en de operator op de hoogte moeten brengen van hun voornemens. Deze werken nemen een aanvang bin­nen zes maanden na ontvangst van hun aangetekende zending.

Op straffe van verval van hun rechten, moeten de mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars binnen twee maanden na de ontvangst van deze aangetekende zending verzet aante­kenen tegen de voorgenomen werken via een aangetekende zending aan de afzender en dit op grond van een rechtmatig belang. Een rechtmatig belang doet zich voor in volgende situaties:

• er bevindt zich reeds dergelijke infrastructuur in de betrokken gemeenschappelijke delen in het gebouw, of;
• de infrastructuur of de werken tot realisatie ervan veroorzaken belangrijke schade op het vlak van het uit­zicht van het gebouw of de gemeenschappelijke delen, het gebruik van de gemeenschappelijke delen, de hygiëne of de veiligheid ervan, of;
• geen optimalisatie van de infrastructuur resulteert uit de voorziene werken of de voorziene werken verzwa­ren de financiële lasten van andere mede-eigenaars of gebruikers.

Degene die deze infrastructuur aanlegt, onderhoudt of vernieuwt, verbindt zich ertoe om de werken uit te voe­ren op de wijze die de minste hinder veroorzaakt aan de bewoners en hierover met de andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, met hem te goeder trouw te overleggen. De mede-eigenaars, de be­woners of, indien er een syndicus is deze laatste, kunnen te allen tijde de werken opvolgen en hierover informatie opvragen bij de betrokken mede-eigenaar of nutsoperator.

ENKELE BELANGRIJKE DOCUMENTEN INZAKE BRANDVEILIGHEID

• Voorpublicatie van KB Basisnormen voor de Preventie van Brand en Ontploffing waaraan de gebouwen moeten voldoen (zal in juni 2022 gepubliceerd worden in KB).
• Regel Goed Vakmanschap: Opgesteld door experten van FireForum i.s.m. brandweerzones, experten AREI, … ten behoeve van inschatten risico’s elektrische voertuigen in parkings en het nemen van adequate maatregelen.
• Ontwerp KB tot invoeging hoofdstuk 7.22 van Boek 1 (AREI/ RGIE) en …: Er is een nieuwe versie van het AREI/RGIE op komst met een specifiek hoofdstuk dat zal focussen op het laden van elektrische voertuigen (bv. verplichting voor spanningsonderbreker/noodstop in parkeergarage etc.).

Met de medewerking van Brussel Leefmilieu.

FACILITATOR LAADINFRASTRUCTUUR VOOR DE REGIO BRUSSEL

Hebt u vragen over laadpalen als het gaat om veiligheid, toepasselijke regelgeving, installatiekosten of aansluiting op het netwerk? Particulier of bedrijf, voortaan kunt u een beroep doen op de facilitator laadinfrastructuur! Hij zal al uw vragen beantwoorden en u in sommige gevallen zelfs gratis begeleiding op maat bieden.

Doelstelling?

De facilitator biedt bedrijven en particulieren die daarom verzoeken gratis individuele begeleiding bij de installatie van laadpalen voor elektrische voertuigen. Doel: bijdragen aan een versnelde invoering van laadinfrastructuur buiten de weg.

Deze dienst is bedoeld als aanvulling op andere reeds door het Gewest aangeboden facilitators, met name de facilitator Mobility Coachopent een nieuw venster, die actief is in de modal shift van particulieren, de facilitator Mobility & Fleet, die de verbetering van het mobiliteitsbeheer en de elektrificatie van het wagenpark van bedrijven en overheidsinstanties ondersteunt, en ten slotte de facilitator ‘Cobrace’, die onder meer aanvragers van milieuvergunningen kan informeren over de mogelijkheid om hun ‘bedrijfsparkeerplaatsen’ openbaar te maken of ter beschikking te stellen van omwonenden.

Voor wie?

De facilitator kan worden gecontacteerd door particulieren, bedrijven of organisaties met een vraag over het opladen van elektrische voertuigen.

Hoe doet u een beroep op de facilitator?

Wilt u begeleid worden door de facilitator of gewoon een vraag stellen? Neem contact met hem op via dit e-mailadres: facilitator.laadinfra@leefmilieu.brussels

De steun van de facilitator laadinfrastructuur is een volledig gratis dienst van Leefmilieu Brussel.

De rol van facilitator wordt opgenomen door Sweco en The New Drive (deze adviesbureau’s kunnen hun expertise inzetten voor partijen buiten het Brussels Gewest).

https://www.swecobelgium.be/onze-diensten/mobiliteit-en-infrastructuur/

https://www.thenewdrive.be/

INFO

UVS (Unie van Syndici)

info@unievansyndici.be

Leefmilieu Brussel

Facilitator laadinfrastructuur