Un syndic ne doit pas hésiter à prendre des “mesures conservatoires” p.ex. face à des dégâts des eaux ou de tempête. Un récent jugement met une fois de plus en exergue ce que risque un syndic qui n’agit pas en temps opportun.
Que s’était-il passé ?
Dans un immeuble à appartements, on avait constaté un problème d’infiltrations d’eau aux terrasses. Du fait d’une absence de voies d’évacuation, l’eau restait stagner sur les terrasses, s’infiltrait lentement et s’insinuait finalement dans les plafonds des appartements. Les faits s’étaient produits à la fin décembre 2000. Se fondant sur le rapport d’un expert, la compagnie d’assurances avait décidé de ne pas intervenir. Finalement, les travaux nécessaires avaient été exécutés en octobre 2001, mais entre-temps, un locataire avait rompu son contrat de bail en raison de ces problèmes d’humidité persistants. Le bailleur s’était alors adressé au syndic et lui avait demandé réparation de son préjudice. D’après lui, son locataire n’aurait jamais résilié son bail si lui, le syndic, était intervenu plus vite.
A-t-il manqué à ses obligations ?
Le juge saisi du litige a constaté que les problèmes d’humidité survenus dans les appartements provenaient des problèmes d’humidité qui affectaient les parties communes (les terrasses).
Le syndic a manqué à ses obligations.
En l’espèce, il aurait dû prendre immédiatement des mesures pour éviter que la situation n’empire. Or, les problèmes n’ont été résolus que près d’un an après les faits.
Une mauvaise excuse.
Le syndic faisait valoir qu’il n’était pas juriste et n’avait donc pas une connaissance suffisante de la législation en vigueur. Réponse du juge : comme il avait accepté son mandat et que celui-ci était rémunéré, il lui incombait de connaître l’étendue de sa tâche.
Payez maintenant…
Finalement, le juge a condamnéle syndic à payer une indemnité de 2600 € au bailleur qui l’avait saisi du litige (Juge de paix du 4e cantonde Bruges, 7 mars 2002).
Il ne doit pas rester les bras ballants…
Cette décision est correcte et montre une fois de plus l’importance du rôle du syndic quand un problème se produit. A lui de prendre des “mesures conservatoires”.
Quelles mesures ?
Tous travaux ou réparations “urgentes ou nécessaires”. Ces mesures, il les prend sans avoir besoin de l’accord préalable des copropriétaires (art. 577-8 § 4 C. Civ.).
Et qui paie ?
Que peut faire l’assemblée générale des copropriétaires après coup si elle n’avalise pas les mesures conservatoires du syndic ?
Attention !
Jamais mettre à sa charge le coût des mesures qu’il a ainsi prises. Légalement, le syndic est en effet habilité à agir pour le compte de l’association des copropriétaires, qui auront de ce fait toujours à payer la note.
Démettre le syndic.
Si l’association des copropriétaires estime qu’il n’existait p.ex. aucun motif justifiant une réparation aussi urgente, elle peut décider à tout moment de démettre le syndic de ses fonctions. Par ailleurs, elle peut aussi invoquer sa responsabilité et lui réclamer un dédommagement en réparation de son éventuelle faute de gestion.
Conseil.
Si les mesures conservatoires à prendre sont très importantes, le syndic peut toujours convoquer une assemblée générale extraordinaire et lui demander son approbation avant d’agir, s’il en a encore le temps du moins…
En résumé:
Un syndic a été condamné à payer une forte indemnité, car il était resté trop longtemps inactif face à des infiltrations aux terrasses d’un immeuble à appartements. Il lui incombe toujours de prendre en temps voulu les mesures conservatoires qui s’imposent, même sans l’accord des copropriétaires.
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