Een syndicus moet bij bv. water- of stormschade niet aarzelen en “bewarende maatregelen” nemen. Een recent vonnis toont nog eens haarfijn wat de gevolgen kunnen zijn als de syndicus niet tijdig optreedt.
Wat was er gebeurd ?
In een appartementsgebouw was er een probleem van waterinsijpeling op de terrassen. Door een gebrek aan afvoermogelijkheden op de terrassen bleef het water stilstaan, sijpelde langzaam door en drong uiteindelijk in de plafonds van de appartementen. De feiten speelden zich af eind december 2000. De verzekeringsmaatschappij besliste op basis van het verslag van de expert om niet tussen te komen. Uiteindelijk werden de nodige werken uitgevoerd in oktober 2001. Ondertussen was er een huurder die zijn huurovereenkomst verbrak vanwege de aanslepende vochtproblemen. De verhuurder richtte zich vervolgens tot de syndicus en eiste schadevergoeding van deze. Volgens de verhuurder had zijn huurder nooit de huur opgezegd als de syndicus vlugger was opgetreden.
Is de syndicus in gebreke gebleven ?
De rechter stelde vast dat de vochtproblemen op de appartementen hun oorzaak vonden in de vochtproblemen van de gemeenschappelijke delen, met name de terrassen.
Syndicus schoot tekort.
Dit betekent dat in deze zaak de syndicus onmiddellijk maatregelen had moeten nemen om erger te voorkomen. Pas bijna een jaar na de feiten werd het euvel verholpen.
Flauw excuus.
De syndicus stelde nog dat hij geen jurist is en de geldende wetgeving onvoldoende kende. Aangezien de syndicus zijn mandaat aanvaardde en hiervoor een vergoeding ontving, moest hij weten wat zijn taak inhield, aldus de rechter.
Betalen...
Uiteindelijk werd de syndicus door de rechter veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding van € 2 600 aan de verhuurder die de zaak inleidde. (Vrederechter 4de Kanton Brugge, 7 maart 2002).
Syndicus moet uit zijn pijp komen...
Deze uitspraak is correct en wijst nog eens op de belangrijke taak van de syndicus als er zich een probleem voordoet. Een syndicus moet “bewarende maatregelen” nemen.
Bewarende maatregelen.
Dit zijn werken of herstellingen die “dringend of noodzakelijk” zijn. Deze maatregelen moet hij nemen zonder dat de voorafgaandelijke toestemming van de mede-eigenaars nodig is (art. 577.8 §4 Burg. W.).
Wie betaalt het feest ?
Wat kan de “algemene vergadering van mede-eigenaars” eigenlijk achteraf ondernemen als ze het niet eens is met de genomen “bewarende maatregelen” ?
Let op !
De kosten die voortkomen uit deze bewarende maatregelen kunnen, na discussie, nooit ten laste gelegd worden van de syndicus zelf. Hij mag wettelijk gezien optreden voor de vereniging van mede-eigenaars. Het zullen dus de mede-eigenaars zijn die steeds de rekening betalen.
Ontslag.
Was er volgens de vereniging van mede- eigenaars bv. helemaal geen reden om zo dringend een herstelling uit te voeren, dan kunnen zij de syndicus wel op élk ogenblik ontslaan. Vervolgens kan de vereniging van mede-eigenaars de syndicus aansprakelijk stellen (en schadevergoeding eisen) wegens een bestuursfout.
Tip.
Bij belangrijke bewarende maatregelen kan de syndicus steeds een “buitengewone algemene vergadering” samenroepen en de goedkeuring vragen vóór hij handelt, als hier nog de tijd voor is...
In het kort:
Een rechter legde een syndicus een forse schadevergoeding op omdat hij de waterinsijpeling op terrassen te lang ongemoeid liet met grote schade als gevolg. Neem als syndicus tijdig de nodige “bewarende maatregelen”. Dit kan zonder instemming van de mede-eigenaars.
INFO
Tips & Advies Ondernemingsdatabank (Indicator, Leuven)