SITUATION
I. Différents changements de situation
Dans la vie du syndic d’une association de copropriétaires, divers changements de situation peuvent se produire. Il peut :
- transférer son autorité avec l’autorisation de l’assemblée générale et uniquement pour une durée limitée ou à des fins déterminées: art. 577-8 § 5 C.civ.;
- être révoqué par l'assemblée générale: article 577-8 § 6 initio C.civ.;
- être assisté d'un syndic provisoire à la demande de l›assemblée générale: article 577 § 6 in fine C.civ.;
- être remplacé par un syndic provisoire sur décision du juge: article 577-8 § 7 C.civ.;
- être remplacé par un administrateur provisoire sur décision du juge: article 577-9 § 1/1 C.civ.;
- résilier le contrat conformément aux clauses contractuelles d’application: art. 577-4 § 2, 2 ° C.civ.;
- voir la convention annulée par le tribunal: art. 577-9 § 2 C.civ..
II. Transfert volontaire de son cabinet
Dans certaines circonstances, le syndic peut transférer volontairement son cabinet à un tiers s’étant porté candidat à la reprise de son portefeuille. Deux situations différentes sont envisageables.
A. Entreprise individuelle
Un syndic peut, à titre principal, mener ses activités sous la forme d’une entreprise individuelle. L’entreprise individuelle est la forme d’entreprise la plus courante. Il s’agit d’une entreprise dont une seule personne est propriétaire; cette dernière agit en tant que personne physique pour son propre compte dans la conduite de ses affaires et a une responsabilité illimitée. Le terme entreprise individuelle n’empêche pas l’entrepreneur d’employer du personnel. Lorsqu’un syndic transfère son bureau en tant qu’entreprise individuelle, la personne physique agira à titre de vendeur du portefeuille du syndic.
B. Société
Un syndic peut également exercer ses activités sous la forme d’une entreprise
La société est une forme d’entreprise à un ou plusieurs actionnaires dans laquelle certaines activités sont exercées pour le compte de la personne morale dans le but d’obtenir des bénéfices matériels.
Lorsqu’un syndic exerce la gestion d’immeuble dans le cadre d’une société et qu’il souhaite transférer son activité, deux options sont ouvertes, à savoir la vente d’actions ou la vente d’actifs.
i. Vente d’actions
Dans le cas de la vente d’actions (share deal), les actionnaires sont vendeurs de leurs actions dans la société et la société entière est transférée avec tous ses droits et obligations, y compris les risques liés à la société. Dans ce cas, les actionnaires reçoivent le prix d’acquisition en totalité nette.
Après le transfert des actions, les activités commerciales se poursuivront sous la même entité juridique qu’avant le transfert. Le numéro d’entreprise est conservé, les contrats se poursuivent.
ii. Vente d’actifs (fonds de commerce)
Dans le cas d’un transfert d’actifs (asset deal), en revanche, la société est le vendeur de parties spécifiques de la société, par exemple uniquement le fonds de commerce, composé du portefeuille du syndic, et la transaction est limitée à cette partie spécifique uniquement.
Ce qui n’est pas vendu reste la propriété de la société vendeuse. Parce que la société est le vendeur du fonds de commerce, l’actionnaire ne reçoit rien.
Au contraire, la société inscrira le produit de la vente dans ses comptes et paiera l’impôt sur les sociétés ordinaire sur tout gain en capital réalisé (la différence entre le prix reçu et la valeur comptable de l’actif vendu).
III. Premier point d’attention lors de la prise de contrôle: informer en profondeur sur les droits de propriété
La personne qui souhaite reprendre le portefeuille d’un syndic doit demander au cédant de lui fournir à l’avance tous les détails de la personne qui détient les droits de propriété du portefeuille.
Après tout, le début de la reprise commence ici et doit être soigneusement préparé.
Astuces UDS
Point d'attention avant de prendre une décision : la vente d'actions n'est pas imposable. Toutefois, la vente du portefeuille ou d'une partie de celui-ci est soumise à l'impôt sur les sociétés au taux général de 25% et 20% applicable en 2020.
INFO
Dhr Roland Timmermans
Avocat et rédacteur en chef de la Revue copropriété et droit immobilier