SITUERING
I. Verschillende positieveranderingen
In het leven van de syndicus van een vereniging van medeeigenaars kunnen zich verschillende positieveranderingen voordoen. Hij kan:
- zijn bevoegdheid overdragen met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden: art. 577-8 § 5 BW;
- door de algemene vergadering worden ontslagen: artikel 577-8 § 6 initio BW;
- op verzoek van de algemene vergadering worden bijgestaan door een voorlopige syndicus: artikel 577 § 6 in fine BW;
- door de rechter worden vervangen door een voorlopig syndicus: artikel 577-8 § 7 BW;
- door de rechter worden vervangen door een voorlopig bewindsvoerder: artikel 577-9 § 1/1 BW;
- de overeenkomst opzeggen volgens de nadere regels van zijn contract: art. 577-4 § 2 , 2° BW;
- de overeenkomst vernietigd zien door de rechtbank: art. 577-9 § 2 BW.
II. Vrijwillige overdracht van kantoor
Naar omstandigheden kan het voorkomen dat de syndicus vrijwillig zijn kantoor overdraagt of een derde zich meldt om als kandidaat zijn kantoor over te nemen. Daarbij zijn twee verschillende situaties denkbaar.
A. Eenmanszaak
Een syndicus kan op de eerste plaats zijn bedrijvigheid voeren onder de vorm van een eenmanszaak. De eenmanszaak is de meest voorkomende ondernemingsvorm. Het is een bedrijf waar slechts één persoon eigenaar is welke bij de bedrijfsvoering handelt als natuurlijk persoon voor eigen rekening en die onbeperkt aansprakelijk is. De term eenmanszaak verhindert niet dat de ondernemer personeel in dienst heeft. Wanneer een syndicus zijn kantoor als eenmanszaak overdraagt, dan zal de fysische persoon als verkoper van de syndicusportefeuille optreden.
B. Vennootschap
Een syndicus kan zijn bedrijvigheid ook onderbrengen in een vennootschap.
De vennootschap is een ondernemingsvorm met een of meer aandeelhouders waarbij voor rekening van de rechtspersoon bepaalde activiteiten worden verricht met als doel daaruit materiële vermogensvoordelen te halen.
Wanneer een syndicus zijn syndicaal beheer heeft ondergebracht in een vennootschap en de syndicusportefeuille wordt overgedragen, dan staan twee opties open, meer bepaald de verkoop van aandelen of de verkoop van activa.
i. Verkoop van aandelen
In het geval van de verkoop van aandelen ( share deal ) zijn de aandeelhouders de verkoper van hun aandelen in de vennootschap en wordt de hele vennootschap overgedragen met alle haar rechten en plichten, dus ook met de risico’s die aan de vennootschap kleven. De aandeelhouders krijgen in dit geval de overnameprijs volledig netto in handen.
Na de overdracht van de aandelen blijven de bedrijfsactiviteiten verder lopen onder net dezelfde rechtspersoon als voor de overdracht. Het ondernemingsnummer blijft behouden, de contracten verder doorlopen.
ii. Verkoop van activa (handelsfonds)
Bij een overdracht van activa (asset deal) is de vennootschap daarentegen de verkoper van welbepaalde onderdelen van het bedrijf, bijvoorbeeld uitsluitend het handelsfonds, bestaande uit de syndicusportefeuille, en blijft de transactie beperkt enkel tot dat specifieke onderdeel.
Wat niet verkocht is, blijft verder eigendom van de verkopende vennootschap. Doordat de vennootschap de verkoper is van het handelsfonds ontvangen de aandeelhouder niets.
De vennootschap zal integendeel de opbrengst van de verkoop in haar boekhouding opnemen en op de eventueel gerealiseerde meerwaarde (het verschil tussen de ontvangen prijs en de boekwaarde van het verkochte actiefbestanddeel) gewone vennootschapsbelasting betalen.
III. Eerste aandachtspunt bij overname: grondig informeren over de eigendomsrechten
De persoon, die een syndicusportefeuille wenst over te nemen, moet zich door de overdrager vooraf alle gegevens laten voorleggen betreffende de persoon die de eigendomsrechten op de portefeuille bezit.
De start van de overname begint immers hier en moet grondig worden voorbereid. Wordt vervolgd.
Tip UVS
Aandachtspunt vooraleer een beslissing te nemen: de verkoop van aandelen is niet belastbaar. De verkoop van de portefeuille of een deel ervan is echter onderworpen aan vennootschapsbelasting tegen het in 2020 geldende algemene tarief van 25% en 20%.
INFO
Dhr Roland Timmermans
Advocaat en Hoofdredacteur
Tijdschrift Appartementsrecht