La vie en collectivité

Une évaluation de la réforme législative relative à la copropriét

La nouvelle loi sur la copropriété simplifie la vie en collectivité dans les immeubles à appartements. Les copropriétaires peuvent plus aisément prendre des décisions relatives, notamment, à la démolition et la reconstruction de l’immeuble. Toutefois, la question est de savoir si cette nouvelle loi engendrera un renouvellement accru des immeubles à appartements.

La Belgique devient de plus en plus un pays d’appartements. Depuis 2003, le nombre de permis octroyés pour des immeubles à appartements dépasse systématiquement celui des maisons unifamiliales. Selon les statistiques fournies par Statbel, les appartements représentaient en 2018 61% des unités d’habitation faisant l’objet d’un permis. L’augmentation du nombre d’habitants et de propriétaires d’appartements signifie qu’un plus grand nombre de belges sont confrontés à la loi sur la copropriété, qui règle la gestion des parties communes dans l’immeuble (toit, escaliers, ascenseur). Au début de cette année, une réforme importante de la loi est entrée en vigueur. Celleci permet à l’association des copropriétaires de prendre des décisions plus aisément.

LES ADAPTATIONS EN UN CLIN D’OEIL

La première loi dédiée totalement à la copropriété date de 1994. Quelques révisions ont ensuite été introduites. “Il ne s’agit donc pas d’un droit si ancien”, remarque le Ministre de la Justice Koen Geens. “Ce n’est pas que la loi précédente était mauvaise, mais elle contenait des éléments qui rendaient parfois problématique la vie en collectivité dans les immeubles à appartements. Cette réforme a donc permis de les résoudre.”

Le Ministre présente quatre améliorations majeures. La première est une flexibilité accrue. La loi réformée assouplit les majorités qualifiées dans les assemblées générales des copropriétaires. Il est dès lors possible de voter à la majorité des deux tiers les travaux à exécuter dans les parties communes. Auparavant, trois quarts des copropriétaires devaient marquer leur accord à ce propos. De même, une majorité absolue suffit désormais en ce qui concerne des travaux obligatoires. En outre, l’introduction du statut d’administrateur provisoire en cas de blocage dans la prise de décision d’une association de copropriétaires fait également partie du volet de flexibilisation.

La deuxième nouveauté est l’efficacité accrue dans la gestion de copropriété. Le règlement de copropriété se voit réduit au profit d’un règlement d’ordre interne au formalisme plus léger. En effet, une modification des normes relatives à l’assemblée générale par exemple ne requiert plus d’acte notarié. La nouvelle loi prévoit également la création d’un fonds de réserve obligatoire.

La troisième nouveauté vise un nouvel équilibre des droits et obligations des personnes concernées. La nouveauté la plus remarquable est l’introduction du principe ‘décideurs-payeurs’. C’est ainsi qu’en cas de renouvellement de l’ascenseur, par exemple, seuls les copropriétaires payant pour l’utilisation de l’ascenseur seront amenés à voter sur ce point.. Dans ce cas, les habitants du rez-de-chaussée (s’ils ne payent pas pour l’ascenseur) s’abstiendront de voter.

Enfin, la nouvelle loi se charge d’éclaircir certains points. Elle établit expressément que seul le juge de paix est compétent pour les litiges concernant les copropriétés forcées.

Le Ministre de la Justice Koen Geens (CD&V) est satisfait du résultat et déclare avoir reçu des réactions positives. “En particulier, au sujet de la modification permettant que l’association des copropriétaires puisse décider sans unanimité à propos de la destruction d’un immeuble et de sa reconstruction. L’exigence d’unanimité bloquait de nombreux dossiers”. En effet, la loi réformée permet de voter la démolition et la reconstruction de l’immeuble à la majorité des quatre cinquièmes des voix des copropriétaires. De vieux immeubles peuvent ainsi être plus vite remplacés par un bâtiment neuf et performant. Toutefois, le promoteur Bart Versluys, un des grands défenseurs d’un tel assouplissement, est déçu. Dans une interview accordée au guide immobilier Trends, il explique que “tous les éléments forts du projet ont été retirés. L’immeuble doit être sur le point de s’effondrer pour pouvoir être détruit. De cette manière, nous ne pourrons pas procéder à la modernisation nécessaire de notre patrimoine immobilier.”

Bart Versluys se réfère aux conditions supplémentaires de la loi. La décision à la majorité des quatre cinquièmes de la destruction et de la reconstruction complète de l’immeuble peut uniquement se prendre “pour des raisons d’hygiène ou de sécurité, ou en cas de prix excessif pour l’adaptation de l’immeuble aux dispositions légales”.

Le Ministre Geens considère le texte de loi comme un compromis honorable entre le droit de propriété individuelle et l’intérêt général. “A un certain moment, il convient de faire des compromis. Les avancées sont souvent moins rapides que ce que l’on souhaite… Le progrès est en marche mais pas au pas de course.”

FREIN AUX INVESTISSEMENTS PARTIELS

Rik Missault, co-CEO du promoteur ION à Waregem, est satisfait du frein établi par la loi de 2018 en matière d’achats ‘partiels’. “Certaines personnes physiques ou morales achètent un ou plusieurs lots dans un immeuble à appartements afin de bloquer les décisions de l’assemblée générale”.

Selon Rik Missault, cette stratégie freinait le renouvellement urbain. La plupart des immeubles à appartements appartiennent en effet à différents copropriétaires. La valeur ajoutée principale d’un promoteur réside dans la réunion de plusieurs propriétés. “Le promoteur prend le risque d’acheter tel ou tel immeuble, partie par partie, en vue de sa destruction complète et de sa reconstruction. Toutefois, si une partie fait défaut, un problème se pose. Grâce à la loi réformée, un opposant à la démolition est à présent contraint de rassembler 20% des voix, ce qui rend la pratique des investisseurs partiels bien moins attrayante.” En outre, Rik Missault reproche les conditions liées à l’abandon du requis d’unanimité : “La loi établit un prix exorbitant. Si vous souhaitez adapter les prestations énergétiques d’un vieil immeuble à appartements à celles d’une nouvelle construction, cela devient en effet extrêmement cher. Dans ce cas, il vaut mieux procéder à sa destruction et reconstruction. Mais est-ce là le but de la loi ? Et qui en décide ? Probablement le juge de paix. Vu la définition vague dont ces conditions font l’objet, les parties risquent d’ailleurs de se retrouver souvent en justice.

La réforme de l’élément-clé de la loi représente-telle alors une mesure inutile ? “Il me semble que le terme est exagéré”, explique Ludo Ockier, avocat dans le secteur immobilier. “Le fait que la loi réformée permette la démolition d’un immeuble sur la base d’une décision prise à la majorité qualifiée est réellement révolutionnaire. Toutefois, j’ai mes doutes quant à la réalisation pratique. Dans combien d’immeubles ces conditions seront-elles remplies ?”

LES OBJECTIFS CLIMATIQUES

Selon Ludo Ockier, il faudra voir comment la jurisprudence gèrera les conditions et principes de la loi réformée. En outre, elle n’apporte pas beaucoup de solutions contre les efforts de ralentissement des copropriétaire récalcitrants, explique l’avocat.

“Il est, bien sûr, important que chaque citoyen ait accès à la justice. Toutefois, cette procédure sera plus lente. En effet, tout copropriétaire, en désaccord avec une décision de l’assemblée générale, peut entamer une procédure auprès du juge de paix. Il peut, ensuite, faire appel au tribunal de première instance et, finalement, peut aller en cassation. L’ensemble de la procédure peut durer trois à quatre ans.”

Ce qui est loin d’être réconfortant au moment où notre patrimoine immobilier doit être plus performant au niveau énergétique afin d’atteindre les objectifs climatiques. A cet effet, un prochain assouplissement de la procédure décisionnelle n’est-il pas souhaitable ? “Nous pouvons probablement aller plus loin”, répond le ministre Geens. “Je souhaite toutefois indiquer que l’assouplissement ne se limite pas au scénario de démolition et de reconstruction. Une des raisons pour lesquelles nous avons réduit les majorités est précisément pour permettre les travaux d’isolation dans les parties communes.” Rik Missault maintient que la destruction d’anciens immeubles à appartements est cruciale pour atteindre les objectifs climatiques. “La propriété fragmentée dans notre pays représente un goulet d’étranglement. Nous devrons trouver une solution pour pouvoir remplacer rapidement ces anciens immeubles par de nouvelles constructions. En ce qui concerne les constructions neuves, le niveau E30 devient la norme – niveau inatteignable dans le cas de rénovations. Effectivement, dans le cas de rénovations approfondies, le niveau atteint est, tout au plus, le niveau E150.”

Selon Rik Missault, la bonne nouvelle est que le renouvellement du patrimoine immobilier s’intègre également dans le concept du Betonstop. “Les principales émissions proviennent des grands immeubles urbains et périphériques. La construction, en ces endroits, d’immeubles neufs présentant une densité supérieure ne requiert donc pas de nouveaux espaces. Par conséquent, le Betonstop augmente l’urgence d’aborder sérieusement le problème des immeubles à appartements anciens.”

Katelijne D’Hauwers, directrice de l’association représentative Propriétaires Réunis, estime que l’assouplissement du processus décisionnel dans l’assemblée générale au sujet de la rénovation des immeubles à appartements représente l’avancée la plus importante. “Le nombre d’anciens immeubles à appartements ne fait qu’augmenter. Afin de garantir la qualité de logement, la sécurité des habitants, et atteindre les objectifs climatiques, les travaux de modernisation ne peuvent plus être différés.” Selon elle, les nouvelles dispositions en matière de constitution du fonds de réserve sont regrettables. “Nous sommes en faveur d’un fonds de réserve obligatoire qui favoriserait l’équilibre financier et le pouvoir décisionnel de l’association des copropriétaires. La fragmentation des montants dans le temps permet d’éviter un scénario où les copropriétaires devraient subitement payer un montant astronomique. Toutefois, la loi réformée établit un montant annuel trop bas. Concrètement, il s’agit d’un minimum de 5% des charges communes ordinaires de l’exercice de l’année comptable précédente. Vu les travaux attendus, principalement dans les anciens immeubles, ce montant minimum se révèle insuffisant. En outre, la loi prévoit un opt-out, ce qui signifie que l’assemblée générale peut décider, à la majorité des quatre cinquièmes des voix, de ne pas constituer le capital de réserve obligatoire. Ce qui est regrettable, car l’inégalité des capacités financières des copropriétaires représente un des principaux écueils dans la bonne gestion de l’immeuble.

“Pour nous, la réforme majeure est l’introduction du principe des ‘décideurs-payeurs’, explique Stefaan Leliaert, administrateur de De Syndic et président de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI). “Ce principe est bien plus logique et le processus décisionnel durant une assemblée générale se déroule plus harmonieusement.” La nouvelle règlementation relative à la création d’un fonds de réserve nous parait également une amélioration importante. Dans les immeubles où, auparavant, il n’était pas possible de créer un fonds de réserve, cela sera dorénavant possible.”

Par contre, Stefaan Leliaert est moins enthousiaste au sujet des dispositions prévoyant la réduction des clauses des statuts de l’immeuble. “Le rôle principal du règlement d’ordre interne est de faciliter les accords, car il ne faut dorénavant plus passer systématiquement chez le notaire. Nous craignons, toutefois, que cette nouvelle disposition mène à la confusion. 

Par exemple, où un nouveau propriétaire trouvera-til l’information exacte ? Le règlement de copropriété qu’il reçoit du notaire est peut-être dépassé vu l’introduction, entretemps, de clauses modifiées par le règlement d’ordre interne. Nous regrettons également que la nouvelle loi n’ai rien introduit au sujet de la digitalisation. Il existe pourtant de nombreuses solutions digitales permettant des prises de décisions plus rapides et efficaces. C’est un des points que nous souhaiterons aborder avec le nouveau ministre après les élections.” Décisionnel durant une assemblée générale se déroule plus harmonieusement.” La nouvelle règlementation relative à la création d’un fonds de réserve nous parait également une amélioration importante. Dans les immeubles où, auparavant, il n’était pas possible de créer un fonds de réserve, cela sera dorénavant possible.” Par contre, Stefaan Leliaert est moins enthousiaste au sujet des dispositions prévoyant la réduction des clauses des statuts de l’immeuble. “Le rôle principal du règlement d’ordre interne est de faciliter les accords, car il ne faut dorénavant plus passer systématiquement chez le notaire. Nous craignons, toutefois, que cette nouvelle disposition mène à la confusion. Par exemple, où un nouveau propriétaire trouvera-til l’information exacte ? Le règlement de copropriété qu’il reçoit du notaire est peut-être dépassé vu l’introduction, entretemps, de clauses modifiées par le règlement d’ordre interne. Nous regrettons également que la nouvelle loi n’ai rien introduit au sujet de la digitalisation. Il existe pourtant de nombreuses solutions digitales permettant des prises de décisions plus rapides et efficaces. C’est un des points que nous souhaiterons aborder avec le nouveau ministre après les élections.”

Extrait de Trends Magazine, 02/05/2019 par Laurenz Verledens

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