Wie is aansprakelijk? De syndicus of de VME? De paradox van artikel 3.89-§6

Veel syndici kennen deze situatie; een punt wordt op de agenda van de komende AV geplaatst in het kader van een nieuwe norm of een wettelijk opgelegd modernisatiewerk. Wat als de AV tegenstemt en wat als de vereiste meerderheid niet bereikt wordt? Wat als door de samenstelling van de AV en een patstelling ontstaat en een “ja” stemming onmogelijk wordt?

Staat de AV boven de wet?

Wanneer de eigenaar van een eengezinswoning ervoor kiest om zich niet aan de wet te houden, riskeert hij een boete. Hij gedraagt zich zeker niet als een goede huisvader maar het is immers zijn keuze, zijn vrijheid. Uiteindelijk zal hij alleen de verantwoordelijkheid ervan dragen en zelf de eventuele kosten van de boetes betalen die daarmee gepaard gaan.

Maar wanneer een VME ervoor kiest tijdens de AV, om de wet niet na te leven, dan wordt de syndicus, die conform zijn wettelijke taken "de besluiten van de AV moet uitvoeren", in zijn hoedanigheid van beheerder noodgedwongen en onvrijwillig verplicht een bepaalde wettelijke verplichting niet te respecteren … De syndicus bevindt zich dan ook in een precaire positie want hij kan bijvoorbeeld door nieuwe medeeigenaars verweten worden dat hij de wet niet heeft gerespecteerd… Om nog maar te zwijgen over de mogelijke tuchtrechtelijke procedures die zonder verjaring op oude feiten betrekking kunnen hebben.

Bovendien, in de veronderstelling dat de syndicus (buiten de genomen beslissing van de AV om) het initiatief zou nemen om de wet toch na te leven, quid met de fondsenwerving om een maatregel te implementeren die niet gestemd werd door de AV? Logischerwijs, zonder de nodige fondsen worden er geen werken uitgevoerd. En zelfs als het geld op de rekening of het reservefonds zou staan, hoe kan de syndicus dan rechtvaardigen dat hij de fondsen uitgeeft aan wettelijk opgelegde werken die niet door de AV werden goedgekeurd?

De syndicus riskeert op deze manier het beheer van de VME in kwestie te verliezen, wat een financieel risico betekent, door het verlies van inkomsten voor zijn syndicuskantoor.

Uiteindelijk stellen wij ons de volgende vraag: waarom zou de AV dan het mechanisme zijn dat superieur is aan de wet, en het mechanisme dat, via een reglementaire stemming, tegen de toepassing van een wet mag stemmen die per definitie altijd moet gerespecteerd worden?

Daarbij zet de VME de syndicus in een onleefbare situatie. Erger nog, zij confronteert hem met een onoplosbaar dilemma. Uiteindelijk kan de syndicus nooit goed doen: volgt hij de AV, dan zal hij de wet en de deontologie overtreden; volgt hij de AV niet, dan zal hij niet alleen de wet op mede-eigendom overtreden maar ook zijn contractuele verplichting om de beslissingen van de AV na te leven..

Wie is de echte gebouwbeheerder: de syndicus of de VME?

Sommigen beweren dat de syndicus niet echt de gebouwbeheerder is, maar dat hij enkel gemandateerd is door de Algemene Vergadering om de beslissingen van de Algemene Vergadering uit te voeren: daarom zou hij de Algemene Vergadering beheren, en niet het gebouw.

Als wij bovendien rekening houden met de recente evolutie van de taken van de syndicus in de praktijk, merken wij een nieuwe tendens op, in de richting van communicatie, beheer van interne conflicten bij de VME en beheer van de conflicten tussen en met mede-eigenaars.

Uiteindelijk kunnen wij ons de legitieme vraag stellen of de syndicus in werkelijkheid het gebouw beheert of eerder de medeeigenaars. Het zijn immers deze laatsten die op de algemene vergadering de wijze van uitvoering van het mandaat van de syndicus op alle punten dicteren, zelfs op punten waar de wet al van toepassing is.

Meerderheid voor wettelijk opgelegde werken?

Zou de VME een speciale status bezitten waardoor zij tegen een wettelijke verplichting zou kunnen stemmen? Nee, luidt het antwoord, de wet is voor iedereen gelijk, en iedereen wordt geacht de wet te kennen en te respecteren. Bovendien geniet de Wet op de Mede-eigendom een bijzondere status omdat deze wet van dwingend recht is (Art. 3.100 NBW).

Maar waarom voorziet de wet dan in een absolute meerderheid (1/2+ 1) voor het door de wet opgelegde werken?

Waar hebben wij het eigenlijk over? Over een punt op de agenda van de AV m.b.t. een wettelijke verplichting waarover men uiteindelijk moet stemmen om te beslissen of de VME zich al dan niet aan deze verplichting zal houden? Deze foutieve interpretatie komt vaak voor, maar blijft totaal onaanvaardbaar.

Gaan wij aan onze syndici aanbevelen om een twee derde meerderheid te hanteren voor de modernisering van de lift in het kader van de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen? Of gaan wij een absolute meerderheid aanbevelen, aangezien dit een wettelijk opgelegde werk is?

Idem voor de verplichte energie prestatie certificaat in Vlaanderen (EPC gemene delen), of de komende asbestinventaris. Moet de syndicus dit echt op de agenda plaatsen terwijl de wet voorziet in een verplichte EPC voor gemeenschappelijke delen vanaf 2022?

Idem voor brandveiligheid: moet men echt aan de mede-eigenaars vragen en ze laten beslissen hoeveel brandblussers of hoeveel en welke pictogrammen zij willen plaatsen? of moet de syndicus het wettelijk voorgeschreven aantal blustoestellen laten plaatsen? of mogen de voorschriften van de plaatselijke brandweer genegeerd worden?

Idem voor registratie bij de KBO: deze registratie kost ongeveer € 90 in 2022. Het gebeurt al te vaak dat de mede-eigenaars de syndicus verzoeken deze registratie niet uit te voeren… Als het wetsvoorstel van de CD&V aangenomen wordt, zal de VME voortaan een zware boete kunnen krijgen (zie artikel van Roland Timmermans in deze magazine).

Daarnaast leggen de leden van de AV soms verrassende beslissingen op aan de syndicus, beslissingen tegen dewelke hij zich met matig succes kan verzetten. Bijvoorbeeld: de weigering om een commissaris aan te stellen, de weigering om een voorzitter van de AV te benoemen, de weigering om de statuten te coördineren, de weigering om de dakisolatie uit te voeren, de weigering om een GDPR dossier op te starten…. enzovoort.

Wie is en blijft aansprakelijk?

De Wet op de Mede-eigendom is klaar en duidelijk: de syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer (Art. 3.89-§6 NBW). Hij heeft ook de verplichting om de leden van de Algemene Vergadering naar behoren te informeren.

Maar wat als bijvoorbeeld bij de uitvoering van een beslissing van de AV er onvoldoende brandblussers aanwezig zijn in het gebouw, of quid met de versleten of defecte rookkoepel die niet tijdig gerepareerd werd? Bij een schadegeval kan iedereen zich makkelijk inbeelden dat de situatie op vlak van de aansprakelijkheid in een eindeloos juridisch kluwen zal eindigen …

In geval van een administratieve of burgerlijke procedure, wordt de VME misschien wel aansprakelijk gesteld, maar die zal zich automatisch tegen zijn syndicus keren. Deze laatste zal alleen zijn PV kunnen voorleggen als bewijs van de stemming van de AV tegen de naleving van de wetgeving ter zake.

Volstrekte patstelling!

Verder moeten wij ook rekening houden met de situaties waar de “reductie” van artikel 3.87-§7 NBW wordt toegepast: “Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lastgever of lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.”

Concreet zullen door deze regel onmiddellijk twee partijen ontstaan met evenveel stemmen… op deze manier is bij gebrek aan consensus de volstrekte meerderheid onhaalbaar. De syndicus wordt op deze manier de dupe van enerzijds een inefficiënte wettelijke bepaling, en anderzijds van de interne onenigheden tussen mede-eigenaars. Maar wie is hier aansprakelijk voor het niet respecteren van de wet?

Wetswijziging?

Eens te meer moeten wij helaas vaststellen dat de Wet op Mede-eigendom onduidelijk is.

We moeten hieruit jammerlijk besluiten dat een gebrek aan klaarheid aanleiding geeft tot diverse interpretaties, die zelfs een bron van conflicten wordt, met als resultaat, zoals wij ons makkelijk kunnen inbeelden, tot kostelijke en eindeloze procedures voor de betrokken partijen kan leiden. Wij kunnen ons moeilijk inbeelden dat dit de bedoeling van de wetgever was.

Een wetswijziging lijkt ons aangewezen. Wij lanceren daarom een oproep aan onze collega's juristen, advocaten en aan de academici om verder na te denken over deze problematiek.

Naar onze mening zou het aangewezen zijn om de syndicus wettelijk te machtigen om automatisch te voldoen aan alle wettelijke verplichtingen, met enkel een stemming van de AV (of de VME via een schriftelijke beslissing) over de keuze van de aannemer/dienstverlener en hun respectievelijke prijsoffertes; wat vaak in de praktijk aan de Raad van Mede-eigendom wordt toevertrouwd. Men zou bijvoorbeeld een wettelijke verplichting of een nieuwe technische norm kunnen beschouwen als een van de dringende taak van de syndicus, zoals de daden van behoud.

Zou het ook niet zinvol zijn om in de wet op de mede-eigendom een aansprakelijkheidsclausule op te nemen voor de VME in het geval van dergelijke stemming?

Als laatste, zou het niet verstandig zijn, in het kader van wettelijk opgelegde werken, om te melden dat de stemming met volstrekte meerderheid van de stemmen alleen betrekking heeft op de keuze van aannemers/offertes?

Enkele tips in afwachting

Wat kan de syndicus in concreto doen? Wij hebben hieronder een paar nuttige aanbevelingen voorbereid.

1/ Splitst de agendapunten met betrekking tot de wettelijk vereiste werkzaamheden op, met eerst een punt over de “informatie van de syndicus” (zie de disclaimer hieronder), bijvoorbeeld: "informatie van de syndicus over de wet van xx/xx/xx omvattende de wettelijke verplichting XX vanaf XX" (geen stemming/mededeling).

Bescherm uzelf door aan te dringen op de verantwoordelijkheid van de VME en over deze van de syndicus. Het is ook verstandig om de deontologie toe te lichten: de stemming kan de syndicus niet verplichten de wet niet toe te passen. (zie Deontologie Art. 78)

“De vastgoedmakelaar-syndicus respecteert de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom en de verplichtingen die hem als zodanig worden opgelegd krachtens de wet, de statuten of de reglementen van een goed en die niet strijdig zijn met de dwingende wettelijke bepalingen, alsook deze die voortvloeien uit de overeenkomst die hem met de opdrachtgever bindt”.

Voor de zekerheid stellen wij voor om inspiratie te zoeken in de onderstaande disclaimer.

Best is deze clausule reeds in de oproeping op te nemen. Vervolgens moet de vermelding van deze clausule in de notulen/PV van de algemene vergadering zeker opgenomen worden:

“De syndicus heeft de VME xx grondig geïnformeerd over de wettelijk opgelegde werken voorzien in de Wet dd xx/xx/xxxx. De syndicus kan niet aansprakelijk gesteld worden in geval van negatieve beslissing over dit punt die tot gevolg zou hebben dat de VME de vigerende wetgeving niet zou naleven. De syndicus kan niet aansprakelijk gesteld worden voor de gevolgen van deze beslissing, noch in geval van ongeval, noch in geval van boete, administratieve of strafrechtelijke sanctie tegen de VME door de bevoegde instanties. Elke mogelijke financiële implicatie zal uitsluitend ten laste gelegd worden van de VME, zonder verhaal mogelijk tegen de syndicus.”

2/ Als volgende punt komt de “keuze van aannemers met hun respectievelijke prijsoffertes“ met volstrekte meerderheid (1/2+1).

3/ Op het niveau van het mandaat van de syndicus, adviseren wij onze syndici om te specifiëren dat ”de syndicus alle nieuwe wettelijke verplichtingen van toepassing op appartementsgebouwen onverwijld zal uitvoeren”.

4/ Voor wat betreft de gerelateerde prestaties van de syndicus die, conform de wet, in de syndicusovereenkomst moeten vermeld worden, samen met de “daaraan verbonden vergoedingen” stellen wij opnieuw voor om een clausule toe te voegen in de overeenkomst met de VME.

Voorbeeld: “Elke prestatie m.b.t. de toepassing van een nieuwe wettelijke verplichting voor de VME zal gefactureerd worden a rato van het uurtarief met een minimum van drie uren waarbij elk begonnen uur volledig in rekening komt of, in overleg met de AV, van een forfaitaire vergoeding”.

INFO

Mevr. Dominique Krickovic
CEO & Co-founder
UVS - Unie van Syndici vzw

Onze blogs

DELEN


 



Goed om te weten - editie 09