Niet alle VME’s kennen een vlekkeloos bestaan. Financiële perikelen, discussies met de syndicus, interne twisten binnen het gebouw waardoor essentiële beslissingen consequent geblokkeerd worden, e.d.m. kunnen voor aanzienlijke impasses zorgen. Dit doet zich uiteraard voor uiteraard voor in grote gebouwen, maar kan zich ook manifesteren bij de allerkleinste VME’s die slechts uit twee of drie kavels bestaan.
Daar waar dit vroeger tot lange en omslachtige procedures aanleiding kon geven, heeft de Wetgever dit gaandewijs met de wetswijzigingen van 2010 en 2019 trachten te stroomlijnen en hiervoor een kader te creëren. Dit kan bestaan in het aanstellen van een toegevoegd syndicus, een nieuwe gerechtelijk syndicus of een voorlopig bewindvoerder in plaats van een zittende syndicus dan wel met een specifieke afgebakende opdracht.
Het huidige Boek 3, hoofdstuk 2 Nieuw Burgerlijk Wetboek bevat thans de bepalingen 3.89, §7 (mogelijkheid voor algemene vergadering om een voorlopig syndicus toe te voegen), 3.89, §8 (mogelijkheid voor Vrederechter om een voorlopig syndicus aan te wijzen alsook de mogelijkheid een gerechtelijk syndicus aan te stellen), 3.92, §2 (op verzoek van 1/5 van de aandelen het aanduiden van een voorlopig bewindvoerder wiens taken en bevoegdheid door de rechter bepaald worden). Elke hoedanigheid gaat gepaard met eigen bevoegdheden en mogelijkheden, maar buigen de facto allemaal terug op hetzelfde probleem: een onwerkbare VME die dringend dient verder geholpen.
Uiteraard kan de rechtbank in zulke situatie een andere erkende syndicus aanstellen, maar in vele gevallen verkiezen magistraten om een lid van de Orde van Advocaten aan te duiden. Beiden zijn uiteraard gebonden bij het uitvoeren van hun opdracht aan de specifieke bepalingen van Wet Mede-eigendom.
De erkende syndici zullen zich in het kader van die aanstelling uiteraard moeten gedragen volgens de BIV-Plichtenleer, advocaten zijn daarbij gebonden door een reglement van de Orde van Vlaamse Balies inzake de advocaat-syndicus van een vereniging van mede-eigenaars van 18 september 2002. Dat laatste houdt in dat de advocaat-syndicus bijvoorbeeld onafhankelijk moet blijven en niet zelf meer als advocaat kan optreden voor de VME waarover hij of zij werd aangesteld, desgevallend wel als gemandateerde van die VME wat echter – ook volgens dit reglement – geen voorkeur wegdraagt.
De voorlopig, toegevoegd of gerechtelijk syndicus zal het beheer als een normaal syndicus voortzetten. Dit mandaat wordt doorgaans verleend in de hoop om conflicten tussen mede-eigenaars en de syndicus zelf op te lossen.
Daartoe werd in het verleden bijvoorbeeld beslist wanneer de belangen van de vereniging van mede-eigenaars strijdig zijn met deze van de syndicus, wanneer de syndicus niet ingaat op het verzoek van mede-eigenaars zijn ontslag op de dagorde te plaatsen, wanneer een syndicus occulte commissielonen ontvangt, wanneer de syndicus rekeningen niet betaalt, herstellingen niet uitvoert en geen notulen van de algemene vergadering opstelt, wanneer de zittende syndicus diverse hoedanigheden combineert, namelijk van eigenaar, bouwpromotor, verkoper en vastgoedmakelaar, uiterst rudimentaire algemene vergaderingen houdt, wanneer ingevolge talloze geschillen tussen mede-eigenaars geen algemene vergaderingen meer plaatsvinden, wanneer er tussen de mede-eigenaars een oorlog woedt die voortduurt e.d.m.
De voorlopig bewindvoerder krijgt echter een specifieke opdracht van de Vrederechter die dat mandaat zowel aan de zittende syndicus kan verlenen, als aan een derde. Dit gebeurt doorgaans bij reële crisissituaties (op verzoek van een aantal mede-eigenaars die ten minste 1/5 van de aandelen bezitten) of van de syndicus zelf. Dit gebeurt in de praktijk veelal wanneer de mede-eigenaars duidelijk verdeeld zijn in twee (of meer) kampen en elkaar het leven blijven zuur maken, maar zo ook de normale werking van de VME blokkeren. Deze aanstelling biedt oplossingen omdat de bevoegdheden van de bewindvoerder verder (kunnen) reiken dan die van een syndicus.
In principe beslist de Rechtbank volledig vrij over de bevoegdheden van de bewindvoerder.
Het spreekt voor zichzelf dat dit in elke situatie anders zal zijn en op maat van het gebouw én de bestaande problematiek kan uitgewerkt worden. Dit kan gaan van het organiseren van een algemene vergadering met als doel een nieuwe syndicus benoemd te krijgen, tot het doorgedreven beheer van een gebouw en het oplossen van interne conflicten. Daarbij kan de bewindvoerder zowel de taken van de syndicus, maar ook die van de raad van mede-eigendom toebedeeld krijgen en zelfs die van een algemene vergadering. Zo liet de Vrederechter te Anderlecht in een vonnis van 17 april 2019 een bewindvoerder aanstellen met de bevoegdheid om in de plaats van de algemene vergadering de rekening en balans goed te keuren om zo de werking van een VME opnieuw op de rails te krijgen. De mogelijke bevoegdheden kunnen dus zeer ver gaan.
Het behoeft geen uitgebreid betoog dat hiermee een grote aansprakelijkheid gepaard gaat en de bewindvoerder in dat geval steeds zal moeten zorgen dat deze ook terdege verzekerd is voor die activiteiten. Alleszins zal ook de bewindvoerder in het kader van diens beheer steeds het belang van de VME moeten nastreven, waardoor diens aanstelling steeds een doel gebonden finaliteit behoudt, en zich steeds onpartijdig moeten opstellen. De bewindvoerder wordt in de praktijk vaak gezien als een ‘ontmijner’ van situaties die – in sommige gebouwen al sinds decennia – manifest scheef gegroeid zijn.
Bij de praktische uitvoering van het bewind, zeker wanneer een advocaat als bewindvoerder wordt aangesteld, spelen ook praktische obstakels. Zo zal de gemiddeld advocaat niet voorzien zijn op het voeren (en overnemen) van de boekhouding van grote VME’s, is het opvolgen van lopende schadedossiers niet altijd evident en blijkt in de praktijk dat leveranciers die gewend zijn met een bepaalde syndicus te werken niet de bewindvoerder maar de vorige syndicus liever blijven aanspreken. De praktijk wijst uit dat dit niet altijd evident is. Hoewel het raadzaam is om in een totaal geblokkeerde situatie de aanstelling van een bewindvoerder na te streven, zou het raadzaam zijn de rechtbank te verzoeken indien een advocaat wordt aangesteld deze meteen te machtigen om een derde externe syndicus in een vorm van onderaanneming te mogen aanstellen teneinde de nodige praktische ondersteuning te kunnen bieden. Hieraan is een kostenplaatsje verbonden, maar het deblokkeren van een jarenlange vastgelopen situatie is dat doorgaans wel waard.
Uiteraard moet de mogelijke aanstelling van een derde van geval tot geval geëvalueerd worden, maar het is nuttig deze mogelijkheden in het achterhoofd te houden wanneer geen oplossing bereikt kan worden m.b.t. essentiële aspecten binnen een gebouw. Zélf de zittende syndicus zou in principe zelf de Vrederechter kunnen verzoeken hem als bewindvoerder aan te stellen met een uitgebreidere bevoegdheid om nuttige/noodzakelijke beslissingen te kunnen nemen én uitvoeren.
Uiteraard is deze bijdrage allesbehalve volledige en behoort bij elke vorm van aanstelling van een derde een welbepaalde procedure.
INFO
Mr Philip LEPERE