Het is een opvallende keuze om een 16de-eeuws schilderij te tonen tijdens een presentatie over de vergrijzing van de mede-eigendom. En toch schetst dit werk van Bruegel een redelijk accuraat beeld van de huidige absurde situatie waarin vele mede-eigendommen zich bevinden ... Wanneer een blinde de blinden leidt, belandt men vaak in de sloot.
Het eeuwige gebrek aan financiële middelen, een verzuchting van vele syndici, lijkt een onvermijdelijk euvel dat menige mede-eigendom lamlegt. De Brusselse residentie M.R. bracht recent de ware oorzaak aan het licht: de puur administratieve syndicus.
Het beroep van syndicus moet, net zoals elk beroep, evolueren en mag niet beperkt blijven tot een louter passieve administratieve functie. In het huidige klimaat van technologische evoluties en wettelijke verplichtingen hebben residenties nood aan een proactieve syndicus om aan alle nieuwe milieueisen te voldoen. En dat is belangrijk, zeker als we als mens niet het twijfelachtige record willen neerzetten van kortste heerschappij ooit op deze planeet.
Ondertussen weet iedereen dat onze manier van leven met de huidige uitstoot van broeikasgassen, de verspilling van water, de gedelokaliseerde voedselproductie en het bijhorende transport dringend moet veranderen. Het concept van mede-eigendommen, waar
opgeteld honderden miljoenen mensen verblijven, kan een belangrijke rol spelen. Denk maar aan een lager energieverbruik (intelligente verlichting, isolatie), recyclage van afvalwater, zelfproductie van energie (warmte-krachtkoppeling, zonnepanelen, windenergie), een lokale voedselproductie (verticale landbouw, bijenkorven of andere dakgewassen), ... Al deze ideeën zijn op grote schaal uitvoerbaar in gemeenschappelijke gebouwen. Maar hoe? Sommige residenties hebben continu te kampen met een steeds grotere betalingsachterstand en een tekort, of zelfs totaal gebrek, aan reservekapitaal voor onvermijdelijke toekomstige werken.
Andere residenties slagen er dan weer in om zonder de minste moeite op algemene vergaderingen een meerderheid van meer dan 90% te krijgen voor werken met vaak aanzienlijke kosten die nooit aan de mede-eigenaren werden voorgelegd. De sleutel tot succes blijkt een professioneel en nauwkeurig beheer van de lopende uitgaven gecombineerd met investeringen in energiebesparingen.
Zo werd in residentie M.R. het jaarlijkse budget voor lopende uitgaven met 25% verlaagd (vermindering van +/- € 350.000/jaar). Deze besparingen werden opnieuw geïnvesteerd in innovatieve projecten. Daardoor wordt een jaarlijks budget voor lopende uitgaven dat flirt met nul haalbaar, en kan tegelijkertijd de ecologische voetafdruk van het gebouw drastischer worden verlaagd.
Een concreet voorbeeld: dankzij het hergebruik van afvalwater voor toiletten en de verkoop van de overtollige elektriciteit geproduceerd door het warmte-krachtkoppelingsysteem aan de residentiebewoners is een budget van 0 euro voor jaarlijkse kosten voor een residentie van 450 appartementen in Brussel niet langer een utopie! Bovendien leert een bezoekje aan MIPIM ons dat we nu niet langer spreken over CMMS (Computerized Maintenance Management System - 2 dimensies), maar over BIM (Building Information Modelling - 3 dimensies). Zo kan een residentie genieten van een globaal technisch beheer voor energie, vloeistoffen, klimaatregeling, beveiliging, ... En kan de beheerder ook zijn woningbestand op afstand beheren en adequaat en snel reageren op eender welke gebeurtenis.
Om ervoor te zorgen dat dit grote deel van het beheer en de daarmee verbonden kosten niet door andere spelers worden opgevangen (bv. facilitymanagement), is het noodzakelijk dat professionele syndici bewust worden gemaakt van het feit dat een onberispelijk administratief en boekhoudkundig beheer niet langer voldoende is, hoewel het uiteraard een belangrijk onderdeel blijft. Het is geen groot vraagstuk wie aan het kortste eind zal trekken, als mede-eigenaren zowel een technische als een administratieve beheerder moeten betalen.
Mede-eigenaren zijn steeds meer bereid om hogere vergoedingen te betalen voor syndicusdiensten die meer omvatten dan louter administratieve taken en die een grote toegevoegde waarde bieden.
De nieuwe syndicus, de zogenoemde homo syndicus, is op de hoogte van nieuwe evoluties, volgt opleidingen en creëert een reële toegevoegde waarde binnen de mede-eigendom. Bijgevolg wordt hij ook beter vergoed. Mede-eigenaren kunnen zich vinden in deze nieuwe situatie aangezien de kosten en het onderhoud dalen en hun eigendom eventueel zelfs in waarde stijgt.
Het beroep van syndicus lijkt, net als de rest van de wereld, echt op een keerpunt te staan. We mogen dat niet aan ons laten voorbijgaan!
INFO
Vincent Spruytte
Syndicus-zaakvoerder
Managimm bvba (Brussel)
Meer info?
www.managimm.com