Als (beginnend) ondernemer vandaag een pand huren, kan enkel door een handelshuurovereenkomst af te sluiten. Hierdoor ben je echter meteen voor een aantal jaren gebonden aan dit contract (principiële basisduur van 9 jaar minstens). Dit geeft zekerheid aan de eigenaar om voldoende inkomsten uit de huur te verwerven, aan de ondernemer om zijn investeringen te laten renderen.
Voor de ondernemer met pop-up-ambities kan die wettelijke bescherming ook een belemmering zijn. Pop-up-stores komen meer en meer voor en zijn niet meer dan een antwoord op nieuwe behoeften van een evoluerende markt. Daarom heeft de Vlaamse overheid een juridisch kader gecreëerd dat aan specifieke regels is onderworpen. Het contract kan niet langer dan één jaar duren, is makkelijk opzegbaar voor de huurder, maar het wordt ook toegelaten dat de huurder werken kan uitvoeren in het pand wanneer hij dit schriftelijk aanvraagt bij de verhuurder, die dan op zijn beurt bij einde huur weer het herstel in oorspronkelijke staat kan vragen.
Die verhuurder kan uiteraard op zijn beurt eigenaar zijn van een (handels)pand dat deel uitmaakt van een mede-eigendom, met tot gevolg dat hij zich op zijn beurt zal moeten conformeren naar de regels die vooropgesteld worden door de mede-eigendomwet, maar ook de basisakte, statuten, reglement van mede-eigendom en reglement van interne orde.
De vraag rijst regelmatig hoe men als syndicus hiermee moet omgaan, en op welke wijze vermeden kan worden dat de huurder die het handelspand toch maar voor korte tijd zal betrekken al te grote conflicten doet ontstaan met de andere mede-eigenaars die in vele gevallen dan ook geen handelaars maar residenten zijn die ook graag rustig en op een aangename manier willen wonen.
Deze nieuwe trend bij appartementsgebouwen m.b.t. het gebruik van (doorgaans) gelijkvloerse kavels voor het installeren van pop-up shops heeft o.m. tot gevolg dat die tegen lagere prijzen en voor korte tijd in een leegstaande kavel ondergebracht worden. Bij appartementseigendom is het uiteraard dan de vraag of deze gebruiksbestemming op het gelijkvloers van een flatgebouw, verzoenbaar is met de standing van het gebouw.
Daaromtrent dienen afspraken vastgelegd hetzij in het reglement van mede-eigendom, of in een beslissing van de algemene vergadering, net zoals die vroeger al in de meeste gebouwen bestonden inzake het verhuren voor handel, horeca of andere bedrijvigheden en waar via de reglementen in het gebouw dat gebruik aan banden gelegd kon worden.
De essentiële richtlijnen voor een syndicus blijven dus nog steeds de basisakte en reglementen, waarin misschien toch de nodige aanpassingen of verduidelijkingen bijkomend worden opgenomen m.b.t. de aard van de handel die mag of kan gevoerd worden.
Het lijkt ons moeilijk om een mede-eigenaar toe te staan wel te mogen verhuren middels een klassieke handelshuur voor 9 jaar (die door een huurder al na 3 jaar beëindigd kan worden), en niet middels een pop-up, maar de aard van de handel, de bestemming waarvoor verhuurd wordt kan wel in de basisakte en reglementen duidelijk aan banden gelegd worden.
Het praktische probleem bestaat er uiteraard in dat wanneer een huurder voor korte termijn huurt en zich niet houdt aan de regels die binnen een gebouw vooropgesteld zijn, de syndicus niet steeds kort op de bal kan spelen. Uiteraard zal hij in eerste instantie de verhuurder/mede-eigenaar aanmanen om op korte termijn een einde te stellen aan een verboden gebruik van de betrokken kavel, maar wanneer daarop niet gereageerd wordt zal de syndicus mandaat moeten vragen aan de algemene vergadering om in rechte te kunnen optreden.
Het meest voor de hand liggende is dat in het reglement van interne orde de syndicus een permanent mandaat krijgt om in te grijpen bij niet-toegelaten verhuringen. Is dat echter niet gebeurd, dan kan de syndicus zich wel baseren op zijn algemene verplichting om het reglement van mede-eigendom en interne orde te handhaven.
Een andere oplossing kan er in bestaan, indien andere mede-eigenaars of gemene delen dreigen ernstige schade te lijden ten gevolge van een niet toegestane uitbating, kan de syndicus met toepassing van artikel 577-9, § 1, derde lid BW “iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen instellen, op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering”. De syndicus kan dus, wanneer de uitbaters in overtreding met het reglement van orde goederen opslaan, autonoom tegen die uitbaters in rechte optreden. (Vred. Etterbeek 17 juni 2011, T.Vred. 2013, 76)
Tegen de nalatige eigenaar, die niet reageert, kan bij de bodemrechter op de eerste plaats herstel in de vorige toestand gevorderd worden, eventueel gepaard gaande met afbraak van wederrechtelijk opgerichte constructies. En belangrijk in het kader van het pop-upverhaal kan wanneer de bestemming van het privégedeelte niet gerespecteerd werd, een bevel tot staking van de activiteit gevraagd worden, bijvoorbeeld stopzetting van de uitbating van een handelszaak die strijdig is met de conventionele bestemming in de splitsingsakte aan een privégedeelte gegeven. (Vred. Antwerpen (V) 19 februari 1986, T.Not. 1986, 248).
Tenslotte is het toch belangrijk om weten dat deze regels niet alleen gelden ten opzichte van de mede-eigenaars, maar ook tegen huurders en gebruikers, omdat de bepalingen van het reglement ook tegenover hen doorwerken zoals voorzien in art. 577-10 B.W..
Het is dus nuttig zich zoveel als mogelijk te wapenen met een sterk reglement van interne orde bijvoorbeeld, maar de syndicus kan dus wel degelijk actie ondernemen binnen het kader van diens (wettelijke) bevoegdheden.
INFO
Advovaat Dhr Philip LEPERE
CGK Advocaten
Paleisstraat 24, 2018 Antwerpen
T 03 286 76 60
W www.cgkadvocaten.be