Met het oog op de wedloop naar digitalisering, die de Franse wetgever wil om het beroep te moderniseren, blijft de ‘intuitu personae’ van de syndicus de beste waarborg voor de duurzaamheid van zijn beroep.
De syndicus is de mandataris van de vereniging van medeeigenaars, die de rechtspersoonlijkheid bezit. Hij stelt handelingen binnen het kader van een standaardcontract genaamd ‘syndicus overeenkomst’.
In Frankrijk wordt het beroep van syndicus geregeld door de wet Hoguet van 02 januari 1970 betreffende de uitoefening van de beroepen in de vastgoedsector, door de wet van 10 juli 1965 betreffende de mede-eigendom en door het uitvoeringsdecreet van 17 maart 1967.
De wet van 10 juli 1965 neemt de aanvullende bepalingen van de wet van 28 juni 1938 over en bepaalt de benoeming van een syndicus in artikel 17, dat een bindend karakter heeft: «De beslissingen van de VME (Syndicat des Copropriétaires) worden genomen in een algemene vergadering van mede-eigenaars; de uitvoering ervan wordt toevertrouwd aan een syndicus die eventueel onder de controle van een Raad van Mede-eigendom (Conseil Syndical) wordt geplaatst».
In dit verband moet de syndicus alle handelingen stellen die nodig zijn voor de goede bewaring van het gebouw en de werking van de gemeenschappelijke installaties. Daartoe moet hij juridische, technische en boekhoudkundige vaardigheden verwerven, maar ook over psychologisch inzicht beschikken, en met dit laatste wordt vaak geen rekening gehouden.
De diversiteit en complexiteit van het vakgebied vormen de rijkdom en het belang van dit beroep. Het zijn verschillende componenten, een tegengestelde maar complementaire dualiteit. Met andere woorden, in de Chinese filosofie zouden we spreken van «yin en yang».
Toch wordt het beroep regelmatig in een slecht daglicht gesteld door consumentenorganisaties waarvan de grieven vaak ten onrechte door de media worden opgepikt.
Dit wantrouwen heeft de wetgever ertoe gebracht om op een ongebreidelde manier wetten te maken, waardoor wij gerust kunnen spreken van wetgevende wildgroei. Alleen al in de afgelopen 25 jaar is het aantal artikelen in de wet vervijfvoudigd. De ALUR-wet (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové), die op 26 maart 2014 in het Staatsblad is gepubliceerd, heeft ingrijpende veranderingen teweeggebracht op het gebied van vastgoedbeheer.
De wet heeft zichzelf vier doelstellingen gesteld:
- Het bevorderen van de toegang tot waardige en betaalbare huisvesting voor iedereen.
- De strijd tegen ondermaatse woningen en verloederde mede-eigendommen.
- Het verbeteren van de leesbaarheid en doeltreffendheid van het openbaar beleid inzake huisvesting.
- De modernisering van de stadsplanning met het oog op ecologische transitie.
De wet heeft zelfs nieuwe en nadelige procedures ingevoerd voor de controle en de sanctionering van de syndicus in geval van verzuim of nalatigheid.
De oprichting van een innovatief en doeltreffend instrument, het nationale register van mede-eigendommen, is dan wel weer een goede zaak. Registratie is hét centrale element dat voor de samenhang zorgt van het hele pakket aan maatregelen.
Terwijl veel mede-eigendommen die op vrijwillige basis worden beheerd, niet voor de uiterste datum van 31 december 2018 zijn geregistreerd, is de situatie helemaal anders voor de medeeigendommen die door professionals worden beheerd.
Dit instrument stelt de overheid in staat om kennis te hebben van het vastgoedbestand en de typologie ervan. Bovenal stelt het haar in staat tussen te komen in het privé-beheer en het kasbeheer van de VME’s.
De laatste hervormingswet ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) van 23 november 2018 heeft, naast de maatregelen voor onmiddellijke toepassing en de bij decreet vastgestelde maatregelen, in artikel 215 de regering gemachtigd om bij verordening, onder de voorwaarden van artikel 38 van de Franse grondwet, «maatregelen te nemen die binnen het toepassingsgebied van de wet vallen en die, vanaf 1 juni 2020, het beheer van de gebouwen moeten verbeteren en geschillen moeten voorkomen, met als doel:
1° het toepassingsgebied opnieuw te definiëren en de bepalingen van de wet van 10 juli 1965 tot vaststelling van het statuut van mede-eigendom van gebouwde eigendommen aan te passen met betrekking tot de kenmerken van de eigendommen, hun bestemming en de omvang van de mede-eigendom, enerzijds;
2° het verduidelijken, moderniseren, vereenvoudigen en aanpassen van de regels voor de organisatie en het bestuur van de medeeigendom, de regels met betrekking tot de besluitvorming door de Vereniging van mede-eigenaars en de rechten en plichten van de mede-eigenaars, de VME, de Raad van Mede-eigendom en de syndicus.
De eerste verordening van 30 oktober 2019 is binnen de wettelijke termijn gepubliceerd, maar moet nog door het parlement worden geratificeerd, wat tot verdere wijzigingen kan leiden.
Sommige specialisten in het mede-eigendomsrecht hebben hun mening al te kennen gegeven. Voor Daniel THOMASIN, professor emeritus aan de universiteit van Toulouse, «de lezing van de verordening geeft een indruk van moderniteit . We behouden wat goed is in de wet van 10 juli 1965 en we wijzigen wat efficiënter of interessanter zou kunnen zijn».
Jean-Marc ROUX, wetenschappelijk directeur van EDILAIX Editions, drukt zijn mening als volgt uit: «Hoewel het resultaat veel bescheidener is, is het toch interessant omdat de verordening van 30 oktober 2019 enkele praktische oplossingen aanreikt en op heel wat punten pragmatisch is».
Zonder een catalogus van álle maatregelen te willen opstellen, is het mogelijk om de belangrijkste maatregelen die een invloed hebben op ons beroep, op te lijsten:
- Om nog een andere formulering aan te halen die door professor THOMASIN werd gebruikt: «Deze verordening heeft een liberaal aspect» met een aanvullend toepassingsgebied van het statuut in bepaalde specifieke gevallen.
- De verordening zorgt voor modernisering met de aanmoediging om te digitaliseren en te dematerialiseren. De algemene vergadering via videoconferentie en het stemmen per post worden geïntroduceerd. Het digitale onderhoudsboekje van het gebouw wordt verplicht.
- De verordening is participatief met de versterking van de bevoegdheden van de raad van mede-eigendom, die nog steeds geen rechtspersoonlijkheid heeft. Het belang dat hier aan de raad van mede-eigendom wordt toegekend, doet de vraag rijzen of deze geen plaatsvervanger van de syndicus zou worden.
- De verordening is stimulerend, met een reeks maatregelen ter bevordering van het onderhoud en de verbetering van gebouwen. De belangrijkste maatregel, om het probleem van absenteïsme op algemene vergaderingen tegen te gaan, is in het licht van de beweging naar lagere meerderheden, een revolutie. De belangrijkste vernieuwing bestaat immers in een algemene toepassing van de overbruggingsclausule van artikel 25-1. De formulering van artikel 25-1 laat er geen twijfel over bestaan: «Wanneer de algemene vergadering van mede-eigenaars niet met een meerderheid van de stemmen van alle medeeigenaars heeft besloten, in toepassing van artikel 25 of een andere bepaling, maar het project ten minste een derde van deze stemmen heeft gekregen, beslist dezelfde vergadering met de in artikel 24 bepaalde meerderheid en gaat zij onmiddellijk over tot een tweede stemming». In veel gevallen kunnen werkzaamheden die wijzigingen, aanvullingen of verbeteringen inhouden, dus in tweede lezing worden aangenomen met een meerderheid van de stemmen van de aanwezige, vertegenwoordigde of per post stemmende mede-eigenaren.
- Men kan alleen maar betreuren dat er is afgezien van een vlaggenschipbepaling van de ontwerpverordening die betrekking heeft op het fonds en het meerjarenplan voor werkzaamheden. Misschien wordt die opnieuw ingevoerd door de ratificeringswet?
- Ten slotte is de verordening vooruitziend, met de nieuwe mogelijkheid die wordt geboden door artikel 18-1 A-II, waarin de voorwaarden worden vastgelegd waaronder de syndicus met de VME dienstencontracten kan afsluiten die niet onder het toepassingsgebied van het standaardcontract vallen. Deze verschillende diensten, zoals bijstand op het gebied van projectbeheer, conciërgediensten, enz. moeten door de algemene vergadering uitdrukkelijk worden goedgekeurd met een gewone meerderheid van stemmen (zoals bepaald in artikel 24), buiten het contract van de syndicus.
Als punt van kritiek kan men stellen dat de actoren van de medeeigendom de bestaande organisatie steeds willen laten evolueren vanuit een juridisch en technisch standpunt, zonder rekening te houden met de psychologische aspecten.
Weliswaar is de syndicus wettelijk gezien de mandataris van de VME, maar in de praktijk willen de mede-eigenaars dat hij ook de mandataris van de ‘mede-eigenaars’ is. De evolutie van de wetgeving heeft aangetoond dat Frankrijk geëvolueerd is van een mede-eigendom per verdieping over een mede-eigendom per appartement naar een mede-eigendom per kavel.
Dit brengt ons terug naar de Latijnse uitdrukking ‘intuitu personae’, die ‘in functie van de persoon’ betekent. De mede-eigenaars beoordelen hun syndicus op basis van criteria als discipline, volharding, continuïteit, vertrouwen, luisterbereidheid, ... Rekening houden met gevoelens (ongerustheid, jaloezie, verlegenheid, ...) is fundamenteel.
De syndicus moet de mogelijkheid hebben zijn gedrag aan te passen en te wijzigen volgens de typologie van het gebouw en de wensen en middelen van de mede-eigenaars. Hij mag zijn primaire roeping niet uit het oog verliezen: het verbeteren van ‘ de levenskwaliteit van de mede-eigenaars ’.
Digitalisering moet een middel blijven om processen te rationaliseren met de bedoeling ze efficiënter te maken. In geen geval mag ze de mens vervangen.
Hoe kunnen wij de ‘levenskwaliteit’ verbeteren zonder een bijzondere relatie tot stand te brengen, die de enige bron is van vertrouwen en duurzaamheid ?
INFO
Agnès BREGER-MEDIONI
Syndicus in Mede-eigendom
Gerechtelijk deskundige bij het Hof van Beroep van Parijs
Lid van de CNEC (Nationale Kamer van Medeeigendomsdeskundigen)
Lid van GRECCO (onderzoeksgroep in medeeigendom)