Artikel 3.88, §1, 1b. stelt dat "de Algemene Vergadering met 2/3 meerderheid van stemmen.... beslist over alle werken die betrekking hebben op de gemeenschappelijke delen, met uitzondering van de werken die de wet oplegt en de conservatoire en daden van voorlopig beheer waarover beslist kan worden met volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, onverminderd artikel 3.89, §5, 2° " (dit laatste artikel is het artikel dat de syndicus de bevoegdheid geeft om conservatoire en daden van voorlopig beheer uit te voeren.)
Hoewel het een geluk is dat voor conservatoire en voorlopige administratieve werkzaamheden, evenals werkzaamheden die wettelijk vereist zijn, de meerderheid verschilt van die van 2/3 (men kan zich ook afvragen of een stemming nodig is voor werkzaamheden die wettelijk vereist zijn...), moet worden erkend dat het niet altijd gemakkelijk is, wanneer werkzaamheden "noodzakelijk" zijn, om deze 2/3 meerderheid, d.w.z. meer dan 66,66%, te behalen.
Laten we het voorbeeld nemen (wat heel vaak kan gebeuren) van een woning waar werkzaamheden aan de gevel en het dak van echt belang zijn, gezien de energiezeef die het gebouw is en zelfs de infiltraties die verband houden met de gebouwschil, die gebrekkig is. Mede-eigenaren met eenheden aan de westkant van het gebouw hebben meer last van stortregens. Mede-eigenaars op de bovenste verdieping lijden ook aanzienlijke schade.
Tijdens de stemming op de Algemene Vergadering werd de resolutie over de uit te voeren werkzaamheden echter met 40% verworpen. Er was dus een tekort van "6,66 kleine procenten" om een positieve stemming van 2/3 van de stemmen mogelijk te maken. En toch hebben de getroffen mede-eigenaars vóór deze Algemene Vergadering niet nagelaten om optimaal legitieme druk uit te oefenen door iedereen een brief te sturen met de volgende tekst: "Deze kwesties worden al 10 jaar lang besproken op de vergaderingen van de mede-eigenaars. Er zijn individuele verbeteringen aangebracht aan bepaalde kavels, er zijn deskundigenrapporten opgesteld, er hebben talloze discussies plaatsgevonden, er zijn verschillende aannemers benaderd, er zijn schattingen aangevraagd en gepresenteerd, maar helaas zonder dat er ooit een gunstige beslissing is genomen waarmee vooruitgang zou kunnen worden geboekt... Ondertussen werden de problemen steeds nijpender en het gebouw bleef achteruitgaan tot het punt waarop artsen zich zorgen maakten over de gezondheid van hun patiënten gezien de ongezonde staat van hun appartement en de invloed ervan op bepaalde chronische medische aandoeningen". Maar zelfs aan dit pleidooi werd geen gehoor gegeven.
Kunnen wij dus niet stellen dat het verzet tegen een gunstige stemming uitsluitend wordt ingegeven door persoonlijke belangen die zwaarder wegen dan het algemeen belang? En dit is het eeuwige debat in mede-eigendommen: sommige ouderen zijn van mening dat de vereiste investering, gezien hun levensverwachting, niet de moeite waard is; anderen zullen erop wijzen dat aangezien hun eigendom verhuurd wordt, ze liever, zelfs als de EPC niet optimaal is, een lager rendement krijgen maar niet investeren. Kortom, de belangen lopen vaak uiteen.
Hebben ongelukkige mede-eigenaren dan helemaal geen middelen? Artikel 3.92-§8 voorziet in deze situatie: "Wanneer een minderheid van mede-eigenaars ten onrechte verhindert dat de algemene vergadering een beslissing neemt met de door de wet vereiste meerderheid, kan elke benadeelde mede-eigenaar zich ook tot de rechter wenden, opdat deze de algemene vergadering vervangt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt".
Hier hebben we de vrederechter "in het centrum van het debat", opgeroepen om te beoordelen of de "tegenstanders" de Algemene Vergadering op een onrechtmatige manier hebben verhinderd om een beslissing te nemen met de meerderheid die de wet vereist.
Kunnen we ervan uitgaan dat wat de vrederechter moet beoordelen een "rechtsmisbruik" is?
In het bovenstaande voorbeeld zouden de bezwaarmakers het feit kunnen rechtvaardigen dat ze met hun inkomen dergelijke werkzaamheden niet kunnen financieren en dat ze bovendien, door op deze manier te stemmen, "niet de intentie hebben om schade te berokkenen". Het debat zal zich noodzakelijkerwijs toespitsen op het feit dat de minderheidsbezwaarden niet de intentie hadden om de andere mede-eigenaars te schaden en dat er bijgevolg geen sprake was van misbruik van hun recht.
Is dit een aanpak die een vrederechter kan volgen?
In een arrest van het Hof van Cassatie
van 25 april 2022 wordt gesteld dat er
ook sprake kan zijn van misbruik van
recht als de houder niet de intentie heeft
om schade te berokkenen.
De "intentie om te schaden" is dus geen
noodzakelijke voorwaarde om deze theorie
te erkennen. Volgens de Cassatie bestaat
"misbruik van recht erin dat een recht wordt
uitgeoefend op een wijze die de grenzen
van de uitoefening van dat recht door een
voorzichtig en bezonnen persoon kennelijk
overschrijdt".
Op basis van deze definitie en de gewezen vonnissen hebben de doctrine en de jurisprudentie (zie Obligations, contrats et responsabilités, 2022, n°135 Lauriane Malhaize) verschillende situaties onderscheiden die misbruik van recht vormen: wanneer de uitoefening van het recht de contractant (in dit geval de andere mede-eigenaars), zonder legitiem belang of reden, een nadeel berokkent dat vermeden had kunnen worden; wanneer het berokkende nadeel niet in verhouding staat tot het door de houder van het recht nagestreefde of verkregen voordeel; wanneer, tussen verschillende manieren om het recht uit te oefenen, de houder de manier kiest die het schadelijkst is voor de andere partij (in dit geval de mede-eigenaar) zonder dat deze keuze wordt gerechtvaardigd door een voldoende belang; en ten slotte wanneer de houder van het recht handelt met de enige bedoeling om de andere partij te schaden" (maar, zoals hierboven vermeld, is dit geen noodzakelijke voorwaarde).
Wat is de situatie in dit geval?
Het is een kwestie van belangenafweging.
Ook al gaat het in dit geval niet om
het betreden van de theorie van de
burenverstoring, toch lijkt het interessant om
een parallel met deze theorie te trekken.
Lid 1 van artikel 3.101 van ons nieuwe
Burgerlijk Wetboek stelt:
"Naburige eigenaars hebben elk recht op het
gebruik en genot van hun eigendom. Bij de
uitoefening van dit gebruik en genot moet
elk van hen het vastgestelde evenwicht
respecteren door zijn buur geen overlast
te bezorgen die de normale overlast van
de buurt waarvoor hij verantwoordelijk is,
overschrijdt."
Bij de beoordeling of de verstoring buitensporig is, wordt rekening gehouden met alle omstandigheden van het geval, zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de verstoring, en het algemeen belang of de bestemming van het onroerend goed waaruit de verstoring voortvloeit.
In deze theorie sprak de wetgever over evenwicht. En wij geloven dat dit concept de leidraad moet zijn voor de beslissing van het Hof in deze zaak. In het gegeven voorbeeld was er een tekort van 6,66%... om de noodzakelijke meerderheid te bereiken. Bovendien, kunnen we voor de uit te voeren werkzaamheden niet ook een "maatschappelijk belang" aanvoeren in verband met de strijd tegen energieverliezen? Toegegeven, ook op dit gebied heeft de magistraat een aanzienlijke discretionaire bevoegdheid, aangezien hij volgens de wet in de plaats kan treden van de Algemene Vergadering en in haar plaats de vereiste beslissing kan nemen... De Algemene Vergadering verliest dus haar soevereiniteit en laat in dit geval de vrederechter arbitreren.
Een andere belangrijke vraag is welke
partijen betrokken moeten worden bij
het juridische debat.
Stel dat deze mede-eigendom 100 flats heeft
en 36 mensen zijn tegen de werken.
Moeten mede-eigenaars die hun zaak voor
de rechter brengen 36 dagvaardingen
uitbrengen, met alle bijbehorende
deurwaarderskosten? Laten we, voordat
we deze vraag beantwoorden, eerst even
stilstaan bij de bijzondere aard van deze
minderheidsactie.
Dit is geen vordering op basis van artikel 3.92-§3, een artikel dat bedoeld is om binnen een termijn van 4 maanden een vordering in te stellen tot nietigverklaring of terugdraaiing van een onregelmatige, frauduleuze of onrechtmatige beslissing van de Algemene Vergadering die persoonlijk letsel veroorzaakt, wat betekent dat de onderhavige vordering wegens misbruik van minderheidsrechten pas kan worden ingesteld na een termijn van 4 maanden na de Algemene Vergadering.
Als in het kader van artikel 3.92-§3 de syndicus die de algemene vergadering vertegenwoordigt de enige verwerende partij kan zijn en zich in die hoedanigheid kan verzetten tegen de vordering tot nietigverklaring of herroeping, gaat het in het kader van de minderheidsvordering om een "oneigenlijke" positie van de minderheden, zodanig dat de syndicus ons een neutralere houding lijkt te moeten aannemen. Betekent dit dat alle "minderheids"-mede-eigenaars erbij betrokken moeten worden?
Wij zijn van mening dat een dergelijke handelwijze eventuele gerechtelijke stappen zeer problematisch zou maken vanwege de kosten die ermee gemoeid zouden zijn. We zijn het ook eens met de benadering van bepaalde auteurs (La Copropriété, Les Droits et Devoirs du Copropriétaire, du Syndic et de la Copropriété, Eric RIQUIER, 2e editie, p. 142) die erop wijzen dat: "de rechtsvordering moet worden ingesteld door dagvaarding tegen de mede-eigendom (d.w.z. tegen de Algemene Vergadering vertegenwoordigd door de Syndicus)".
Later nuanceert de auteur zijn standpunt door op te merken: "Sommige jurisprudentie is van mening dat een vordering ook moet worden ingesteld tegen de minderheidsmede-eigenaars die de beslissing hebben verhinderd. Wij delen dit standpunt niet, maar voorzichtigheidshalve zou het raadzaam zijn de jurisprudentie van de vrederechter van het kanton waar de vordering moet worden ingesteld en van het hof van beroep te kennen en in geval van twijfel de minderheidsmede-eigenaars bij de zaak te betrekken".
Conclusie
Tot slot wijzen we erop dat deze procedures
zich waarschijnlijk zullen ontwikkelen gezien
de frequente inertie van bepaalde algemene
vergaderingen die dure beslissingen moeten
nemen.
Deze procedures kunnen echter worden vermeden als de informatieplicht wordt nageleefd, onder het gezag van de beheerder, in het geval van werkzaamheden die een "echte plus" vormen voor het onroerend goed, eventueel met de hulp van een technisch deskundige. Deze laatste zou met een goed voorbereid dossier de Algemene Vergadering kunnen inlichten over de noodzaak van een positieve stemming met een 2/3 meerderheid.
Het voordeel van deze voorafgaande raadpleging van een deskundige die wordt opgeroepen om nuttige informatie aan de AV te verstrekken, is dat de deskundige kan worden benoemd door een absolute meerderheid (50%+1) in plaats van een 2/3 meerderheid.
Ten slotte, om te vermijden dat alle opposanten voor de rechtbank moeten worden gedaagd als de procedure noodzakelijk wordt, stellen we voor dat de syndicus wanneer hij voor de rechtbank verschijnt, de rechtbank de officiële brieven voorlegt die per e-mail of per aangetekende post (telkens met verzoek om ontvangstbevestiging) naar elk van de minderheidsaandeelhouders zijn verzonden. In deze brieven worden de minderheidsaandeelhouders op de hoogte gesteld van de ondernomen actie en wordt hen voorgesteld om, als ze hun standpunt kenbaar willen maken, vrijwillig tussen te komen voor de rechtbank.
De keuze voor deze weg maakt het mogelijk om enerzijds de noodzaak om de minderheidsmede-eigenaars op de hoogte te brengen van de procedure en anderzijds de noodzaak om de proceskosten te beperken, met elkaar te verzoenen. Artikel 3.92-§1, dat het recht van de vereniging van mede-eigenaars erkent om zowel als eiser als verweerder op te treden, zou op deze manier worden nageleefd, en artikel 3.92-§8, dat niets zegt over de partijen die bij de zaak moeten worden betrokken, zou niet worden geschonden.
Info
Mr Pierre Rousseaux
advocaat en voorzitter van de
afdeling Charleroi van SNPC-NEMS
Bron: www.snpc-nems.be