Veel mede-eigenaars stellen deze vraag, wanneer nadat een besluit is genomen, nieuwe elementen onder de aandacht worden gebracht die de punten waarover wordt gestemd kunnen beïnvloeden.
Laten we een voorbeeld nemen:
Op 5 januari 2019 onderzoekt de Algemene Vergadering van Mede-eigendom drie offertes die ingediend werden in overeenstemming met het concurrentiebeding opgelegd door artikel 3.89-§5-°11 van het NBW (nieuw Burgelijk Wetboek)
De werken hebben betrekking op het onderhoud van de gevel.
Na beraadslaging gaat de Algemene Vergadering akkoord met de werkzaamheden geraamd op € 250.000,00 en wordt de syndicus gemachtigd om de bestelbon te ondertekenen.
Echter, na deze AG en vóór ondertekening van het contract door de syndicus, verneemt een mede-eigenaar die, als enige, het onderzoek heeft voortgezet, dat het gekozen bedrijf verschillende keren door andere cliënten voor de rechtbank is gedaagd na vastgestelde tekortkomingen met betrekking tot de opvolging van de werken.
Hij haastte zich om de syndicus te waarschuwen, die, gegeneerd, opmerkte:
"De Algemene Vergadering is soeverein en wat door haar wordt besloten heeft de kracht van de wet en moet worden gerespecteerd".
Is zo'n aanpak niet te strak?
Kan een genomen besluit niet worden herzien in het licht van nieuwe informatie?
Het principe van een mogelijke herziening van een punt waarover de Algemene Vergadering heeft beslist werd behandeld door de vrederechter van het kanton Elsene (14 februari 2019, JLMB, jaartabel, 2018/43, pagina 2153).
In deze zaak weigerde de Algemene Vergadering het herstel van de verwarmingsinstallatie, dit voor twee blokken van een flatgebouw.
De samenvatting van dit gepubliceerde besluit luidt als volgt:
" Een mede-eigenaar heeft het recht om een punt opnieuw toe te voegen aan de agenda van een Algemene Vergadering, al is dit punt reeds het onderwerp van discussie geweest en er al werd een besluit tot weigering genomen: men is daarom gerechtigd de Algemene Vergadering te verzoeken de vraag te heroverwegen.
Zodra de Algemene Vergadering, na onderzoek, soeverein beslist heeft om dit voorstel voor de tweede keer af te wijzen, moet worden opgemerkt dat de mede-eigenaar in kwestie, niet alleen zijn recht verloren heeft om tegen het eerste besluit te procederen, hij kan ook de annulatie van het latere besluit over hetzelfde onderwerp niet meer verzoeken, als de enige reden van de tweede weigering gebaseerd is op het feit dat deze mede-eigenaar het punt heeft laten plaatsen op de agenda van de nieuwe algemene vergadering ".
Dit betekent dus dat het recht op een nieuw debat niet is uitgesloten, maar dat, als de Algemene Vergadering, soeverein en na heronderzoek weigert rekening te houden met dit verzoek tot herziening, de mede-eigenaar die geen "andere" beslissing heeft kunnen bekomen, zich niet meer op artikel 577-9-§2 (3.95-§3 NBW) van de Wet op de mede-eigendom kan beroepen om aan de Vrederechter de annulering of de hervorming van zowel de eerste beslissing dat hij wilde herzien als het tweede beslissing te vragen.
Een andere vraag stelt zich:
Hoe kan de mede-eigenaar die van plan is om een herziening van een beslissing te vragen praktisch handelen om ervoor te zorgen dat de Algemene Vergadering zijn verzoek niet afwijst?
Zoals in het gegeven voorbeeld, is het vaak belangrijk om ervoor te zorgen dat de nieuwe Algemene Vergadering snel wordt bijeengeroepen.
Laten we hiertoe de vier methoden van oproeping in herinnering brengen:
- Bijeenroeping zoals in het huishoudelijk reglement voorzien (artikel 577-6-§2, lid 1) (3.87-§2-lid 1 NBW).
- Dringende bijeenroeping wanneer het van belang is dat met spoed een beslissing wordt genomen in het belang van de mede-eigendom, deze oproeping wordt, net als de eerste, gedaan door de syndicus (artikel 577-6-§2, lid 1) (3.87-§2-lid 1 NBW).
- Oproeping op verzoek van een of meer mede-eigenaars met ten minste 1/5 van de aandelen in de gemeenschappelijke delen, waarbij de syndicus de oproeping vervolgens binnen 30 dagen na ontvangst van de aanvraag naar de mede-eigenaars moet sturen (artikel 577-6-§2, lid 2) (3.87- §2-lid 2 NBW).
- Oproeping gedaan door een van de mede-eigenaars die het bovengenoemde verzoek mede heeft ondertekend indien de syndicus niet aan dit verzoek voldoet.
Laten wij ons voorbeeld nemen ; de syndicus wordt in een moeilijke positie gebracht door het wantrouwen van een mede-eigenaar met betrekking tot het gekozen bedrijf, terwijl de syndicus van mening is dat het niet omdat het bedrijf verschillende rechtszaken heeft wegens slecht vakmanschap dat men hoeft hem niet te vertrouwen voor deze werf.
De syndicus zou aldus van mening kunnen zijn dat de urgentie voorwaarde voor de bijeenroeping niet vereist is.
Daartoe merken wij op dat, als de werken "fout aflopen", de syndicus die ervoor heeft gekozen om geen AV bijeen te roepen ... aansprakelijkheid zou kunnen gesteld worden, als het Hof zou oordelen dat een ”reeds gewaarschuwde en voorzichtige syndicus”, op zijn minst de plicht heeft ervoor te zorgen dat over dit punt opnieuw wordt gedebatteerd.
Maar deze syndicus zou altijd kunnen argumenteren dat de wet op de medeeigendom de mede-eigenaars de mogelijkheid biedt om hem een verzoek over te maken, dat hem zou dwingen tot bijeenroeping van een algemene vergadering op voorwaarde dat dit verzoek ondertekend is door mede-eigenaars die ten minste 1/5 van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen. De syndicus kan er terecht van uitgaan dat het verzoek van één mede-eigenaar om een nieuwe Algemene Vergadering bijeen te roepen, onvoldoende is.
We raden de syndicus dan ook ten zeerste aan om, bij ontvangst van dergelijk verzoek van een enkele mede-eigenaar, duidelijk uit te leggen wat zijn standpunt is door op te merken dat hij niet de noodzaak uitsluit om een nieuwe algemene vergadering bijeen te roepen, maar dat het zou verstandig zijn 'alvorens in de oproepingen te sturen’, dat de mede-eigenaars die erom vragen, tenminste 1/5 van de aandelen vertegenwoordigen.
Deze correspondentie kan, in het kader van een grotere transparantie, naar alle medeeigenaars
worden gestuurd.
De bal ligt dus bij hen, want uiteindelijk moeten zij hoe dan ook beslissen.
We sluiten af door ons artikel als volgt samen te vatten:
- Het staat niets in de weg om de agenda van een algemene vergadering op de agenda te plaatsen van de herziening van een oud besluit van een vorige algemene vergadering
- In geval van bevestiging van de eerste beslissing, zal de mede-eigenaar die deze gewijzigd wilde zien, indien de termijn van 4 maanden beginnend na de eerste Algemene Vergadering, verstreken is, niet meer in staat zijn om rechterlijk te handelen.
- Om dit verzoek tot herziening op de agenda van een volgende algemene vergadering te brengen, moet de medeeigenaar, indien de syndicus een nieuwe kennisgeving weigert, ervoor zorgen dat het verzoek tot kennisgeving dan afkomstig is van 1/5 van de aandelen in de gemeenschappelijke delen.
- De syndicus die weigert te reageren op het verzoek van een enkele medeeigenaar die om herziening van een eerder beslissing verzoekt maar die graag wil voorkomen dat zijn aansprakelijkheid in het gedrang komt, kan het verzoek van die ene mede-eigenaar aan alle andere mede-eigenaars overmaken, om het mogelijk te maken de drempel van 1/5 van de aandelen te bereiken voor het verzoek om een algemene vergadering bijeen te roepen.
Op deze manier, als de eerste beslissing bevestigd wordt, en als er, ten gevolge van deze beslissing, schade zou optreden, de syndicus die ervoor gezorgd heeft dat de VME haar verantwoordelijkheid kan nemen, niet meer kan aangesproken worden voor deze schade.
INFO
Mter Pierre ROUSSEAUX
Advocaat, Président NPC-NEMS Charleroi
Bron: Le Cri Magazine (https://www.snpc-nems.be/fr/content/magazine-le-cri)
SNPC-NEMS
Keizerlaan 24, bus 5 - 1000 Brussel
T 02 512 62 87
www.snpc-nems.be