De gezondheidscrisis die wij doormaken, heeft een niet te verwaarlozen impact op de organisatie van het mede-eigendom in België.
Er is immers van midden maart tot eind juni vrijwel geen enkele algemene vergadering gehouden. Dat heeft niet alleen met een heel legitieme voorzichtigheid te maken, maar ook met een foutieve interpretatie van het Koninklijk Besluit van 09 april door de meeste syndicusorganisaties, met als notoire uitzondering de Unie van Syndici, als zouden deze algemene vergaderingen gewoonweg verboden zijn.
Deze situatie heeft alle beslissingen van alle mede-eigendommen van ons land geblokkeerd! Renovatie van ketels of daken, vernieuwing van de mede-eigendomorganen, mededinging tussen leveranciers, alles is stilgevallen. Sommige organisaties van vastgoedbeheerders zijn niet alleen tevreden met het uitstel tot 30 november 2020 van de organisatie van algemene vergaderingen, maar ijveren nu zelfs om alle algemene vergaderingen simpelweg uit te stellen tot 2021.
Toch bestaan er technische oplossingen. Onze startup, en wij zijn niet de enige, heeft een digitale oplossing voor algemene vergaderingen ontwikkeld, waarmee mede-eigenaars die zich niet willen of kunnen verplaatsen, op afstand aan de AV kunnen deelnemen, hun visie tijdens het debat kunnen delen en online kunnen stemmen. Zijn deze oplossingen echt onwettig? Wij menen dat het huidige wettelijke kader soepeler is dan sommigen beweren.
Een onrechtvaardig Koninklijk Besluit
Terwijl de huidige gezondheidscrisis de mede-eigenaars verhindert om te vergaderen, zegt het Koninklijk Besluit nr. 4 van 9 april 2020 uitdrukkelijk dat de beheersorganen van de vennootschappen, algemene vergaderingen op afstand kunnen organiseren, ook als hun statuten dat niet voorzien.
Dit is een onaanvaardbare inbreuk op het door de Grondwet bevestigde gelijkheidsprincipe. De aandeelhouders van vennootschappen mogen hun algemene vergaderingen op afstand houden, de mede-eigenaars mogen dat niet.
De motivatie in het verslag aan de Koning verwijst naar de leeftijdscurve van de mede-eigenaars en het feit dat de syndici er niet technisch op voorbereid zijn. Geen woord over de mogelijkheid om gebruik te maken van de moderne middelen voor videoconferenties en stemmen op afstand.
Het is niet duidelijk waarin een mede-eigenaar, een lid van een vereniging of een aandeelhouder van een vennootschap op het sociale vlak of op dat van de volksgezondheid van elkaar verschillen. Er zijn in België zowel jonge als oudere mede-eigenaars. Hetzelfde geldt voor de aandeelhouders en de leden van verenigingen.
De motivering dat de syndici er technisch niet op voorbereid zouden zijn, houdt evenmin steek. Het is immers niet aangetoond dat de vennootschappen goed op de huidige situatie voorbereid waren. Er zijn trouwens syndici die technisch perfect klaar zijn voor dit type situatie, en ons platform stelt vandaag, net als in het begin van de crisis, de mede-eigenaars in staat om zonder meerkosten een systeem voor online algemene vergaderingen te gebruiken. Sommige vrijwillige of professionele syndici waren daar al lang op voorbereid.
De Raad van State heeft zich met de zaak gemoeid. In haar advies verduidelijkt zij: In dat verband bestaat er twijfel over de pertinentie en de toereikendheid van de uitleg die in de toelichting bij artikel 2 in het verslag aan de Koning opgenomen is en die gebaseerd is op “de leeftijdscurve van de mede-eigenaars die (...) gevarieerd is maar over het algemeen vrij hoog ligt, wat betekent dat de veiligheidsvoorschriften niet toelaten dat zij nog deelnemen aan deze algemene vergaderingen”. Voor die situaties zou immers gebruikgemaakt kunnen worden van sommige van de in hoofdstuk 2 bedoelde handelwijzen, middels de nodige voorzorgsmaatregelen.
Uit dit advies volgt dat de Raad van State het verbod als discriminerend en bijgevolg onwettig beschouwt. De tekst van het Koninklijk Besluit werd aangepast en zegt in de definitieve versie dat alle algemene vergaderingen van mede-eigenaars zoals bedoeld in de artikelen (...) die niet kunnen doorgaan omwille van de veiligheidsvoorschriften gerelateerd aan het (sic!) Covid-19 pandemie (...) moeten worden gehouden binnen vijf maanden.
Toch vergaderen
Het gekozen principe is dus dat de organisatie van algemene vergaderingen niet verboden is, maar dat ze, als ze om veiligheidsredenen niet kunnen doorgaan, met maximaal vijf maanden kunnen worden uitgesteld. Dit volgt het door de Raad van State aangehaalde argument.
Het verslag aan de Koning is dus aangevuld met de verduidelijking dat de algemene vergaderingen schriftelijk kunnen worden gehouden en dat de organisatie van de vergadering via een telefonische of videoconferentie deel kan uitmaken van deze schriftelijke procedure. De eenparigheid, vereist door de wet, blijft in dat geval behouden.
In zijn antwoord op een vraag over dit onderwerp heeft de toenmalige minister Koen GEENS, die dus de vergadering op afstand wil gelijkstellen aan een schriftelijke algemene vergadering, toch erkend dat een schriftelijke algemene vergadering niet hetzelfde is als een algemene vergadering op afstand, want niets zou beletten dat een mede-eigenaar die geen technische ondersteuning heeft een andere mede-eigenaar een volmacht kan geven.
Het Koninklijk Besluit ontsnapt met zijn stilte aan de kritiek. Een oorverdovende stilte. Als het de bedoeling was om alleen schriftelijke algemene vergaderingen toe te laten, had men dat heel gemakkelijk kunnen zeggen. De positie van de minister is trouwens in de praktijk onhoudbaar. Tal van algemene vergaderingen worden nu hoe dan ook gehouden, wel of niet in de fysieke aanwezigheid van de mede-eigenaars.
Het nieuwe normaal
Er gaat geen dag voorbij dat stemmen zich laten horen die pleiten voor meer pragmatisme.
De coronavirus is nog altijd bij ons en zal er nog een tijdje blijven. Wij zullen gewoon moeten leren ons aan te passen aan deze realiteit, die nu al sommige mede-eigenaars ertoe aanzet om toch algemene vergaderingen te houden, met indien mogelijk, een deelname op afstand voor de mede-eigenaar die zich niet kan of wilt verplaatsen.
Er is geen enkele reden meer om de sector van de mede-eigendom te laten vastroesten in de praktijken van vorig eeuw. De digitale algemene vergadering is op komst en het zal snel het “nieuwe normaal” worden!
INFO
Dhr Frédéric de BUEGER
Co-founder van KONVIVIO
www.konvivio.be