Inzet van artikel 3.82-§2 BW voor energiebesparing: de juist ingeslagen weg of belanden in een doodlopende straat ?

1.   Inleiding

In het oorspronkelijke artikel 577-2 § 10 van het oud BW 3.82 van het B.W. was bepaald dat 'in het geval van paragraaf 9' het elke mede-eigenaar vrij staat op zijn kosten aan de gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten niet raakt.

Uit dit voorschrift kon men in zijn algemeenheid twee principes afleiden.

Het eerste bracht met zich dat de mede-eigenaar zonder toestemming van de overige mede-eigenaars in zijn privé gedeelte weliswaar kleine veranderingen mocht uitvoeren, echter op de enkele voorwaarde de gemeenschappelijke delen binnen zijn kavel niet in gevaar te brengen door er structurele wijzigingen aan te brengen; zo kan hij een gemene steunmuur in zijn flat niet te verplaatsen of het architectonisch uiterlijk ter hoogte van de gevel van de kavel aanpassen.

Het tweede principe hield in dat veranderingen aan de gemene delen door een mede-eigenaar niet van dien aard mochten zijn dat ze een beletsel vormden voor de overige mede-eigenaars, bijvoorbeeld een gemene gang wederrechtelijk inpalmen voor privé gebruik.

2.   Verlaging barrière met het ‘unilateraal veranderingsrecht gemene delen’

In het nieuwe artikel 3.82 § 2 B.W. komt de wetgever met een regeling, die de barrière verlaagt om aan, in of op gemene delen veranderingen door te voeren.

Dit wordt geformuleerd als volgt :

“Bovendien hebben individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren het wettelijke en kosteloze recht om kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemene delen aan te leggen, te onderhouden en te hernieuwen, in de mate dat deze werken tot doel hebben om de infrastructuur voor de eigenaar of eigenaars en gebruikers van de betrokken private delen op het vlak van energie, water of telecommunicatie te optimaliseren en in de mate dat de andere individuele mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars, hiervan geen financiële lasten moeten dragen ”.

Volgens de wetgever is dit voorschrift er op gericht ‘de mede-eigenaars een soepeler toegang te geven tot moderne energie- en telecommunicatiemiddelen’ [1] .

3.   Begrip kabels , leidingen en bijbehorende faciliteiten

Het toepassingsgebied van artikel 3.82 § 2 B.W. strekt zich uit tot het aanleggen, onderhouden en hernieuwen van ‘kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten’. 

In  zijn algemeenheid genomen is een kabel een mantel, welke wordt aangebracht rond één of meer leidingen, terwijl een leiding dient hetzij voor afvoer van hemelwater, gootwater en fecaliën hetzij voor transport van gas, water, elektriciteit alsmede audio, telefoon en videosignalen.

Artikel 3.82 § 2 B.W.  is specifiek naar dit laatste onderdeel toegesneden daar de tekst het heeft over werken die tot doel hebben om de infrastructuur voor de eigenaar of eigenaars en gebruikers van de betrokken kavels te optimaliseren op het vlak van  ‘energie , water of telecommunicatie’ .

De leidingen moeten met andere woorden bestemd zijn hetzij voor het transporteren van energie of van water enerzijds hetzij voor het overbrengen van impulsen en/of gegevens m.b.t. computer, multimedia, netwerken, telefoon, enz.  anderzijds.

Het begrip ‘bijbehorende faciliteiten’ is door de wetgever niet gedefinieerd, spijts het verzoek van de Raad van State [2] .

Onder deze noemer kunnen hulpstukken, installaties, voorzieningen en werken worden begrepen die gekoppeld worden aan de kabel- en de leidingeninfrastructuur teneinde deze efficiënt en functioneel te exploiteren, bijvoorbeeld de toevoeging van een antenne om signalen te verzenden, van een contactdoos om het laadpunt te doen functioneren, van een goot om de kabel te ondersteunen, van een kast om een console of stuurbord in te bouwen, van een meterkast om verbruikte eenheden te registreren, van een loze buis om een kabel door te trekken, enz.

4.   Kwalificatie van kabels , leidingen en bijbehorende faciliteiten

De kabels en de leidingen van een appartementsgebouw worden normaliter gerekend tot de gemeenschappelijke delen [3]; de daarbij horende faciliteiten volgen vanzelfsprekend de kwalificatie van de hoofdzaak en zijn derhalve ook gemeenschappelijk.

Doordat deze zaken door de band als gemene delen worden beschouwd, kan zonder medewerking van de vereniging van mede-eigenaars daaromtrent in beginsel niets worden gewijzigd.

Bovendien is elke op- aan- , onder- of bijbouw aan de gemene delen verboden, behalve met machtiging van de algemene vergadering onder de door haar gestelde voorwaarden.[4]

Om tegemoet te komen aan de noodzaak voor eenieder in de pas te lopen met de nieuwe bouwtechnische en technologische ontwikkelingen, kent de wetgever aan individuele mede-eigenaars en nutsoperatoren een wettelijk veranderingsrecht toe in of op de gemene delen, dat men zou kunnen aanmerken als een ‘unilateraal veranderingsrecht gemene delen’.

5.   Fundamentele toepassingsvoorwaarden voor het ‘unilateraal veranderingsrecht gemene delen’

Om het ‘unilateraal veranderingsrecht gemene delen’ te kunnen inroepen wordt zowel aan de actiefzijde als aan de passiefzijde een expliciete voorwaarde gesteld.

Aan de ene kant moeten de werken tot doel hebben ‘om de infrastructuur voor de eigenaar of eigenaars en gebruikers van de betrokken private delen op het vlak van energie, water of telecommunicatie  te optimaliseren’.

Aan de andere kant mogen de andere individuele mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars ‘hiervan geen financiële lasten dragen’.

Beide belangen zullen zodoende bij de afweging moeten betrokken worden .

6.   Het oplaadpunt voor elektrische voertuigen als typevoorbeeld van bijbehorende faciliteiten

Bij het uitschrijven van het nieuwe artikel 3.82 § 2 B.W. heeft de wetgever, de verwachte groei van het elektrisch rijden en de belangen van de automobielsector in het achterhoofd, als typevoorbeeld van het ‘unilateraal veranderingsrecht gemene delen’ een elektrisch oplaadpunt voor voertuigen gegeven [5].

Met elektrische voertuigen zijn zowel auto’s als fietsen en scooters bedoeld.

Elektrische voertuigen, ook stekkervoertuigen of plug-ins genoemd, moeten vanzelfsprekend gebruikmaken van oplaadpunten, die geplaatst worden op een laadpaal waar zich een contactdoos met  ( één of meer ) stekkers of stopcontacten bevinden.

Door het elektrische voertuig aan de stekker of aan het stopcontact te koppelen kan het voertuig worden ingeplugd.

7.   Notificatieprocedure

Om van zijn ‘unilateraal veranderingsrecht gemene delen’ gebruik te mogen maken moet de individuele mede-eigenaar of de erkende nutsoperator een notificatieprocedure volgen.

De notificatieplicht is een uitvloeisel van het ‘unilateraal veranderingsrecht gemene delen’ en biedt als voordeel dat de individuele mede-eigenaar of de nutsoperator niet meer langdurig moet wachten op de beslisser, d.i. de mede-eigenaars of de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars.

Hij dient zijn voornemen alleen te melden, namelijk minstens twee maand voorafgaand aan de aanvang van de werken en dit aan alle mede-eigenaars of, indien er een syndicus is aan deze laatste, per aangetekende zending, waarin het adres van de afzender is vermeld, een beschrijving te geven van de voorgenomen werken en  een rechtvaardiging van de optimalisatie van de voorgenomen infrastructuur.

8.   Houding van de andere mede-eigenaars en / of vereniging van mede-eigenaars

Ten aanzien van deze notificatie kunnen de mede-eigenaars of de vereniging van mede-eigenaars diverse houdingen aannemen  [6].

    A.   Zelf de werken collectief uitvoeren

De eerste optie is dat de mede-eigenaars of de vereniging van mede-eigenaars overeenkomstig artikel 3.82 § 2 B.W aan de afzender laten weten zelf de werken ter optimalisatie van de infrastructuur collectief uit te voeren zodat alle mede-eigenaars betrokken worden.

Dit kan te maken hebben met de gebouwde omgeving van een mede-eigendom of van een appartementsgebouw, hetzij omdat een gezamenlijk buitenparkeerterrein beschikbaar is  hetzij omdat de positionering van de oplaadinfrastructuur in of aan de gemeenschappelijk entree van de ondergronds gelegen parkeergarage veel toegankelijker is dan de toegang naar een privé garage , dan wel met het feit  dat nog andere mede-eigenaars, die aansturen op een kostenreductie , ook wensen te participeren in de infrastructuur.

In dit geval moeten de andere mede-eigenaars of de vereniging van mede-eigenaars op de in artikel 3.82 § 2 B.W. vermelde wijze de individuele mede-eigenaar en/of de operator ( = de oorspronkelijk vragende partij ) op de hoogte brengen van hun voornemen.

De werken  - d.i. de plaatsing van een oplaadpaal, het plaatsen van een contactdoos met  connectoren, het afstemmen van de netcapaciteit op het aantal potentiële gebruikers, het plaatsen van tussenmeters om het stroomverbruik van de EV-rijder te kunnen meten [7] -  moeten in voorkomend geval een aanvang nemen binnen de zes maanden na ontvangst van het in deze alinea vermelde aangetekende zending .

    B.   Verzet doen tegen de voorgenomen werken

            a.    Principe

Een tweede optie is dat, op straffe van verval van hun rechten, de mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars, binnen twee maanden na de ontvangst van de aangetekende zending de individuele mede-eigenaar of erkende nutsoperator bezwaar aantekenen tegen de voorgenomen werken.

Vereist is het versturen van een aangetekende zending aan de afzender en het inroepen van rechtmatig belang.

Een rechtmatig belang doet zich voor in volgende situaties [8]:

  • er bevindt zich reeds dergelijke infrastructuur in de betrokken gemene delen in het gebouw, of ;
  • de infrastructuur of de werken tot realisatie ervan veroorzaken belangrijke schade op het vlak van het uitzicht van het gebouw of de gemene delen, het gebruik van de gemene delen, de hygiëne of de  veiligheid ervan, of;
  • geen optimalisatie van de infrastructuur resulteert uit de voorziene werken of de voorziene werken verzwaren de financiële lasten van andere mede-eigenaars of gebruikers.

        b.    Navolgend beroep op de rechter

In artikel 3.82 § 2 B.W. zijn de procedurevoorschriften beperkt tot het verzenden van een ‘aangetekende zending’ door de ene aan de andere partij.

De vraag is echter wat er gebeurt wanneer de ‘tegenpartij’, dit zijn respectievelijk de ‘individuele mede-eigenaars en de erkende nutsoperatoren’ dan wel de ‘andere individuele mede-eigenaars of de vereniging van mede-eigenaars’, mekaars rechtmatig belang betwisten.

Aangenomen kan worden dat elke belanghebbende zich desgevallend tot de vrederechter kan wenden, wat diens bevoegdheid betreft  op basis van artikel 591, 2° Ger. W.  in het geval van gedwongen mede-eigendom in het algemeen of op basis van artikel 591, 2°bis Ger. W. in het geval van gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, en, wat de grond van de zaak betreft, met verwijzing naar artikel 3.82 § 2  B.W.

    C.     De voorgenomen werken van de individuele mede-eigenaar of erkende nutsoperator aanvaarden

De mede-eigenaars of de vereniging van mede-eigenaars kunnen als derde optie zich niet tegen de voorgenomen werken verzetten.

In dat geval moet de individuele mede-eigenaar of de erkende nutsoperator overeenkomstig artikel 3.82 § 2 B.W. zich er toe verbinden  om de werken uit te voeren op de wijze die het minste hinder veroorzaakt aan de bewoners.

Dit betekent dat de werken uitgevoerd dienen te worden met respect van de aansprakelijkheidsregels en van het verbod op bovenmatige burenhinder.

Bovendien moet bij de uitvoering van de werken te goeder trouw overlegd worden met de andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, met hem.

De andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, deze laatste, kunnen te allen tijde de werken opvolgen en hierover informatie vragen bij de betrokken mede-eigenaar of nutsoperator [9].

9.   Zonnepanalen wettelijk uitgesloten uit het toepassingsgebied

Ten aanzien van zonnepanelen heeft de wetgever duidelijk gemaakt dat, alhoewel deze installatie vanzelfsprekend tot een energiebesparing leidt [10], van het ‘unilateraal veranderingsrecht gemene delen’ geen sprake kan zijn.

Als reden wordt aangehaald dat de installatie van zonnepanelen niet alleen nadeel kan toebrengen aan het gebruik van de gemene delen [11], maar ook een profijt genereert dat aan de mede-eigendom moet toekomen.

Wanneer derhalve een mede-eigenaar of een nutsoperator zich het recht verleend wil zien om een zonnepaneel op een gemeenschappelijk deel te plaatsen, dan moet de algemene vergadering daaromtrent machtiging verlenen waarvoor een meerderheid van vier vijfde van de stemmen noodzakelijk is [12].

10.   Recente terughoudende rechtspraak

    A.   Warmtepompen eveneens uitgesloten

In een vonnis van 25 mei 2022 heeft de vrederechter van het tweede kanton Oostende [13] geoordeeld dat het initiatief van een mede-eigenaar om individueel een warmtepomp te installeren een goed initiatief is, maar het belang van de mede-eigendom voorgaat. 

In beginsel dienen de gemene delen het collectieve belang van de mede-eigenaars. Het komt niet aan een individuele mede-eigenaar toe, zonder toelating van de algemeen vergadering, een gemeenschappelijk deel te bezwaren in het privatief belang.

    B. Airco

In een vonnis van 07 februari 2022 oordeelde de vrederechter van Brasschaat [14] dat ‘de vordering van een mede-eigenaar tot het plaatsen van een airco-installatie op het terras van zijn appartement niet ingewilligd wordt omdat een buitenunit het uitzicht van het gebouw wijzigt vanaf de straat en vanuit de gemeenschappelijke delen.

Bovendien brengt de airco geluidsoverlast mee die de andere mede-eigenaars niet behoeven te dulden’.

In dezelfde lijn ligt een vonnis van 16 februari 2022 van de rechtbank van eerste aanleg te Leuven [15] waarin is geoordeeld dat ‘de vordering van een mede-eigenaar tot het doorboren van een gemene muur met het oog op het plaatsen van een airco afgewezen wordt omdat zij enige impact heeft op het algemeen uitzicht van het gebouw en bovendien geluidshinder veroorzaakt’.

11.   Beroep doen artikel 3.92 § 5 B.W.

Een alternatieve oplossing voor een mede-eigenaar is beroep te doen op artikel 3.92 § 5 eerste lid B.W. waarin is bepaald dat wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet kan worden gehaald, iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming kan vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.

In het tweede lid is daaraan toegevoegd dat hij eveneens de toestemming kan vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht , zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet.

Of een rechter al dan niet een machtiging zal geven aan een mede-eigenaar om een installatie met zonnepanelen op het dak aan te brengen, zal afhangen van geval tot geval.

12.   Wat met de huurder ?

In artikel 3.82 § 2 lid 1 BW wordt recht tot het uitvoeren van veranderingswerken voor het optimaliseren van energie , water of telecommunicatie enkel voorbehouden aan individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren.

De huurder van een appartement is hier uit de boot gevallen. Hij beschikt desgevallend wel aanspraken in zijn rechtsverhouding met zijn verhuurder[16]. Partijen kunnen desgevallend zelf afspraken maken, die zijn toegesneden naar dalend en energieverbruik.

Naar omstandigheden kan een verduurzamingsovereenkomst worden opgemaakt, waarin de verhuurder zich engageert om verduurzamingswerken uit te voren, mits een huurprijsverhoging te accepteren door de huurder, of een renovatieovereenkomst, waarbij de huurder afspreekt om zelf renovatiewerken uit te voer tegen huurvrijstelling gedurende een zekere tijd.

INFO

Mter Roland Timmermans
Advocaat en Hoofdredacteur
Tijdschrift voor Appartement en
Immorecht

Referenties

[1] Verslag eerste lezing namens de Commissie voor de Justitie van de Kamer , uitgebracht door mevrouw Ozlem Ozen , Parl. St. Kamer , zitting 2017 – 2018 , nr 2919 van 9 mei 2018 , Memorie van Toelichting , 197 , in fine  

[2] Advies van de Raad van State bij het wetsontwerp van 5 februari 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing , Parl. St. Kamer , zitting 2017 – 2018 , nr 2919/001 ,  537

[3] G. GIL , Les canalisations en copropriété , I.R.C januari februari 2014 , 17

[4] Zie verder : R. TIMMERMANS , Handboek appartementsrecht , Mechelen , Wolters Kluwer , 2022  , 262 e.v. met uitgebreide casuïstiek

[5] Memorie van Toelichting , oc , 198 , alin. 2

[6] Bedoeld is degene die mede-eigenaar is in het geval van gedwongen mede-eigendom of degene die verkeert in het geval dat de appartementseigendom is uitgesloten met toepassing van artikel 577-3 eerste lid B.W.

[7] De mede-eigenaars , die geen gebruik maken van een oplaadpunt , moeten uiteraard niet tussenkomen in de kosten van installatie en werking van de oplaadpaal 

[8] Art. 3.82 § 2 lid 4 B.W.

[9] Art. 577-2 § 10 , lid 7 in fine B.W.

[10] J. HAINAUT , Tirer avantage de son toit , I.R.C. januari februari 2016 , 3”

[11] Memorie van Toelichting , Parl. St. Kamer 2017-18 , nr 2919 van 9 mei 2018 , oc , 198 , alin. 2

[12] Memorie van Toelichting , oc , alin. 3

[13] T. App. 2022 nr 1487

[14] T. App. 2022 nr 1478

[15] T. App. 2022 nr 1482

[16] R. TIMMERMANS , Kan de huurder in beweging komen tegen de verhuurder om van hem verduurzamingswerken aan de huurwoning af te dwingen ? , Huur 2022/2 , 75.

Onze blogs

DELEN


 



Art 3.94 BW: heeft u aan alles gedacht?