1. Invoering van het voorrecht
Onze wetgever heeft in 2018 een aantal wijzigingen aangebracht aan de regels inzake mede-eigendom. O.m. werd artikel 27 van de Hypotheekwet gewijzigd door toevoeging van de volgende tekst (artikel 27,7°Hyp.W.):
“7° De vereniging van mede-eigenaars, op de kavel in een gebouw of groep van gebouwen voor de bijdragen verschuldigd met betrekking tot deze kavel. Dit voorrecht is beperkt tot de bijdragen van het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar. Het neemt rang in na het voorrecht van de gerechtskosten bepaald in artikel 17, het voorrecht bepaald in artikel 114 van de wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen en de eerder ingeschreven voorrechten”
Hieraan gekoppeld werd artikel 29 Hypotkeekwet gewijzigd waaruit volgt dat het om een stil of occult voorrecht gaat (zie verder infra).
De belangrijkste reden voor de invoering van het voorrecht is het toenemend belang van het wonen in een appartement. Zo woont vandaag de dag een belangrijk deel van de Vlaamse bevolking op een appartement. Deze vorm van samenwonen houdt essentieel een vorm van gedwongen samenleven in vermits men door de band niet kiest met wie men samenwoont op een appartementsgebouw. Het beheer van de mede-eigendom heeft (soms belangrijke) financiële implicaties voor de mede-eigenaars. Het niet voldoen aan zijn financiële verplichtingen door een mede-eigenaar heeft gevolgen voor de andere mede-eigenaars. Met uitdrukkelijke verwijzing naar deze problematiek werd dus het voorrecht ingevoerd.
2. Het voorrecht ontleed
Het voorrecht kan geanalyseerd worden aan de hand van 5 vragen die in dezelfde volgorde hierna zullen behandeld worden:
- welke is de gewaarborgde schuldvordering?
- wie is titularis?
- wat is het onderpand?
- wat zijn de gevolgen van de afwezigheid van publiciteit?
- welke is de rang?
1. Het voorrecht geldt voor de bijdragen met betrekking tot een kavel en is beperkt tot de bijdragen van het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar. Met bijdragen wordt bedoeld de schulden waartoe elke mede-eigenaar in zijn hoedanigheid van mede-eigenaar gehouden is. Het gaat niet enkel om de normale bijdragen in het werkkapitaal maar ook om de buitengewone lasten met oproepen tot reservekapitaal.
Wat de beperking in de tijd betreft, gaat het wel degelijk om het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar. Op te merken valt dat een boekjaar verlengbaar is ingevolge beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars.
2. Het is de vereniging van mede-eigenaars die titularis is van het voorrecht. Het hebben van rechtspersoonlijk is cruciaal om het voorrecht te kunnen inroepen. Immers, indien de vereniging geen rechtspersoonlijkheid heeft, kan ze evenmin een beroep doen op het voorrecht.
3. Het onderpand van het voorrecht betreft de kavel in een gebouw of een groep van gebouwen. Het gaat dus om de privatieve aandelen samen met het aandeel in de gemeenschappelijk delen van de bewuste kavel. In de mate dat aan de privatieve kavel werken werden uitgevoerd die als onroerend door bestemming kunnen beschouwd worden, zullen deze werken beschouwd worden als toebehorend tot de kavel en dus eveneens tot het onderpand van de kavel.
4. Mogelijks de grootste bron van discussie is het feit dat het om een stil of occult voorwerp gaat. Er is dus geen overschrijving of inschrijving vereist. De motivering voor en tegelijkertijd ook de zwakte van het stil voorrecht is gelegen in het feit dat in het kader van het beheer van een mede-eigendom er gewerkt wordt met periodieke bijdragen. Een inschrijving van een voorrecht houdt in dat een bepaald bedrag dient opgegeven te worden wat in casu dus moeilijk is omdat dit bedrag nog kan stijgen na de inschrijving.
5. Wat de rang betreft, zal het voorrecht in geval van samenloop voorrang hebben op de algemene voorrechten en de hypotheken. Er stelt zich evenwel een probleem op temporeel vlak in de zin dat het niet duidelijk is hoe het voorrecht zich in tijd verhoudt tot de “eerder ingeschreven voorrechten”? Hierover bestaat geen duidelijkheid en zijn er discussies mogelijk.
3. Beoordeling
Het voornaamste argument pro dergelijk nieuw voorrecht is het toenemend belang van deze vorm van (gedwongen) samenwonen zoals reeds eerder aangehaald. De wederzijdse afhankelijkheid van mede-eigenaars die niet noodzakelijk gekozen hebben om deze relatie aan te gaan maar hiertoe uit kracht van wet gedwongen worden, heeft ervoor gezorgd dat men de risico’s op insolvabiliteit heeft willen beperken.
Wat de argumenten contra betreft, zijn de mogelijke impact op het hypothecaire krediet en de daarmee samenhangende rechtsonzekerheid het vaakst gehoord. Doordat er geen publiciteit is enerzijds en anderzijds doordat de bedragen kunnen evolueren, is het niet uitgesloten dat kredietinstellingen voorzichtiger zullen worden bij het verlenen van hypothecaire leningen (of deze duurder zullen worden). Doordat de hypothecaire schuldeiser in rang na het voorrecht van de VME komt, zijn slechte verrassingen niet uitgesloten. Banken zouden dus geneigd kunnen zijn sneller in te grijpen indien de afbetalingen van de hypothecaire lening niet correct verlopen.
Dhr. Benoit Stockman
Bestuurder BE-LE-RE Consulting BV
benoit.stockman@outlook.com
Tip van de Unie van Syndici (UVS)
Conform artikel 3.94 NBW, heeft de syndicus aan de notaris de door de verkoper verschuldigde kosten en erelonen officieel medegedeeld.
Let op, de wet spreekt niet over de bijhorende kosten van de schuld (boetes, inningskosten). Die moeten er dus ook bij.
Indien de verkoper bij de authentieke akte deze betalingsachterstanden of kosten betwist, zal de notaris de achterstallen bewaren, en dit binnen de drie werkdagen na ondertekening van de authentieke akte per aangetekende brief aan de syndicus mededelen.
De syndicus moet dan binnen twintig werkdagen na de datum van de aangetekende brief van de notaris, een conservatoir en uitvoerbaar beslag leggen via deurwaardersexploot. Zo niet, mag de notaris de achterstallige bedragen aan de verkopende mede-eigenaar overmaken.
Soms kunnen alle schulden van de verkoper aan de VME niet worden gerecupereerd via deze procedure. Het zal dan nodig zijn vervolgens een procedure bij de vrederechter aan te spannen tegen de verkopende medeeigenaar om te trachten het saldo terug te vorderen dat ten tijde van de verkoop niet van de notaris kon worden gevorderd.
Werk je als syndicus met een eenmalige door de AV goedgekeurde (waarborg)provisie (en dus geen voorschot), dan kan een eventuele betalingsachterstand bij de vervreemder al grotendeels zoniet volledig gerecupereerd worden. Meer daarover in de volgende editie 8 (jan/ feb 2022).