Goed om te weten - editie 20

Afrekening van kosten aanhuurders

Sinds de regionalisatie van de woninghuur bestaat er geen één uniform “nationaal” overzicht meer. Wat een verhuurder aan een huurder mag doorrekenen, hangt af van het gewest én van wat in het huurcontract expliciet als kosten/lasten is opgenomen.

Hieronder de situatie in Vlaanderen, Wallonië en Brussel

1. Vlaanderen

Om te weten wie welke kosten en lasten moet betalen, is het van belang om na te gaan of het huurcontract dateert van voor of na 1 januari 2019.

1.1. Het Vlaams Woninghuurdecreet

Sinds de inwerkingtreding van het Vlaams Woninghuurdecreet op 1 januari 2019, en de daarbij horende uitvoeringsbesluiten, geldt er  een nieuwe regeling.

• Huurovereenkomsten tot en met 31/12/2018 vielen nog onder de federale woninghuurwet.
• Huurovereenkomsten vanaf 01/01/2019 vallen onder:
• • het Vlaams Woninghuurdecreet
  • het Besluit van de Vlaamse Regering met de bindende kostenlijst.

De officiële Vlaamse lijst (Bijlage 2) voorziet expliciet een 34%/66%-regeling met de lijst van kosten die aan de huurder of verhuurder mogen worden aangerekend”, zie punt 10 “Kosten voor de syndicus” (34% huurder, 66% verhuurder).

Het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet het volgende. Het bedrag dat de huurder betaalt, moeten de werkelijke kosten zijn. Dit moet gebeuren met een “afzonderlijke rekening”. De wetgever bedoelt hiermee dat de aanrekening van gemeenschappelijke kosten afzonderlijk van de huurprijs moet vermeld worden.

De facturen waarop de aanrekening is gebaseerd, moeten voorgelegd worden zodat een controle van de rekening mogelijk is.

De wet laat ook toe dat verhuurders en huurders in de  huurovereenkomst een forfaitair bedrag afspreken voor de betaling van de gemeenschappelijke kosten. Op die manier kunnen afrekeningen en controle van de facturen vermeden worden.

Zowel de huurder als de verhuurder kunnen echter ten allen tijde van dit systeem afstappen en aan de rechter vragen dat het forfaitair bedrag wordt vervangen door betaling van de werkelijke kosten.

Officiële bron:

https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonenen-energie/huren-en-verhuren/huurprijs-enhuurwaarborg/kosten-en-lasten

1.2. Huurovereenkomst afgesloten op 1 januari 2019 of later

Het Besluit van de Vlaamse Regering - Bijlage 2 bepaald welke  kosten voor de huurder zijn, zelfs al staat er iets anders in het contract.

Huurders betalen:

• Elektriciteit, gas en water.  Ook de kosten van het verbruik van water en elektriciteit voor de gemene delen kan je volledig doorrekenen aan je huurder.
• Hetzelfde geldt voor wat betreft de kosten van het poetsen van de gemene delen (bv. de trappenhal) en de kosten van de vuilnisinzameling als die collectief georganiseerd wordt.
• Kleine herstellingen. Bijvoorbeeld: lamp vervangen, batterij van de rookmelder, nieuwe sleutels of kapotte schakelaars. Zie lijst in Besluit van de Vlaamse Regering - Bijlage 2
• Kosten door verkeerd gebruik of slecht onderhoud van de  huurder.
• Extra herstellingen die nodig zijn doordat de huurder problemen niet heeft gemeld.
• Onderhoud en schoonmaak van de huurwoning.
• Maximaal 34% van de kosten van de syndicus.
• Maximaal 50% van het onderhoud van de lift.
• Maximaal 75% van de kosten voor de conciërge.

Verhuurders betalen:

• Voor herstellingen waar de huurder niks aan kan doen. Bijvoorbeeld door storm.
• Herstellingen of onderhoud op onbereikbare plaatsen. Bijvoorbeeld het reinigen van dakgoten op 5 meter hoogte.
• Kosten door slijtage en ouderdom van de woning.
• Onroerende voorheffing.

1.3. Huurovereenkomst afgesloten voor 1 januari 2019

De huurovereenkomst bepaalt welke kosten en lasten aan de huurder worden doorgerekend.

Als het contract hierover niets vermeldt, geldt in principe het  volgende:

• De verhuurder draagt de kosten en lasten die verband houden met de eigendom, het beheer en de structurele renovaties van de woning, waaronder kosten voortvloeiend uit normale slijtage.
• De huurder draagt de kosten en lasten die verband houden met het gebruik van de woning. Ook kleine herstellingen (lampen, bel...etc)

De onroerende voorheffing mag nooit doorgerekend worden aan de huurder!

Decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor  bewoning bestemde goederen of delen ervan (citeeropschrift: "Vlaams Woninghuurdecreet").

Art 36§1 § 1. De kosten en lasten met betrekking tot de uitoefening  van zakelijke rechten op de woning vallen ten laste van de verhuurder, terwijl de kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning, voor rekening van de huurder vallen. De onroerende voorheffing voor het gehuurde onroerende goed kan niet ten laste van de huurder worden gelegd. De Vlaamse Regering stelt een niet-limitatieve lijst vast van kosten die aan de huurder of verhuurder mogen worden aangerekend. 

§ 2. Tenzij uitdrukkelijk overeengekomen is dat de kosten en lasten die aan de huurder worden opgelegd, in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met de werkelijke uitgaven overeenkomen. De kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgenomen. De bewijsstukken van de kosten en lasten worden op zijn verzoek aan de huurder bezorgd. Als een onroerend goed uit meerdere appartementen bestaat waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en de lasten bezorgt en aan de huurder of aan zijn bijzondere gevolmachtigde de mogelijkheid heeft geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt.

§ 3. Iedere partij kan te allen tijde aan de rechter de herziening van de forfaitaire kosten en lasten vragen of de omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten. De rechter doet inzonderheid uitspraak op grond van de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven en bepaalt vanaf wanneer de herziening uitwerking krijgt. De rechter beslist tot de omzetting als die mogelijk is en bepaalt vanaf wanneer de omzetting uitwerking krijgt.

2. Waals Gewest

In het Waals Gewest wordt de materie geregeld door het Waals Decreet betreffende de woninghuur (van kracht sinds 1 september 2018).  In tegenstelling tot het Vlaams Gewest voorziet Wallonië niet in een bindende, cijfermatig vastgelegde lijst die vergelijkbaar is met de Vlaamse Bijlage 2.

Het algemene principe luidt als volgt:

• De huurder draagt de kosten die verband houden met het gebruik en het courant onderhoud;
• De verhuurder draagt de kosten die verband houden met de eigendom, de grote herstellingen en de slijtage door ouderdom.

De verdeling van de kosten en lasten moet duidelijk in de  huurovereenkomst worden opgenomen, op straffe van betwisting.

3. Brussels Hoofdstedelijk Gewest

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vloeit de regelgeving voort uit de Brusselse Huisvestingscode (hervorming in werking getreden op 1 januari 2018).

Net zoals in het Waals Gewest:

• Bestaat er geen bindende, cijfermatig vastgelegde lijst vergelijkbaar met die van Vlaanderen;
• Berust het onderscheid op het criterium gebruik (huurder) versus eigendom en structuur (verhuurder);
• Zijn de contractuele bepalingen doorslaggevend, met inachtneming van de wettelijke beginselen.

4. Syndicus en huurdersafrekening: geen wettelijke plicht, wel soms een praktische service

De syndicus is wettelijk niet verplicht om, op verzoek van een mede-eigenaar, een “huurdersafrekening” of een specifiek overzicht op te maken dat de mede-eigenaar toelaat de kosten te verdelen tussen verhuurder en huurder in het kader van een huurovereenkomst. Deze kostenverdeling behoort tot de contractuele verhouding tussen verhuurder en huurder en blijft in principe ten laste van de mede-eigenaar-verhuurder.

Dat neemt niet weg dat sommige syndici, met name wanneer zij beschikken over geschikte beheersoftware, als (betalende) dienstverlening  een indicatieve opsplitsing van de kostenposten kunnen verstrekken, waarbij zij aanduiden welke kosten geheel of

gedeeltelijk verhaalbaar kunnen zijn op de huurder.

Deze informatie wordt doorgaans louter ter informatie meegedeeld, zonder juridische bevestiging en onverminderd de toepasselijke dwingende regels en de bepalingen van de huurovereenkomst. te leven en u binnen 8 dagen na uw benoeming te registreren bij de KBO.

Décomptes des frais aux locataires

Depuis la régionalisation de la législation sur la location de logements, il n’existe plus de vue d’ensemble « nationale » uniforme. Les charges et frais pouvant être imputés par le bailleur au locataire dépendent désormais du Région concernée et de ce qui est explicitement prévu dans le contrat de bail en matière de charges et de frais.

Vous trouverez ci-dessous la situation en Région flamande, suivie d’un aperçu pour la Wallonie et la Région de Bruxelles-Capitale.

1. Région flamande

Pour déterminer qui supporte quels frais et charges, il est essentiel de vérifier si le contrat de bail a été conclu avant ou après le 1er janvier 2019.​

1.1. Le Décret flamand sur la location de logements (Vlaams Woninghuurdecreet)

Depuis l’entrée en vigueur du Décret flamand sur la location de logements le 1er janvier 2019, ainsi que de ses arrêtés d’exécution, une nouvelle réglementation s’applique.

• Les contrats de bail conclus jusqu’au 31/12/2018 relevaient encore de l’ancienne législation fédérale sur les baux d’habitation.
• Les contrats de bail conclus à partir du 01/01/2019 relèvent :
• • du Décret flamand sur la location de logements ;
  • de l’Arrêté du Gouvernement flamand contenant la liste contraignante des frais et charges.​

La liste officielle flamande (Annexe 2) prévoit notamment une clé de répartition explicite de 34% / 66% pour les frais de syndic, au point 10 " Frais du syndic " (34% à charge du locataire, 66% à charge du bailleur).​

Le Décret flamand prévoit que les montants réclamés au locataire doivent correspondre aux charges réelles, lesquelles doivent être mentionnées sur une facture ou un décompte distinct du loyer.

Les factures sur lesquelles se base ce décompte doivent pouvoir être consultées afin de permettre un contrôle.

La législation autorise toutefois le bailleur et le locataire à convenir, dans le contrat de bail, d’un forfait pour les charges communes. Ce système vise à éviter les décomptes et contrôles réguliers.

Toutefois, le bailleur comme le locataire peuvent à tout moment demander au juge que le forfait soit remplacé par le paiement des charges réelles.

Source officielle:

https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonenen-energie/huren-en-verhuren/huurprijs-enhuurwaarborg/kosten-en-lasten

1.2. Contrats conclus à partir du 1er janvier 2019

L’Arrêté du Gouvernement flamand – Annexe 2 détermine les frais pouvant être mis à charge du locataire, même si le contrat prévoit autre chose.

À charge du locataire notamment :

• l’électricité, le gaz et l’eau, y compris la consommation des parties communes ;
• le nettoyage des parties communes (escaliers, halls, etc.) et la collecte des déchets si elle est organisée collectivement ;
• les petites réparations (ex. remplacement d’ampoules, piles de détecteurs de fumée, clés, interrupteurs), conformément à l’Annexe 2 ;
• les frais résultant d’un mauvais usage ou d’un entretien insuffisant ;
• les réparations supplémentaires rendues nécessaires par un défaut de signalement ;
• l’entretien courant et le nettoyage du logement ;
• maximum 34% des frais de syndic ;
• maximum 50% de l’entretien de l’ascenseur ;
• maximum 75% des frais de concierge.

À charge du bailleur notamment :​

• les réparations indépendantes du comportement du locataire (ex. tempête) ;
• les travaux ou entretiens dans des zones inaccessibles au locataire ;
• les frais liés à la vétusté et à l’usure normale ;
• le précompte immobilier (jamais récupérable auprès du locataire).

1.3. Contrats conclus avant le 1er janvier 2019
Pour les contrats plus anciens, le contrat de bail reste déterminant.

À défaut de clauses spécifiques :

• le bailleur supporte les frais et charges liés à la propriété, à la gestion et aux rénovations structurelles, y compris ceux résultant de l’usure normale ;
• le locataire supporte les frais et charges liés à l’usage du logement, y compris les petites réparations.

Le précompte immobilier ne peut jamais être mis à charge du locataire.

2. Région wallonne​

En Wallonie, la matière est régie par le Décret wallon relatif au bail d’habitation (en vigueur depuis le 1er septembre 2018). Contrairement à la Région flamande, la Wallonie ne prévoit pas de liste contraignante chiffrée comparable à l’Annexe 2 flamande.

Le principe général est le suivant :

• le locataire supporte les charges liées à l’usage et à l’entretien courant ;
• le bailleur supporte les charges liées à la propriété, aux grosses réparations et à la vétusté.

La répartition doit être clairement définie dans le contrat de bail, sous peine de contestation. 
Section 5 - Frais et charges imposés aux preneurs Art. 24 - Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils correspondent à des dépenses réelles. Ces frais et charges sont mentionnés dans un compte distinct. L’ensemble des documents établissant ces dépenses, reprenant les rubriques et les calculs détaillés (formules, quotités…), sont produits. Dans le cas d’immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l’obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.

3. Région de Bruxelles-Capitale

À Bruxelles, la réglementation découle du Code bruxellois du Logement (réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2018).

Comme en Wallonie :

• il n’existe pas de liste chiffrée contraignante équivalente à celle de la Flandre ;
• la distinction repose sur le critère usage (locataire) / propriété et structure (bailleur) ;

Art. 224/3. 1 Charges. 

§1er. Sauf, dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et les charges imposés au preneur sont fixées forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles. Ne sont dues que les dépenses pour des postes libellés explicitement et énumérés limitativement dans le bail à l'exception de charges exceptionnelles ou nouvelles qui doivent correspondre à des dépenses réelles.

A tout moment, chacune des parties peut demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur la base de l'évolution des dépenses réelles. Il décide la conversion si elle est possible.    Le bailleur établit, à chaque date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, un décompte distinct des charges de l'année écoulée, qu'il communique au preneur dans les douze mois qui suivent. Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.

Dans le cas d'immeuble à appartements multiples dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou son mandataire spécial de consulter les documents sans frais. Une mention renseignant cette possibilité doit apparaître explicitement sur chaque élément de facturation communiqué au preneur.    La clef de répartition des charges, assortie des explications requises, figure dans le bail. Le changement de clef ne peut se faire que de l'accord des parties.    

§ 2. Le preneur supporte les frais directement liés à la consommation, à l'exclusion des frais de rappel et de recouvrement et de tout surcoût non imputable au preneur.    En cas de surconsommation consécutive à une fuite d'eau, le tarif appliqué au locataire par le bailleur ne peut pas excéder celui qui est prévu par l'article 38/2, 1er tiret, seconde phrase, de l'ordonnance du 20 octobre 2006 établissant un cadre pour la politique de l'eau, pourvu que le locataire ait averti le bailleur en temps utile de l'apparition du problème.    

§ 3. La rectification d'une erreur de comptage dans les charges en faveur du locataire peut être réclamée par le bailleur dans les deux ans de l'établissement du décompte et porte sur les cinq périodes annuelles de consommation concernées par l'erreur.    La rectification d'une erreur de comptage dans les charges en faveur du bailleur peut être réclamée par le locataire dans les deux ans du jour où cette erreur a été décelée et signifiée au bailleur et portera sur l'ensemble des périodes annuelles de consommation concernées par l'erreur. 

4. Le syndic et le décompte locatif : pas une obligation légale, peut-être un service d'ordre pratique

Le syndic n’est pas légalement tenu d’établir, à la demande d’un copropriétaire, un décompte " locatif " ou un relevé spécifique destiné à permettre au copropriétaire de  ventiler les charges entre bailleur et locataire dans le cadre d’un bail.

Cette ventilation relève de la relation contractuelle bailleur–locataire et demeure en principe à charge du copropriétaire bailleur.

Cela étant, certains syndics, notamment lorsqu’ils disposent d’un logiciel de gestion adapté, peuvent fournir à titre de service (payant) une ventilation indicative des postes de charges, en signalant ceux qui sont susceptibles d’être récupérables, en tout ou en partie, auprès du locataire.

Cette information est généralement communiquée à titre informatif, sans constituer une validation juridique et sans préjudice des règles impératives applicables et des stipulations du contrat de bail.