Bij arrest van 20 februari 2020 vernietigde het Grondwettelijk Hof de wetsbepaling die de algemene vergadering van een vereniging van mede-eigenaars om welbepaalde redenen toeliet om met een vier vijfden meerderheid rechtsgeldig te beslissen tot afbraak en/ of volledige heropbouw van een appartementsgebouw en een mede-eigenaar navolgend toestond om onder welbepaalde voorwaarden en modaliteiten afstand van zijn kavel te doen. De praktische gevolgen daarvan zijn, in het bijzonder voor de syndicus, niet te onderschatten.
De afbraakbepaling.
Een van de meest baanbrekende wijzigingen die de zogenaamde Waterzooiwet van 18 juni 2018 doorvoerde in de appartementswetgeving, bestond erin dat voor een beslissing tot afbraak en/of volledige heropbouw van een appartementsgebouw niet steeds meer unanimiteit werd vereist.
Volgens het nieuwe artikel 577-7,§1, 2° h) van het Burgerlijk Wetboek volstond namelijk een vier vijfden meerderheidsbeslissing van de algemene vergadering van een vereniging van mede-eigenaars om te kunnen overgaan tot afbraak en/of volledige heropbouw van een appartementsgebouw om redenen van hygiëne, redenen van veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw buitensporig zou zijn. Krachtens deze wetsbepaling kon een mede-eigenaar bovendien afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie.
Niettegenstaande de eensgezindheid over de nood aan een specifieke wettelijke regeling met het oog op de efficiënte aanpak van het verouderende gebouwenpark, deed deze nieuwe wetsbepaling meteen reeds veel inkt vloeien en werden luidop vragen gesteld omtrent de praktische toepassing en haalbaarheid ervan. Ook werd een verzoek tot vernietiging van die wetsbepaling ingediend bij het Grondwettelijk Hof.
Het vernietigingsarrest van het Grondwettelijk Hof van 20 februari 2020.
Na toetsing van de afbraakbepaling aan artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens besloot het Grondwettelijk Hof in essentie dat de wetgever weliswaar rekening heeft gehouden met het belang van de mede-eigenaar die zich verzet tegen de beslissing tot afbraak of volledige heropbouw van het gebouw.
Gelet op de verregaande inmenging in het eigendomsrecht die er onder meer kan toe leiden dat een mede-eigenaar daardoor afstand moet doen van zijn eigendomsrecht, heeft de wetgever volgens het Hof evenwel niet in voldoende waarborgen voorzien om een billijk evenwicht tot stand te brengen tussen de vereisten van het algemeen belang en die van de bescherming van het recht op het ongestoord genot van de eigendom.
Op grond daarvan en vermits die wetsbepaling een onlosmakelijk geheel uitmaakte, besliste het Grondwettelijk Hof uiteindelijk dat de afbraakbepaling in haar geheel dient te worden vernietigd.
Voornamelijk voor de syndicus is het thans zaak om de praktische gevolgen van de vernietiging tout court van de afbraakbepaling correct in te schatten, zowel voor toekomstige beslissingen tot afbraak en/of heropbouw van een appartementsgebouw als voor reeds genomen beslissingen waartegen mogelijks procedures aanhangig zijn in het kader waarvan al vonnissen kunnen tussengekomen zijn.
Gevolgen van het arrest voor toekomstige beslissingen tot afbraak en/of heropbouw van een appartementsgebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw buitensporig zou zijn.
Ingevolge het vernietigingsarrest van het Grondwettelijk Hof, dat absoluut gezag van gewijsde heeft vanaf de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad, kan men geen rechten meer putten uit de vernietigde afbraakbepaling en kan men er niet meer door gebonden zijn. Met andere woorden, de vernietigde afbraakbepaling wordt uit de rechtsorde gehaald.
Er mag bijgevolg geen toepassing meer worden gemaakt van de vernietigde wetsbepaling, zodat het niet meer mogelijk is voor de algemene vergadering van een vereniging van mede-eigenaars om met een vier vijfden meerderheid rechtsgeldig te beslissen tot de afbraak en/of volledige heropbouw van het appartementsgebouw, ook al zouden die afbraak en/of heropbouw kunnen verantwoord worden door redenen van hygiëne of veiligheid, dan wel een buitensporige kostprijs.
Een syndicus moet er zich derhalve van bewust zijn dat dergelijke beslissingen voortaan nog slechts rechtsgeldig kunnen genomen worden onder de voorwaarden die golden vóór de inwerkingtreding van de vernietigde afbraakbepaling op 1 januari 2019.
Aangezien de wet voor de invoering van de vernietigde afbraakbepaling als zodanig geen expliciete regeling bevatte over de kwestie wie tot de afbraak en/of volledige heropbouw van een appartementsgebouw kon beslissen, werd door de meerderheid van de doctrine aangenomen dat elke betrokken mede-eigenaar zijn instemming daartoe diende te geven.
Een normaal zorgvuldige en voorzichtige syndicus zal er in de toekomst dan ook best van uitgaan dat voor de afbraak en/of heropbouw van een appartementsgebouw unanimiteit of, anders gezegd, het akkoord van alle mede-eigenaars vereist is.
Gevolgen van het arrest voor een reeds door de algemene vergadering met een vier vijfden meerderheid genomen beslissing tot afbraak en/ of heropbouw van een appartementsgebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw buitensporig zou zijn.
De vernietiging van een wetsbepaling door het Grondwettelijk Hof heeft niet alleen gevolgen voor de toekomst, maar principieel ook voor het verleden. In principe heeft de vernietiging immers retroactieve werking, zodat de vernietigde bepaling geacht wordt nooit te hebben bestaan. Dit is ook het geval voor de vernietigde afbraakbepaling, nu het Grondwettelijk Hof geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om de werking van het vernietigingsarrest van 20 februari 2020 in de tijd te moduleren.
De retroactieve werking van voormeld vernietigingsarrest van het Grondwettelijk Hof houdt meer bepaald in dat handelingen die hun grondslag vonden in de vernietigde afbraakbepaling geen rechtsgrond meer hebben. Concreet betekent dit dat een reeds door de algemene vergadering van een vereniging van mede-eigenaars met een vier vijfden meerderheid genomen beslissing tot afbraak en/of volledige heropbouw van een appartementsgebouw haar wettelijke grondslag verliest en om die reden desgevallend nog door een mede-eigenaar kan worden aangevochten.
Een gevat optreden van de syndicus is in dergelijk geval uiteraard aanbevolen.
Er mag worden aangenomen dat een zorgvuldige syndicus de mede-eigenaars onmiddellijk en correct zal informeren over de hierboven beschreven gevolgen van het vernietigingsarrest van het Grondwettelijk Hof voor de reeds door de algemene vergadering met een vier vijfden meerderheid genomen beslissing tot afbraak en/of volledige heropbouw van het appartementsgebouw en deze kwestie opnieuw ter beoordeling aan de mede-eigenaars zal voorleggen met vermelding van de unanimiteitsvereiste.
Zolang niet alle mede-eigenaars hebben ingestemd met de afbraak en/of heropbouw van het appartementsgebouw gebiedt de voorzichtigheid de syndicus dan ook geen aanvang te nemen met de uitvoeringsfase en zich integendeel te onthouden van elk initiatief met het oog op de uitvoering van de zonder wettelijke grondslag genomen beslissing tot afbraak en/of heropbouw. Werd de uitvoeringsfase inmiddels evenwel reeds opgestart, dan is het aangewezen voor de syndicus om elk verder verloop ervan – in de mate van het mogelijke – voorlopig op te schorten.
Gevolgen van het arrest voor eventueel reeds tussengekomen rechterlijke beslissingen, waarin het verhaal van een mede-eigenaar tegen een door de algemene vergadering met een vier vijfden meerderheid genomen beslissing tot afbraak en/of volledige heropbouw van een appartementsgebouw werd afgewezen.
Tot slot kan het vernietigingsarrest van het Grondwettelijk Hof zelfs gevolgen hebben voor eventueel reeds tussengekomen rechterlijke beslissingen die steunen op een toepassing van de vernietigde afbraakbepaling.
In eerste instantie spreekt het namelijk voor zich dat een medeeigenaar wegens de vernietiging van de afbraakbepaling door het Grondwettelijk Hof succesvol hoger beroep zou kunnen instellen tegen een vonnis waarin de vrederechter diens verhaal tegen een door de algemene vergadering met een vier vijfden meerderheid genomen beslissing tot afbraak en/of volledige heropbouw van het appartementsgebouw om redenen van hygiëne, veiligheid of buitensporig kostenplaatje heeft afgewezen, op voorwaarde dat dit vonnis nog niet werd betekend of minstens de beroepstermijn van een maand na de betekening ervan nog niet is verstreken.
Maar zelfs al mocht de beroepstermijn inmiddels verstreken zijn en dergelijk vonnis aldus inmiddels in kracht van gewijsde zijn getreden, dan nog is de uitvoering van een door de algemene vergadering met een vier vijfden meerderheid genomen beslissing tot afbraak en/of volledige heropbouw van een appartementsgebouw niet zonder risico voor de syndicus. Tegen een in kracht van gewijde getreden rechterlijke uitspraak die gegrond is op een door het Grondwettelijk Hof vernietigde wetsbepaling kan immers binnen de zes maanden na de bekendmaking van he vernietigingsarrest van het Grondwettelijk Hof nog een eis tot intrekking worden ingesteld. (artikel 16 van de Bijzondere wet op het Grondwettelijk Hof)
De normaal zorgvuldige en voorzichtige syndicus zal er zich derhalve bewust van dienen te zijn dat zelfs een in kracht van gewijsde getreden vonnis van de vrederechter waarin het verhaal van een mede-eigenaar tegen een door de algemene vergadering met een vier vijfden meerderheid genomen beslissing tot afbraak en/of volledige heropbouw van een appartementsgebouw wordt afgewezen, nog geen vrijbrief betekent om de uitvoering van deze afbraak en/of herbouw te kunnen opstarten dan wel verderzetten.
Integendeel blijft de grootste voorzichtigheid geboden voor de syndicus tot de tussenkomst van een nieuw wetgevend initiatief ter zake.
INFO
Frederiek Baudoncq
Liesbet Van Gysel
Advocatenassociatie Nelissen Grade
Leuven – Brussel - Waasmunster