Gelet op de recente toename van beleggingen in vastgoed, met onder meer de bedoeling om huuropbrengsten te kunnen creëren, en de daaruit voortvloeiende toename van verhuurde kavels in appartementsmede-eigendommen, is het nuttig om een stand van zaken te geven over de rechten en verplichtingen van de huurder in een appartementsmede-eigendom. Deze leidraad, die zowel gebaseerd is op de huidige wetsbepalingen als recente rechtspraak, is dan ook bruikbaar voor de syndicus, de huurder, de verhuurder en/of andere mede-eigenaars.
A. Voorafgaandelijk: geen onderscheid naargelang de aard van de huurovereenkomst
Het appartementsrecht maakt geen onderscheid naargelang de aard van de huurovereenkomst. Bijgevolg gelden de navolgende rechten en verplichtingen voor elke huurder van een kavel, ongeacht of het bijvoorbeeld een gemene huurovereenkomst, een woninghuurovereenkomst, een studentenhuurovereenkomst of een handelshuur-overeenkomst betreft.
B. De rechten en verplichtingen van de huurder die voortvloeien uit het appartementsrecht
B.1. De gebondenheid van de huurder door de statuten
De huurovereenkomst met betrekking tot een kavel in een appartementsmede-eigendom wordt gesloten tussen de eigenaar (of beperkt zakelijk gerechtigde die bevoegd is om de kavel te verhuren), enerzijds, en de huurder, anderzijds. Er ontstaat daarentegen géén overeenkomst tussen de vereniging van mede-eigenaars of de syndicus en de huurder, welke relatie dan ook buitencontractueel is.
Niettegenstaande deze buitencontractuele band met de vereniging van mede-eigenaars zijn de bepalingen van de statuten wel rechtstreeks tegenwerpelijk aan de huurder (artikel 3.93, §1 van het Burgerlijk Wetboek). Dit impliceert dat de rechten en verplichtingen uit de basisakte en het reglement van mede-eigendom, die samen de statuten vormen, nagekomen moeten worden door de huurder.
Deze tegenwerpelijkheid van de statuten die het voorwerp moeten zijn van een notariële akte, is overigens te verklaren door de overschrijving van de statuten in het daartoe bestemde register op het kantoor Rechtszekerheid van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, waardoor de statuten tegenwerpelijk worden aan derden, inclusief de huurder.
Met andere woorden, zelfs al heeft de huurder te goeder trouw feitelijk geen kennis van de statuten, door deze vorm van publiciteit wordt de huurder verondersteld op de hoogte te zijn van de inhoud van de statuten. Bijgevolg is de huurder gebonden door de bepalingen van de statuten, zelfs indien hij deze niet ter kennisname heeft ondertekend of zelfs indien daarnaar niet verwezen wordt in de huurovereenkomst.
B.2. De gebondenheid van de huurder door het reglement van interne orde en het notulenregister
Voor het reglement van interne orde, dat in een onderhandse akte kan worden opgemaakt en niet noodzakelijk in een authentieke akte vastgelegd moet worden, en het register van de notulen van de algemene vergaderingen van de vereniging van mede-eigenaars die plaatsvonden voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst, is de tegenwerpelijkheid aan de huurder anders geregeld dan de tegenwerpelijkheid van de statuten.
Het reglement van interne orde en het notulenregister worden in principe immers niet overgeschreven op het kantoor Rechtszekerheid, aangezien enkel authentieke akten overgeschreven kunnen worden. Bij gebrek aan overschrijving worden ze daardoor dan ook niet tegenwerpelijk aan derden te goeder trouw.
Het appartementsrecht voorziet integendeel in twee bijzondere bepalingen voor de tegenwerpelijkheid van het reglement van interne orde en het notulenregister.
- Vooreerst is de inhoud daarvan bindend voor “elke titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel die stemrecht heeft of uitoefent in de algemene vergadering op het tijdstip van de goedkeuring ervan” (artikel 3.93-§5 van het Burgerlijk Wetboek). Nu de huurder behoudens in uitzonderingsgevallen geen stemrecht heeft op de algemene vergadering, kan voor het bindend karakter van het reglement van interne orde en het notulenregister ten aanzien van de huurder echter niet teruggevallen worden op dit principe.
- Daarom werd in een tweede wetsbepaling voorzien, volgens dewelke de verhuurder bij de ondertekening van de huurovereenkomst het reglement van interne orde en het notulenregister ter kennis moet brengen van de huurder (artikel 3.93-§5, eerste lid, 1° van het Burgerlijk Wetboek). De verantwoordelijkheid voor de kennisgeving en bijgevolg de tegenwerpelijkheid ervan aan de huurder ligt dan ook bij de verhuurder. Echter kan de huurder ook zelf aan de syndicus verzoeken om daarvan in kennis gesteld te worden (artikel 3.93-§5, eerste lid, 1° van het Burgerlijk Wetboek).
Ingevolge deze wettelijke verplichting in zijn hoofde is de verhuurder als enige aansprakelijk voor de schade die zou ontstaan door een vertraging of afwezigheid van de kennisgeving (artikel 3.93, §5, eerste lid, 1° van het Burgerlijk Wetboek), bijvoorbeeld voor de schade in hoofde van de vereniging van mede-eigenaars, andere mede-eigenaars en/of de huurder zelf.
B.3. Uitzondering op de gebondenheid van de huurder door de statuten en het reglement van interne orde
In uitzonderlijke gevallen kan de rechter oordelen dat de bepalingen van de statuten en het reglement van interne orde toch niet ten volle afgedwongen kunnen worden ten aanzien van de huurder.
Zo stelt de rechtspraak ter zake dat door het reglement van mede-eigendom weliswaar beperkingen kunnen worden gesteld aan het eigendomsrecht van de eigenaar op grond waarvan hij zijn kavel moet kunnen verhuren, zoals het opleggen van een verplichte residentiële of commerciële bestemming voor de kavel (Paix Fléron 31 maart 2015, T.Vred. 2015, 591), doch dat deze geen onevenredige inbreuk mogen vormen op het recht op eerbiediging van het privé-, familie- en gezinsleven van de huurder (zie bijvoorbeeld: Vred. Leuven 6 oktober 2015, Huur 2016, 36, noot R. TIMMERMANS).
Bovendien mogen ook de gebruiks- en genotsbeperkingen die opgelegd worden door het reglement van interne orde volgens de rechtspraak geen onevenredige inbreuk vormen op het gebruiks- en genotsrecht van de huurder (zie bijvoorbeeld: Vred. Brugge 14 april 2015, Huur 2016, 30, noot R. TIMMERMANS; Vred. St.-Pieters-Woluwe 16 maart 2016, T.App. 2019/2, 23, noot V. DEFRAITEUR).
Als typisch voorbeeld daarvan kan een verbod tot het houden van huisdieren aangehaald worden, hetgeen afhankelijk van de concrete omstandigheden als een disproportionele inbreuk op het recht op eerbiediging van het privé-, familie- en gezinsleven van de huurder beschouwd kan worden (zie bijvoorbeeld: Vred. Leuven 6 oktober 2015, Huur 2016, 36, noot R. TIMMERMANS; Vred. Brugge 14 april 2015, Huur 2016, 30, noot R. TIMMERMANS).
Afhankelijk van de concrete omstandigheden kan door de rechter dan ook geoordeeld worden dat aan de huurder een afwijking van de bepalingen van de statuten of het reglement van interne orde toegestaan wordt.
B.4. De mogelijkheid voor de huurder tot het formuleren van vragen of opmerkingen voor de algemene vergadering
Hoewel de huurder in principe geen stemrecht heeft op de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars en evenmin een wettelijk recht kan doen gelden om gehoord te worden op de algemene vergadering, wordt hij wel door de syndicus in kennis gesteld van de datum van de vergaderingen (artikel 3.89, §5, 6° van het Burgerlijk Wetboek).
Op die manier kan de huurder schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemene delen van de appartementsmede-eigendom formuleren, die vervolgens door de syndicus aan de algemene vergadering moeten worden medegedeeld (artikel 3.89, §5, 6° van het Burgerlijk Wetboek).
Indien de huurder bepaalde punten voorstelt om aan de agenda van de algemene vergadering toe te voegen, is de syndicus als zodanig echter niet verplicht deze effectief te agenderen waardoor de algemene vergadering er ook effectief over zou dienen te beraadslagen. Het “agenderen” van punten reikt immers verder dan het “meedelen” van vragen of opmerkingen aan de algemene vergadering.
B.5. De gebondenheid van de huurder door de beslissingen van de algemene vergadering
Na afloop van de algemene vergadering moet de verhuurder de beslissingen van de algemene vergadering bij aangetekende zending ter kennis brengen van de huurder. De termijn hiervoor is dertig dagen nadat de verhuurder het proces-verbaal van de algemene vergadering ontvangen heeft van de syndicus (artikel 3.93, §5, eerste lid, 2° van het Burgerlijk Wetboek).
Indien de huurder echter niet in kennis gesteld wordt door de verhuurder van de beslissingen van de algemene vergadering en de huurder daardoor schade lijdt (of hij daardoor schade aan een derde veroorzaakt), kan hij de verhuurder daarvoor desgevallend wel contractueel aansprakelijk stellen (of aanspreken ingeval hij zelf zou worden aangesproken door een derde tot schadeloosstelling).
B.6. De mogelijkheid voor de huurder tot het aanvechten van een bepaling van het reglement van interne orde of een beslissing van de algemene vergadering
De wetgever voorziet tevens in een actiemogelijkheid voor de huurder om op te komen tegen elke bepaling van het reglement van interne orde of tegen elke beslissing van de algemene vergadering, indien deze onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig zijn. In dat geval kan de huurder namelijk aan de rechter verzoeken de beslissing of bepaling te vernietigen of te wijzigen, op voorwaarde dat deze hem een persoonlijk nadeel berokkent (artikel 3.93, §5, derde lid van het Burgerlijk Wetboek).
In de rechtspraak werd overigens reeds bevestigd dat deze bepaling ruim moet worden geïnterpreteerd en dat deze actiemogelijkheid bijgevolg tevens openstaat voor niet alleen (handels)huurders, maar ook voor ondernemingen die hun maatschappelijke zetel in het gebouw hebben (Vred. Genk 2 juni 2015, Huur 2016, 44, noot R. TIMMERMANS).
Deze vordering moet worden ingesteld binnen de twee maanden na de kennisgeving van het proces-verbaal van de algemene vergadering door de verhuurder, en uiterlijk binnen de vier maanden na de datum van de algemene vergadering (artikel 3.93, §5, vierde lid van het Burgerlijk Wetboek). Dit impliceert dan ook dat deze vordering niet meer op ontvankelijke wijze ingesteld kan worden indien de termijn van vier maanden sinds de algemene vergadering reeds verstreken is, ook al is de kennisgeving van het proces-verbaal door de verhuurder aan de huurder niet gebeurd.
B.7. De proceduremogelijkheden tegen de huurder
Gelet op onder meer de wettelijke verplichting van een huurder om het gehuurde goed als een goed huisvader te bewonen, hetgeen zowel geldt ten aanzien van de privatieve delen als van de gemene delen van het appartementsgebouw (Vred. Zottegem 7 mei 2015, Huur 2015, 186), kan hij uiteraard door de verhuurder aansprakelijk gesteld worden in geval van niet-naleving daarvan (Vred. Leuven 6 oktober 2015, Huur 2016, 36, noot R. TIMMERMANS; Vred. Vorst 5 september 2016, T.Vred. 2019, 25).
Indien de huurder de bepalingen van de statuten of van het reglement van interne orde niet naleeft, kan hij daarvoor bovendien aansprakelijk gesteld worden door de vereniging van mede-eigenaars (Vred. Kontich 30 maart 2021, Huur 2021, 137; Vred. Brugge 23 april 2021, Huur 2021, 143). De vereniging van mede-eigenaars kan immers gerechtelijke stappen ondernemen tegen de huurder met het oog op het bekomen van onder meer de staking van een voortdurende schending van de rechten en verplichtingen voorgeschreven door de statuten of het reglement van interne orde, een vergoeding voor schade in hoofde van de vereniging van mede-eigenaars of de uithuiszetting van de huurder (Vred. Bergen 5 oktober 2020, T.Vred. 2021, 438) en, volgens bepaalde rechtspraak, zelfs de ontbinding van de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder (Vred. Kontich 30 maart 2021, Huur 2021, 137).
Ook de verhuurder kan voor de daden van zijn huurder aansprakelijk gesteld worden door de vereniging van mede-eigenaars, onder meer ingeval hij zijn kennisgevingsverplichtingen ten aanzien van de huurder niet heeft nageleefd (Vred. Fléron 31 maart 2015, T.Vred. 2015, 591).
Bovendien kan niet alleen de verhuurder of de vereniging van mede-eigenaars de huurder aanspreken, maar bijvoorbeeld ook een andere individuele mede-eigenaar of een andere huurder, indien zij van een belang kunnen doen blijken. Hierbij kan niet alleen gedacht worden aan een vordering wegens schending door de huurder van de statuten of van het reglement van interne orde waardoor die andere individuele mede-eigenaar of huurder geschaad worden, maar bijvoorbeeld ook wegens bovenmatige burenhinder.
Volledigheidshalve kan immers verduidelijkt worden dat de regels van burenhinder onverkort nageleefd moeten worden door de huurder, zodat het de huurder verboden is om bij de uitoefening van zijn recht op gebruik en genot van het gehuurde goed hinder te veroorzaken tegenover de naburen die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft. Overigens kan ook de verhuurder aangesproken worden wegens overlast veroorzaakt door zijn huurder (Rb. Brussel 11 december 2020, JLMB 2021, 1298).
B.8. De financiële gehoudenheid van de huurder tot de lasten van de mede-eigendom
In de verhouding tussen de vereniging van mede-eigenaars en de individuele mede-eigenaars (verhuurder) is de individuele mede-eigenaar (verhuurder) in principe gehouden tot betaling van lasten van de mede-eigendom (artikel 3.81 van het Burgerlijk Wetboek).
In de verhouding tussen huurder en verhuurder kan wel overeengekomen worden dat de huurder zal instaan voor de betaling van alle of bepaalde lasten verbonden aan de mede-eigendom. In dat geval moet in de huurovereenkomst expliciet voorzien worden in een afzonderlijke bijdrage van de huurder in die lasten, bij gebreke waarvan de rechtspraak aanneemt dat die bijdrage forfaitair inbegrepen is in de maandelijkse huurprijs (Vred. Aalst 2 juni 2015, RW 2016-17, 355).
In de verhouding tussen de vereniging van mede-eigenaars en de huurder kan de vereniging van mede-eigenaars zich tot slot slechts rechtstreeks tot de huurder richten voor de inning van de bijdragen in de lasten van de mede-eigendom, indien alle partijen daarmee hebben ingestemd (benevens de mogelijkheid om beslag onder derden te leggen in handen van de huurder voor de bedragen die de verhuurder aan de vereniging van mede-eigenaars verschuldigd is). Voor de rechtstreekse inning is vereist dat de statuten een delegatiebeding bevatten (of dat een afzonderlijke delegatieovereenkomst werd gesloten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de verhuurder) én dat de huurder daarmee bovendien heeft ingestemd. Een dergelijke driepartijenverhouding heeft overigens niet tot gevolg dat de verhuurder bevrijd wordt van de betaling van de bijdragen in de lasten van de mede-eigendom, zodat hij steeds aansprakelijk blijft voor de betaling ervan.
C. Slotopmerking: de bijzondere positie van korte termijnhuurders, bijvoorbeeld via Airbnb
Tot slot zou in vraag gesteld kunnen worden of dezelfde regeling ook geldt voor korte termijnhuurders, bijvoorbeeld de personen die een appartement voor een vakantieperiode huren via Airbnb. Gelet op de specificiteit van dergelijke verhuur van kavels in appartementsmede-eigendommen, zal daarop echter ingegaan worden in een volgende bijdrage.
INFO
Liesbet Van Gijsel
Senior Associate
Advocaat - Avocat - Lawyer
Leuven
T +32 16 22 24 73
F +32 16 22 24 82
www.nelissengrade.com
Brussels
T +32 2 646 69 55
F +32 2 647 20 16