Sinds 1 januari 2019 hoeven niet meer alle mede-eigenaars in te stemmen om te kunnen beslissen tot de afbraak en/of heropbouw van een appartementsgebouw.
Volgens artikel 577-7, § 1, 2°, h) van het Burgerlijk Wetboek volstaat een viervijfdenmeerderheidsbeslissing van de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars over de afbraak en/of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw buitensporig zou zijn.
Daarnaast wordt door deze wetsbepaling voorzien dat een mede-eigenaar afstand kan doen van zijn kavel ten gunste van de andere medeeigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie.
Na een elementaire analyse ervan, wordt deze nieuwe wettelijke regeling kritisch geëvalueerd met oog voor de toegevoegde waarde en de praktische toepassingsmoeilijkheden ervan zowel voor de syndicus als voor de mede-eigenaars.
ANALYSE VAN HET NIEUWE ARTIKEL 577-7, § 1, 2°, H) VAN HET BURGERLIJK WETBOEK
Viervijfdemeerderheid of eenparigheid:
door artikel 577-7, § 1, 2°, h) van het Burgerlijk Wetboek voorziet de wetgever voor het eerst in
de mogelijkheid voor de vereniging van medeeigenaars om te beslissen tot de vrijwillige afbraak en/of volledige heropbouw van een appartementsgebouw, met inbegrip van de privatieve delen.
Nu bepaalt de wet enerzijds uitdrukkelijk dat de algemene vergadering bij meerderheid van vier vijfde van de stemmen kan beslissen over de afbraak en/of volledige heropbouw van het gebouw wanneer voldaan is aan 1 van volgende voorwaarden: 1) redenen van hygiëne, 2) redenen van veiligheid of 3) wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn.
Ontbreken deze voorwaarden, dan wordt anderzijds bepaald dat de beslissing tot afbraak of volledige heropbouw van het gebouw alleen met eenparigheid van stemmen kan worden genomen.
AFBRAAK EN/OF HEROPBOUW
De nieuwe wettelijke regeling geldt voor beslissingen over ‘de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw’.
Uit deze formulering volgt dat de wetgever drie onderscheiden hypothesen viseert, met name: 1) beslissingen tot vrijwillige afbraak zonder heropbouw, 2) beslissingen tot afbraak met volledige heropbouw en 3) beslissingen tot volledige heropbouw indien het gebouw geheel vernietigd werd door externe omstandigheden.
De hypothese van de gedeeltelijke vernietiging van het gebouw door toeval wordt daarentegen geregeld door artikel 577-7, § 1, 2° c) van het Burgerlijk Wetboek, dat bepaalt dat tevens met een viervijfdemeerderheid van de stemmen kan worden beslist tot de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigde gedeelte.
Mogelijkheid tot afstand van kavel
Mede-eigenaars die hun aandeel in de kosten van de afbraak en/of heropbouw niet zouden kunnen dragen, krijgen ten slotte de mogelijkheid om afstand te doen van hun kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat zij ten laste zouden moeten nemen in de totale kostprijs van de werken. Deze afstand kan ofwel gratis geschieden ofwel tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie.
VERDIENSTEN VAN DE NIEUWE WETTELIJKE REGELING
De nieuwe wettelijke regeling was een noodzakelijk kwaad en de verdiensten van de wetgever kunnen dan ook onmogelijk worden ontkend, in het bijzonder gelet op:
Duidelijke en efficiënte aanpak van veroudering gebouwenpark.
De oprichting van appartementsgebouwen is anno 2019 meer dan ooit de trend. Tezelfdertijd is de eerste generatie appartementen dermate verouderd en afgetakeld dat de bewoonbaarheid en desgevallend zelfs de veiligheid en gezondheid van de bewoners ervan in het gedrang kunnen komen.
In dat opzicht is dé grote verdienste van de nieuwe wettelijke regeling dat eindelijk, na een lange periode van onzekerheid, duidelijkheid werd verschaft omtrent de beslissingsbevoegdheid over de vrijwillige afbraak en/of volledige heropbouw van appartementsgebouwen.
Door - in afwijking van de vroegere meerderheidsopvatting dat de instemming van alle mede-eigenaars vereist was - de beslissingsbevoegdheid bij de algemene vergadering bovenal voor de afbraak en/of heropbouw onder strenge voorwaarden maar een viervijfdemeerderheid van de stemmen op te leggen, poogt de wetgever bovendien een versoepelde besluitvorming te verzekeren met het oog op een efficiënte aanpak van deze problematiek.
Poging tot bescherming van het eigendomsrecht van individuele mede-eigenaars.
In het kader van de optimalisatie van de besluitvorming over de afbraak en/of heropbouw in het belang van de gemeenschap, trachtte de wetgever bovendien de bescherming van het eigendomsrecht van de individuele mede-eigenaars voor ogen te houden. Om zuivere vastgoedspeculatie en strategieën te voorkomen die de mede-eigenaars hun eigendomsrecht zouden kunnen ontnemen, wordt de versoepelde besluitvorming over de vrijwillige afbraak en/of volledige heropbouw van appartementsgebouwen afhankelijk gesteld van strenge voorwaarden van hygiëne, veiligheid of een buitensporige kostprijs van renovatiewerken. Gebouwen waarvoor gebruikelijke renovatiewerken volstaan, komen daarom niet in aanmerking.
Ter bescherming van het eigendomsrecht van de medeeigenaar die financieel niet bij machte is om zijn aandeel in de kosten van de afbraak en/of heropbouw te betalen, wordt daarnaast voorzien in de wettelijke mogelijkheid voor een mede-eigenaar van wie de waarde van de kavel lager is dan diens aandeel in de kostprijs van de afbraak en/of heropbouw, om al dan niet tegen vergoeding afstand te doen van zijn kavel.
AANDACHTSPUNTEN IN HET LICHT VAN DE LACUNES IN DE NIEUWE WETTELIJKE REGELING
Zelfs abstractie makende van de grondwettelijkheid van artikel 577-7, § 1, 2°, h) van het Burgerlijk Wetboek die het Grondwettelijk Hof nu onderzoekt – waarbij de verenigbaarheid van deze wetsbepaling met het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel enerzijds, en het grondwettelijk en Europeesrechtelijk beschermde eigendomsrecht, recht op gezins- en privéleven en recht op behoorlijke huisvesting in hoofde van een appartementsmede-eigenaar anderzijds, in vraag worden gesteld – valt bij een eerste evaluatie meteen op dat de wettelijke regeling lacuneus is en de praktische toepassing ervan vele moeilijkheden en rechtsonzekerheid dreigt te veroorzaken in hoofde van zowel de syndicus als de betrokken mede-eigenaars. Zonder volledigheid na te streven sommen we een aantal aandachtspunten op waarmee respectievelijk de syndicus en de mede-eigenaars door de gebrekkige nieuwe wettelijke regeling noodzakelijk rekening zullen moeten houden:
A.VOOR DE SYNDICUS
In de voorbereidende fase van de beslissing.
Het hoeft uiteraard geen nader betoog dat de voorbereiding van een beslissing over de afbraak en/of heropbouw van het appartementsgebouw van doorslaggevend belang is. Om de mede-eigenaars toe te laten met volledige kennis van zaken te beslissen en zo veel mogelijk discussies tijdens de algemene vergadering in de kiem te smoren zal het voor de syndicus in eerste instantie cruciaal zijn zich te laten bijstaan door experten om een degelijk dossier (met onder meer bouwtechnische studies, schattingsverslagen, plannen, offertes, …) voor te bereiden. Een niet te onderschatten probleem daarbij is het gebrek aan wettelijke definitie van de begrippen ‘redenen van hygiëne’, ‘redenen van veiligheid’ en ‘buitensporige kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen’. Daardoor dreigen onvermijdelijk interpretatiekwesties te ontstaan, ook met het oog op de bepaling van de vereiste meerderheid voor dergelijke beslissing bij de agendering van de afbraak en/of heropbouw.
De rol van de syndicus in een duidelijke en omvattende agendering van dergelijke kwestie is eveneens cruciaal. Wordt geopteerd voor een eenmalige allesomvattende beslissing of verkiest hij eerst een principiële beslissing over afbraak/heropbouw en pas later een beslissing over de concrete uitvoering van de afbraak/heropbouw?
Dergelijke keuze kan worden beïnvloed door meerdere factoren, zoals de hoogdringendheid van de werken, de impact van de verhaalsmogelijkheid van de individuele mede-eigenaar tegen dergelijke (onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige) beslissing en de vraag of een eventuele heropbouw al dan niet gepaard zou gaan met de creatie van bijkomende appartementen, garages of kelders, in welk geval ook een herverdeling van de aandelen en lasten aan de orde zou zijn.
De financieringswijze van het project is ten slotte een belangrijke topic die de syndicus niet uit het oog mag verliezen. Waar er zelden of nooit voldoende reservekapitaal zal aanwezig zijn, zal hij de nodige transparantie moeten kunnen bieden over de noodzaak van belangrijke bijkomende voorschotbijdragen dan wel over de opportuniteit van een door de vereniging van mede-eigenaars of de mede-eigenaars zelf af te sluiten krediet of lening.
In de uitvoeringsfase van de beslissing.
Zodra de beslissing over de afbraak en/of heropbouw van het appartementsgebouw genomen is, rijst in eerste instantie de vraag wanneer de syndicus de uitvoeringsfase (met het aanvragen van de nodige vergunningen) kan opstarten. De impact van eventuele gerechtelijke procedures tegen dergelijke beslissing en/of de gevolgen voor de overige mede-eigenaars van het feit dat een of meerdere mede-eigenaars afstand doen van hun kavel mogen daarbij niet uit het oog worden verloren. Voor het verdere verloop van de uitvoeringsfase is het ongetwijfeld ook belangrijk hoever het mandaat van de syndicus reikt om vergunningsaanvragen te regelen, aannemingsovereenkomsten en architectenopdrachten af te sluiten, de bouwwerken op te volgen en finaal de oplevering van de werken goed te keuren. Dienaangaande kan evenzeer een belangrijke controle- en toezichtfunctie voor een eventuele raad van mede-eigendom weggelegd zijn.
Niettegenstaande een en ander als zodanig niet blijkt uit de wettekst, heeft de syndicus ook een belangrijke opdracht als een mede-eigenaar afstand zou willen doen van zijn kavel. Hoewel de kosten van de afbraak en/of heropbouw niet altijd bekend zijn ten tijde van de principiële beslissing daarover door de algemene vergadering, zal de syndicus daarvan minstens een getrouwe inschatting moeten kunnen maken teneinde de mede-eigenaar in kwestie toe te laten met volledige kennis van zaken over de eventuele afstand van zijn kavel te beslissen.
Gelet op de impact van een afstand van een kavel op de aandelen- en lastenverdeling binnen de medeeigendom, heeft de syndicus er bovendien alle baat bij dat dergelijke beslissing door de mede-eigenaar in kwestie binnen redelijke termijn wordt genomen en dat hij daarvan wel degelijk in kennis wordt gesteld. Of de syndicus ook een rol te vervullen heeft in het kader van de onderhandelingen over en de bepaling van een eventuele vergoeding voor de afstand van een kavel door een mede-eigenaar ten behoeve van de overige medeeigenaars blijft daarentegen onzeker.
B. VOOR DE MEDE-EIGENAAR
Oriëntatie van het stemgedrag.
Appartementsgebouwen weerspiegelen de maatschappij, in zoverre appartementsmede-eigenaars deel uitmaken van verschillende bevolkingsgroepen, culturen en generaties, met elk hun eigen behoeften, noden en wensen. Zeer uiteenlopende eigen en individuele criteria zullen derhalve noodzakelijk het stemgedrag van de mede-eigenaars bepalen.
Een mede-eigenaar moet er zich evenwel terdege van bewust zijn dat hij zijn stemgedrag over een delicaat agendapunt zoals de afbraak en/of heropbouw van het appartementsgebouw onmogelijk alleen kan laten afhangen van zijn eigen en individuele criteria. Bij de oriëntatie van zijn stemgedrag moet een medeeigenaar zich enerzijds bewust zijn van de gevolgen van zijn stem ten aanzien van derden. Er is niet alleen het gegeven dat de tegenstemmende minderheid dreigt geconfronteerd te worden met de afbraak van het gebouw, met inbegrip van hun eigen kavel. Evenmin mag de mede-eigenaar de gevolgen van zijn stemgedrag voor zijn eventuele huurders en/of hypothecaire of beslagleggende schuldeisers uit het oog verliezen.
Anderzijds moet een mede-eigenaar hoe dan ook voor ogen houden dat een daadwerkelijke beslissing tot afbraak en/of heropbouw er krachtens de nieuwe wettelijke regeling toe kan leiden dat een of meerdere mede-eigenaars afstand doen van hun kavel ‘ten gunste van de andere mede-eigenaars’ en hij derhalve niet alleen het voorziene of voorzienbare aandeel van zijn eigen kavel in de kostprijs van de afbraaken heropbouwwerken maar eventueel ook een onvoorzienbaar gedeelte in het aandeel van andere kavels in die kostprijs zal moeten dragen. De nieuwe wettelijke regeling creëert daardoor eens te meer onzekerheid en de vraag rijst zelfs of daardoor niet precies vastgoedstrategieën en –speculaties in de hand worden gewerkt, hetgeen de wetgever nochtans absoluut wou vermijden.
Procedure voor afstand van kavel en eventuele vergoeding.
Ongeacht de bedenking of een onvoldoende solvabele mede-eigenaar wel daadwerkelijk over een keuzerecht beschikt om afstand te doen van zijn kavel en niet eerder geconfronteerd wordt met een gedwongen onteigening van zijn kavel, blijft vooralsnog onduidelijk hoe en binnen welke termijn een mede-eigenaar desgevallend een beslissing betreffende de afstand van zijn kavel moet nemen.
Daarnaast bewaart de wet volledig het stilzwijgen over de procedure die een mede-eigenaar die afstand doet, moet volgen met het oog op het bekomen van compensatie. In de wet ontbeert elk antwoord op onder meer volgende vragen: Kan een mede-eigenaar die zonder voorbehoud afstand deed van zijn kavel nog aanspraak maken op vergoeding? Moet een afstanddoende mede-eigenaar noodzakelijk eerst een poging tot regeling van de vergoeding ondernemen alvorens daartoe een rechtsvordering te kunnen instellen? Moet de mede-eigenaar verplicht met alle andere mede-eigenaars onderhandelen? Tegen wie moet hij desgevallend een rechtsvordering instellen? Aan de hand van welke criteria zal de vrederechter uiteindelijk de omvang van de vergoeding bepalen? E.d.m.
De nobele bedoeling en verdiensten van de wetgever ten spijt, blijkt dat er aan de nieuwe wettelijke regeling over de beslissing tot afbraak en/of heropbouw van appartementsgebouwen alleszins nog enig sleutelwerk noodzakelijk is om een behoorlijke concrete toepassing mogelijk te maken.
INFO
Frederiek Baudoncq
Nelissen Grade
Advocatenkantoor
Hoe kunnen we u helpen?
www.nelissengrade.com
frederiek.baudoncq@nelissengrade.com