1. Juridisch aspecten
A. Overname-overeenkomst
De overeenkomst tussen de overdrager en de overnemer kan in een onderhandse overeenkomst worden vastgelegd.
Indien de handelszaak een bedrijfsgebouw omvat, dan is er wel een authentieke akte noodzakelijk. In voorkomend geval moet de overnameprijs aangewend worden om de eventuele hypothecaire kredieten af te lossen.
Zijn er schuldeisers, die een pand op de handelszaak hebben gevestigd, dan moet de overdracht-prijs van de handelszaak aangewend worden voor het terugbetalen van hun kredieten.
B. Vijf certificaten
Teneinde misbruiken tegen te gaan en te voorkomen dat de overdrager zijn schulden en verbintenissen ten aanzien van de overheidsinstellingen niet kan nakomen, werden een aantal fiscale en sociale verplichtingen aan de overdrager opgelegd.
Hij moet met name vijf attesten voorleggen die aantonen dat hij geen schulden heeft tegenover :
- de belastingen (federaal )
- de BTW ( federaal )
- de RSZ voor tewerkgesteld personeel ( federaal )
- sociale zekerheidsbijdragen zelfstandigen ( federaal )
- de Vlaamse belastingdienst ( regionaal )
Indien deze regelgeving niet wordt nageleefd, dan is de overdracht niet tegenstelbaar ten aanzien van voormelde instellingen én is de koper hoofdelijk aansprakelijk tot beloop van de bedragen die reeds aan de overdrager werd betaald, waarbij de koper van de handelszaak aldus dreigt te moeten instaan voor de schulden van de verkoper.
2. Deontologische aspecten
De Belgische reglementering van de vastgoedmakelaardij bepaalt dat niemand het beroep van vastgoedmakelaar kan uitoefenen zonder ingeschreven te zijn bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars.
De kandidaat, die een syndicuskantoor wenst over te nemen, moet derhalve nagaan of de overdrager, die zich uitgeeft als erkende syndicus, dit ook is.
In sommige gevallen komt het voor dat de overdrager in een tuchtonderzoek betrokken is of zelfs een tuchtsanctie heeft opgelopen die hem tijdelijk of definitief verhinderen het beroep van vastgoedmakelaar- syndicus uit te oefenen.
De overnemende syndicus kan in voorkomend geval reputatieschade lijden door zich te verbinden met de overdrager of zelfs zijdelings betrokken worden in een tuchtprocedure wanneer de overdrager hem op heimelijke wijze in zijn moeilijkheden heeft betrokken.
Uiteraard moet de overnemer zelf voldoen aan de erkenning van vastgoedmakelaar – syndicus.
INFO
Mter Roland Timmermans
Advocaat en Hoofdredacteur
Tijdschrift Appartementenrecht